鼎家引入接盤俠：一個平台倒了 還能相信另一個嗎？

　　鼎家引入接盤俠：“一個平台倒了，還能相信另一個嗎？”

　　來源：時代周報

　　“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”我愛我家前副總裁胡景暉近日關於長租公寓的預言話音未落，8月20日，杭州長租公寓運營商鼎家網絡科技有限公司（以下簡稱“鼎家”）突然宣布，因經營不善，資金斷裂，已經進入破產清算程式。由此，約4000戶租戶以及背後的房東和消費金融機構陷入糾紛。

　　不獨杭州，在北上廣等大城市，與鼎家模式相似的新型房產租賃中介近年來迅速崛起。長租公寓行業的快速發展，帶動了開發商、中介系、創業公司、金融資本等紛紛入場。然而，越來越多的長租公寓公司暴露出房源擴張與資金缺口的矛盾，在擴張模式中存在著房屋空置、資金挪用、租金倒掛等風險。

　　鼎家之後，下一個爆雷的長租公寓會是誰？

　　被隱瞞的租金貸

　　鼎家是杭州地區一家中型房地產中介機構，該公司總部位於杭州市西湖區文二路耀江文欣大廈8樓。8月24日，時代周報記者在該公司總部看到，現場一片狼藉，檔案資料遍地散落，辦公用具幾乎被搬空，除了來回進出的房東和租客外，僅剩西湖區警察人員在駐守。

　　工商資料顯示，鼎家注冊時間為2016年，注冊資金1538萬元，公司法定代表人為魏永鋒，其名下有28家公司，主要在杭州西湖區經營，此前公司曾陷入10余起訴訟，破產前已有10多家門市，300多名員工。

　　2017年上半年，鼎家開始拓展長租公寓業務，並於2017年10月進入長租公寓，並推出鼎寓品牌，主要的模式是攬下市場上的出租房源，統一裝修、對外出租。也是從2017年10月，鼎家開始為租客提供租房分期的服務，先後與四家消費信貸機構合作。

　　和其他長租公寓運營模式類似，當租客與鼎家簽租房合約時，同時會簽署一個貸款合約。與鼎家合作的網貸平台主要為“愛上街”，“愛上街” 將一年租金打給鼎家，租客每月還款。鼎家手上因此積累了相當規模的房租沉澱資金。

　　租客沈唯（化名）在2018年初與鼎家簽約，以4200元的價格租了一套位於城西銀泰城附近的房子。沈唯告訴時代周報記者，當初租房時，鼎家曾許諾她用押一付一的方式繳納房租，但讓她在不知情的情況下使用了網絡貸款。

　　沈唯稱，當時簽署租房協定的時候，鼎家並未告訴自己這是“貸款協定”，只是要求自己通過銀行卡綁定一個名為“51返唄“（現更名為“愛上街”）的APP。“當時想的是只要把房租交了就行，交給誰真的沒有仔細追究。”

　　實際上，一旦租客銀行卡跟“51返唄”APP綁定，租客一年的租金就可以由“51返唄”一次性地付給鼎家，而租客需按月向平台支付租金和相應的貸款利息。長租公寓運營商的傳統盈利模式，是將收房的成本轉嫁在租客身上，賺取差價。但鼎家為了擴大市場份額，高價收房，導致了大量出租房有價無市，空置率提升，有些不得不高收低租，平台在虧損狀態下運營，埋下了隱患。

　　鼎家出事後，沈唯聯繫到房東，才發現鼎家給房東的租金是4500元，也就是說鼎家需倒貼300元才能將房子租出去，這還不包括鼎家向房東和租客承諾的物業、維修、裝修等成本投入。這意味著，公司在主營業務房租虧損的情況下，須用其他盈利點來彌補，這或許是鼎家不斷向外擴大房源規模的原因，即用當前的房租去彌補此前收房的成本。

　　鼎家實際控制人魏永鋒近日在接受界面新聞採訪時稱：“公寓行業不是很賺錢，運營成本過高，空置房過多，三四月份收進的房子比較多，空置將近500套，幾乎200萬元一個月，這樣連續持續了四五個月，900萬元左右。”

