央行主管媒體：堅持房住不炒 健全雙支柱調控框架

　　堅持“房住不炒” 健全“雙支柱”調控框架

　　金融時報

　　作者 卓尚進

　　3月9日，十三屆全國人大一次會議新聞中心舉行了以“金融改革與發展”為主題的記者會。央行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝在回答有關房地產金融的風險問題時表示，“我國在住房貸款的發放上長期以來一直堅持比較審慎的政策”，“人民銀行長期以來一直堅持審慎的房地產信貸政策，我國的房地產信貸品質總體上良好，房地產金融風險是可控的。”

　　房地產市場是與老百姓生活密切相關的熱門話題。今年全國兩會上，對於如何防範化解房地產金融風險、更好解決群眾住房問題，人大代表、政協委員紛紛建言。比如，九三學社今年向全國政協提交了一份提案《關於促進房地產市場平穩健康發展的建議》，提出應加快房地產稅立法並適時推進、必要時試點空置稅等建議，引起廣泛關注。政府工作報告強調，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展；並對“穩妥推進房地產稅立法”作出部署。作為國家重要巨集觀調控部門，央行在年初召開的工作會議上明確提出，進一步完善巨集觀審慎政策框架，加強影子銀行、房地產金融等的巨集觀審慎管理。

　　房地產市場是否能夠保持平穩健康發展，與房地產金融甚至整個金融體系密切相關，從金融巨集觀調控的角度來看，新時代健全貨幣政策和巨集觀審慎政策“雙支柱”調控框架，對於維護房地產金融市場和全國房地產市場平穩健康發展、防範化解系統性金融風險，具有非常重要的意義。

　　中國的房地產市場在最近十幾年內得到巨大發展，房地產業在給全國各地經濟增長帶來強大動力的同時，漸漸形成泡沫化趨勢，潛藏了比較嚴重的金融風險。在一線城市和許多熱點二三線城市，有較大比例的建案已不再是普通居民住房，而變成一批投資群體熱衷追逐的投資和投機性產品，其價格被炒作性力量反覆推高，累積了大量泡沫。同時，房地產成為商業銀行最大的貸款抵押品，房地產貸款在商業銀行及信託機構等的貸款融資中都佔有過高的比重。可以說，某些地區的房地產價格如果出現較大幅度的波動，難免會引發房地產金融風險的顯性化。近幾年，從各地方到中央決策層，都已充分認識到房地產泡沫化繼續演化的危害和潛在的系統性風險，頒布了一系列方針政策和調控措施，以防範化解房地產市場風險。這其中，央行也開始探索以“雙支柱”調控框架實踐，來防範化解房地產金融風險。

　　央行探索以“雙支柱”調控框架的初衷是加強對金融體系進行調節，抑製金融體系的順周期波動和風險跨市場傳染，維護金融體系穩定。而當前房地產金融市場風險高企的現實，無疑並沒有被央行的“新探索”所忽視。在一定意義上說，如果不把房地產金融巨集觀審慎管理建立和健全起來，中央銀行的“雙支柱”調控框架就不能說是健全或完善的。由此可見，從防範化解房地產市場風險的角度看，當前央行探索和健全一個與時俱進的、廣覆蓋的“雙支柱”調控框架，就非常必要，並具有十分重要的現實作用。

　　令我們慶幸的是，通過近幾年的探索實踐，央行已初步建立起房地產金融的巨集觀審慎管理架構。比如，央行嘗試綜合運用貸款價值比（LTV）、債務收入比（DTI）等工具對房地產信貸市場進行逆周期調節。在總結經驗的基礎上，進一步改進房地產調控，強調因城施策原則，在國家統一政策的基礎上，由各省級市場利率定價自律機制結合所在城市實際，自主確定轄內商業性個人住房貸款的最低首付比例。貨幣政策在保持流動性鬆緊適度的同時，也更加注重抑製資產泡沫，引導金融機構去杠杆，防範經濟金融風險。

　　但是，也要清醒地認識到，貨幣政策是主要調節總需求的政策，對房地產市場需求的調節雖然有一定效果，但針對性不夠，效果也是有限的。畢竟房地產需求只是社會總需求中的一個組成部分，如在提高貸款利率、抑製市場主體貸款需求的操作中，房地產開發商和住房個人購買者往往通過變通的途徑獲得融資，因此對建案的需求一直十分旺盛，推高建案價的內在動力依然十分強大。同時，房地產市場基本上是一個區域性市場或局部性市場，不是真正的全國統一市場，房地產價格在一線城市和二線、三線、四線城市存在明顯的差異，甚至同一個城市的中心區域與郊區的價格相差懸殊。貨幣政策實施存貸款利率調整等操作，無法實現對不同區域房地產市場需求的區別調節。另外，隨著市場化改革的進展，房產地金融創新發展迅速，參與房地產融資的機構，除了商業銀行外，信託公司、各類資產管理公司、民間金融甚至互聯網金融機構等紛紛深度參與其中，國內與國際、中資與外資、國企與民營等資金都力圖分一杯羹。因此，當前房地產金融市場中的亂象紛呈、風險累積、監管缺位等問題都亟待解決。而對於這些問題，不僅貨幣政策調節難以到位，金融監管政策也有力所不能及的“死角”。

　　由此可見，要真正防範化解房地產金融市場風險，守住不發生系統性金融風險底線，需要建立房地產金融巨集觀審慎管理體系，需要健全貨幣政策和巨集觀審慎政策“雙支柱”調控框架，補齊房地產金融監管短板，各部委和各地方要統籌協調，建立和健全房地產市場調控的長效機制。

責任編輯：劉萬裡 SF014