不搞“大水漫灌”保持穩健 房企融資今年或仍偏緊

3月5日，國務院總理李克強在十三屆全國人大二次會議作政府工作報告，在中國經濟進入跨越關口的關鍵階段，政府工作報告為2019年國計民生描繪出新的發展圖景。

在今年的政府工作報告中，對於房地產的內容著墨不多，但也為2019年樓市指明了方向。今年我國仍堅持穩健的貨幣政策，不搞“大水漫灌”。有專家分析，今年房企融資或仍然偏緊。

不搞“大水漫灌”

貨幣政策作為宏觀調控不可缺少的一部分，在一定程度上影響著房地產行業的發展。去年一年房企融資都十分艱難，在房地產行業股權、債券融資渠道明顯收緊，穿透式管理、限制銀行委託貸款、嚴控表外風險、精準式投放等金融政策下，融資難、融資貴一直是困擾房企的一大難題。

在回顧2018年工作時，在政府工作報告中關於房地產提道，“扎實打好三大攻堅戰，重點任務取得積極進展。制定並有序實施三大攻堅戰三年行動方案。穩步推進結構性去杠杆，穩妥處置金融領域風險，防控地方政府債務風險，改革完善房地產市場調控機制。”

在2019年經濟社會發展總體要求和政策取向中，政府工作報告寫道：“穩健的貨幣政策要鬆緊適度。”“在實際執行中，既要把好貨幣供給總閘門，不搞‘大水漫灌’，又要靈活運用多種貨幣政策工具，疏通貨幣政策傳導渠道，保持流動性合理充裕，有效緩解實體經濟特別是民營和小微企業融資難融資貴問題，防範化解金融風險。深化利率市場化改革，降低實際利率水準。”

另外，據媒體報導，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清3月5日在兩會“部長通道”上表示，對於今年的房地產金融政策，總的方針不會有改變。

在銀行“保持流動性合理充裕”的前提下，貨幣能否傳導至房地產市場？今年房地產行業將面臨怎樣的資金局面呢？

中國社會科學院城市發展與環境研究所原所長牛鳳瑞在接受《華夏時報》記者採訪時表示，資金自覺向高盈利的行業轉移，這是資本的本性。房地產本身有強烈的市場需求，會吸引資金向這方面流動。報告中提到要疏通貨幣政策傳導渠道，保持流動性合理充裕，房地產行業的資金鏈肯定會有適度的寬鬆。

牛鳳瑞進一步指出，宏觀條件的改善，並不能夠保證每一個房企的資金需求，因為房企之間存在著巨大的差別，受規模效應的影響，龍頭房企的融資能力自然會很強，中小房企的融資就會比較艱難，依然會有資金鏈斷裂的風險。

中國豪宅研究院院長朱曉紅則有著不同的看法，他告訴《華夏時報》記者，政府工作報告提到要把好貨幣供給總閘門，不搞“大水漫灌”，對於房地產市場來說，貨幣政策更多的是去杠杆，防範金融風險，今年不要指望有很多資金一下子投入到基建或者房地產行業。報告中提到的“保持流動性合理充裕，有效緩解實體經濟特別是民營和小微企業融資難融資貴問題”，流動性合理充裕主要針對的是中小企業，降低資本準入門檻，讓民間資本更容易參與進來。

“報告中的提法對房地產來講，起不到什麽太大的作用”，朱曉紅進一步指出，房企資金短缺是常態，加上今年很多房企到了還債的高峰期，疊加融資政策的緊縮，房企的日子就更難過了。

防控房地產金融風險

政府工作報告還提道，要防範化解重大風險要強化底線思維，堅持結構性去杠杆，防範金融市場異常波動，穩妥處理地方政府債務風險，防控輸入性風險。加強金融風險監測預警和化解處置。我國財政金融體系總體穩健，可運用的政策工具多，我們有能力守住不發生系統性風險的底線。

從目前來看，房地產市場的風險主要來自系統性金融風險，朱曉紅指出，因為中國人買房子的錢大部分來自銀行貸款，首套房的話，僅有三成左右的首付款，如果經濟出現滑坡，房價大幅下跌，購房者的貸款還不上，就會出現斷供的風潮，而棄房斷供又會造成整個金融系統的風險，所以還是要穩地價、穩房價、穩預期，防範房地產金融風險。

近日，央行、銀保監會均提到了房地產金融管理問題，房地產金融風險成為監管部門防範的重點。

2月25日至26日，2019年人民銀行金融市場工作會議在北京召開，會議要求，要“加強房地產金融審慎管理，落實房地產市場平穩健康發展長效機制”。

2月25日，銀保監會副主席王兆星公開表示，要繼續緊盯房地產金融風險，要對房地產開發貸款、個人抵押貸款繼續實行審慎的貸款標準，特別是要嚴格控制帶有投機性的開發貸和個人貸款，要防止房地產金融風險出現大的問題，要繼續審慎發放開發貸款和個人抵押貸款，促進房地產金融、房地產市場平穩健康發展。

對此，中原地產首席分析師張大偉表示，銀保監會和央行近日密集提及防範房地產金融風險，其相關表述表明，後續房地產信貸全面寬鬆的可能性不大。近期，房企融資難度有所緩解，但因為房企缺血過多，目前房企融資難度依然比較大。

中國指數研究院分析，從金融政策基調看，今年將繼續緊盯房地產金融風險，加強房地產金融審慎管理。風險管控年一般都不會是繼續加杠杆的時期。對房地產企業來說，防風險具有兩面性，一種是負債率過高的風險，一種是融不到資，導致資金鏈出現問題的風險。2019年融資渠道的監管仍然會保持合理狀態，但鑒於貨幣政策微調，整體流動性改善，優質房企的融資形勢較去年將有所向好。

克而瑞研究中心分析，今年不會有強刺激政策頒布，主要還在於激發市場主體自身活力，而作為國民經濟支撐的房地產行業“吸金”效應預計也將逐步減弱。當前信貸政策還是有適度放鬆的趨勢，尤其是整體樓市低迷，成交不振的情況下，發債融資無疑成為確保企業現金流通暢的重要途徑，但整體來看，今年房企融資環境仍然以緊為主。

責任編輯：張蓓