上海老破小，置換學區房

楊老師好！我是小紅粉，坐標上海，陸家嘴附近上班，一套浦東內環邊自住三室，有貸款，一套黃浦老破小無貸出租，都非學區。暫時還沒小孩，準備未來一兩年，置換學區。方案1：兩套都賣了，換學區兼自住三房，但好的學區如果房子不是特別老，要千萬以上稅費近百萬，壓力有點大；方案2：賣掉老破小，換個學區老破小掛戶口，租金收入抵消一點月供。請教：1.楊老師推薦哪個方案？或者有更好的策略。 2.對學區房有什麽建議嗎？浦東的話，接送方便，但是據說浦東將來初中考高中競爭太激烈（我是不是想得太遠了？）；據說黃浦、楊浦面積小，好學校多，相對容易考，如果換到這兩個區的老破小，以後小孩上學就到附近租房住，或屆時再置換自住房過去，上班要過江，也不遠。 3.對賣出、買入的時機，有什麽建議？問題有點多，還請楊老師費心解惑！不勝感激！

小孩子還沒出生，暫不用考慮初中考高中的難度。如果未來孩子學習能力強，在浦東考高中也不是難事。

當前，考慮學區，還有點早，除非打算未來一兩年就要寶寶。浦東的好小學，一般並不要求提前幾年落戶，靜安就嚴格很多。

如果當前有改善住房的需求，比如當前小區較舊、戶型不夠大、社區環境不優美等；同時兼顧一下學區，會比較合理。如果擔心上學需要排隊，熱門小學可能會出現想入學的生源較多，需要參考落戶時間，也可在本輪樓市降溫到底部時，就換學區房。

浦東優質小學，或者同時兼顧一下初中，另外考慮一下你的上班距離，可以重點選擇源深板塊，對口福外小學，有幾個次新房小區，品質不錯。次選聯洋社區或碧雲，生活環境優美，學校也不錯，可由小學上到初中，都有較好的對口公立學校。

當前，可以將黃浦老破小賣掉，無學區，升值慢，無貸款，無杠杆。當前上海二手房處於下跌上半場，房價總體下跌一成了；下半場還沒到，估計到18年底，還會再跌一成左右。當前盡快掛牌，爭取在春節之前，試探10批左右的購房者，確定一個較好價格，賣掉。

如果想在下一輪樓市低點入市，比如未來兩年就想買到房，且不怕麻煩，則當前自住這套也可賣掉，賣掉後可租房一年或兩年，也可與買家商量好，先租一年。

如果不一定在未來兩年就換房，或者怕麻煩，則當前自住房先持有，等到你想買房的時候，將這套賣出，先買後賣，可以根據買房的付款流程，滯後一個或兩個月再賣（屆時市處於反彈初期）。

黃浦與楊浦，暫先不用考慮，過江上班，畢竟不如浦東方便。而且住習慣浦東寬鬆城市格局後，在浦西市中心會有種擁擠感。

考高中的難度，這個問題，可以在小孩子上初後，比如初一或初二，根據其學習成績，再決定是否轉而去浦西買初中的學區房。