　　魏永鋒承認內部管理存在漏洞，“鼎家的房租支付，每個月1日、15日進行，但8月1日，鼎家還有600多個房東，沒有支付的有400多萬元租金”。

　　大約30%的租客會和網貸機構簽約，但還有租客選擇一月一付。位於西湖區文二路翠苑四區的房東陳先生告訴時代周報記者，在8月2日收租期沒有收到打款，電話聯繫鼎家未接通，走訪門市發現已關閉，到總部才得知鼎家已停止運營。

　　平台倒閉後，房東收不到後續租金，主張收房，而房客提前交了房租，也不願搬走，各種糾紛由此引起。尤其是租客，如果採用了消費貸付租，即使無房可住也要繼續償還貸款，否則將面臨個人征信記錄受影響，以及無止境的催收騷擾。

　　與鼎家接入租房消費場景的網貸機構有四家，其中涉及其“愛上街”分期平台的租客共計243名。據時代周報記者了解，除網貸平台外，還有正規金融機構介入鼎家。部分租客在鼎家辦理房屋租賃手續時，被要求辦理工商銀行信用卡，申請房租分期貸款。

　　風險之憂

　　如果沒有鼎家的變故，長租生意在過去一年來可謂風口。

　　從2017年7月中旬，住建部、發改委等九部委發文要求加快大中城市住房租賃市場的發展，到2017年10月租購並舉寫入十九大報告，這些相繼頒布的檔案都表明發展住房租賃市場是未來解決房地產供需問題的重要手段。

　　幾乎與上述政策同步，開發商、機構投資者、創業團隊等在這些時間節點上開始在租賃項目上布局。有機構數據統計，截至2018年3月，全國範圍內各類長租公寓品牌達1200多家，房源規模逾202萬間。

　　1月16日，長租公寓龍頭自如宣布完成40億元人民幣的A輪融資，這是業內所知最大規模的單筆融資。2月26日，長租公寓公司蛋殼公寓對外稱已完成1億美元B輪融資。鼎家亦在今年獲得千萬融資。

　　目前，長租公寓市場大致有幾個流派：開發商以知名房企為代表；創業公司系以魔術方塊、優客逸家為代表；中介系以背靠鏈家的自如為代表，此外就是像杭州鼎家這樣的區域性公司。

　　硬幣的另一面，是一些區域公司的爆雷和早期創業公司的相繼退出。除鼎家外，上海的長租公寓“愛公寓”在今年年初出現資金斷裂，而深圳的Color公寓、西安的好熙家公寓等紛紛在2017年退出市場。

　　租金變貸款，本質是長租公寓運營商利用租客信用取得金融機構授信，加杠杆擴張，這在業界並不鮮見。

　　一旦房源擴大，像鼎家這樣的長租公寓向消費分期平台貸款的額度也會增加，如果公司能夠利用租客資訊獲得貸款，再推遲支付租金給房東的時間，這樣的時間差就為公司創造了一筆幾乎沒有成本的短期融資。

　　關於“長租公寓+金融擴張”模式的風險，樓市大腦研究院院長方張接告訴時代周報記者：“租金收益的監管不到位，資金是用於收購房源還是挪作其他用途，都面臨很多不確定性，小品牌中介自有資金少，不足以支持大規模擴張，外部融不到錢，一旦資金斷裂，此類長租公寓背後的多米諾骨牌效應就會顯現。”

　　走向破產的鼎家拿出了最新的解決辦法，引入寓團（上海）網絡科技有限責任公司接盤業務。寓團提出，若業主方同意承租方變更為寓團公司，簽訂相關協定，原租賃租期延長兩年，一次性補貼50%-100%的月租金。若原租賃租期延長三到五年，則補償100%-200%月租金，但前提是寓團不承擔鼎家造成的直接損失和相關債務。

　　許多業主已經不相信鼎家找來的救兵。他們質疑，寓團公寓的條件是把租賃期限延長，是不是來撿便宜的？“一個平台倒了，還能相信另一個嗎？”

責任編輯：李鋒