公設面積“坑人”？這鍋誰來背

近期，關於公設面積的話題沸沸揚揚，引來了官媒的發文，並將輿論推上了風口浪尖。其實這應該是件好事情，有利於強化行業監督，端本正源。

公設面積一直存在，為什麽這次反響那麽大？老牛認為主要有以下幾點：

①購房者的換代，新的一批剛需進場，發現了公設不“公”；

②著名央媒的參與，新華社和人民日報發文聲討，助推輿論；

③建築新規後實質影響開始體現，政策前審批的項目逐步消耗殆盡；

④超高層建築流行，新房與存量房的得房率形成較大反差；

⑤樓市整體企穩，房價被有效控制，吃虧心態被放大。

……

我們都聽過公設面積，它就像個熟悉的陌生人。公設面積是一個建案必有的公共設施的建築面積。它包括：電梯、管道、樓梯間、變電室、設備間、門廳、過道、警衛室、牆體、承重牆、柱子、橫梁等。

正常情況下，公設面積對購房者並無多大影響，畢竟大家居住使用的並不僅僅是室內太空，每天所需的公共太空也是每個人生活的一部分。往往品質較高的項目還需要相對更多的公設面積來提升社區的整體等級，以此提高居住的舒適度。

所以，公共設施太空分攤到所有業主頭上理所應當，這麽多年以來，大家自上而下也都形成一致的認同。銷售時，開發商基本會公示戶型資訊，具體公設多少，購房者基本上是心裡有數的。

現在大家將公設面積拿出來熱議，主要是不大明確公設面積的計算方式。正因為資訊不對稱，使得公設面積有被利用的太空。

關於公設面積存在的一些貓膩，很多文章都有提了，針對比較多的是“裝修”和“戶型”兩點。

1，裝修：無論怎麽算，公設成“背鍋俠”

繳納給開發商的裝修費用，一般都是按建面來算，而建面就包含了公設面積。這裡的矛盾點是業主花了錢，不僅僅裝了自己的家，裝修品質還不到位。

實際上，開發商只是把裝修費用當成所謂的“品質提升計劃”，給出的價格並不是實際的裝修報價，而是提升房價的體現。這種現象，在限價措施下，更為顯著。

如果按照這個思路來說，所謂每平米裝修多少錢再牽扯到公設面積，其實不準確。倘若按套內面積算，開發商也會把這筆額外的裝修費攤到套內面積上。不管怎麽算，這筆裝修費都的預期總價不會偏離多少。那麽，公設面積實際承擔了“背鍋俠”的角色。

這在自裝市場上也一樣，無論你是找哪個裝修隊報價，基本都是按照房產證上的建築面積來報價，而不是量房後的套內面積來報價。但是，如果協商按照套內面積算，整體費用可能跟建築面積來算又會差不多。也就是說，公設面積在和不在，其實並不影響報價。

2，戶型：不是所有公設都是“公設”

買個100平米的房子到手70平？這一主要矛盾點應當是公設出去的30平米是在“套內”還是在“套外”。

如果這個面積在“套內”業主就賺了，如果在“套外”業主哭暈在廁所。大家的心態是：我不在乎多出來的面積是怎麽來的，我就想知道它是怎麽沒的。

實際上，賺還是哭跟贈送面積有關，而贈送面積跟公設面積也有關。有時候，公設面積會成為套內的贈送面積。

是不是很拗口？看幾個案例。

下圖顯示的是A戶型的詳細數據，A戶型建面81.64平米，公設面積33.15平米，佔總面積的40.6%。看到這樣的數據第一個想法是，誰會買？

事實上，這是深圳某建案的雙拚戶型的其中一戶，實際使用戶型由A、B兩個戶型組合而成。另一個B戶型跟A戶型一樣，整棟樓都一樣，實用率是以建築物為部門計算。

合並成雙拚戶型後再看，紅色區域的過道就是原來公設面積的一部分。做成雙拚戶型後，這部分面積就變成了套內面積。

這個過道面積就差不多有20平米。算成公設的話，A、B兩戶每戶差不多要分個10平米。也就是說，雙拚後等於送了20平米。

更極端有一層一戶的4拚戶型，公設轉套用，就更加誇張了：

除了“過道”將公設面積轉為套內面積外，還有“電梯廳”“設備平台”等。

下圖所謂的“入戶花園”其實是公設面積中的電梯廳，作為贈送面積變成了套內的一部分：

這個廚房和儲藏室，是公設中的設備平台，也最終變成了套內面積：

以上對購房者不都是好事嗎？爭議的問題怎麽出現的呢？

原因正是在於公設面積完全掌握在開發商的手裡。這部分操作太空比較大，而且只要報批基本都不會有什麽問題，也就是“合法”的。

一些媒體文章所說的公設系數在《建案銷售管理辦法》有明確的規定，其實並不存在。辦法中所提到的只是公設面積的界定以及公設系數的計算方式， 其意義是在銷售時有明確告知公設面積有多少和不可將非公設面積納入之內。 卻從來沒有提到具體的規定範圍。

比如說一個建案的警衛室應該有多大，物業管理用房應該有多大？是200平？是500平還是1000平？又或者說設備台的面積應該有多大，而每一個設備間應該有多大？……這方面還真的沒有一個非常明確的說法。

如果根據法律法規其實根本沒有明確到一個功能太空應該具有多大的面積，也沒有特別規定必須所處的位置。比如現在很多開發商都會有自持物業，把這部分實際未用的面積整合出來，放在我自持物業的旁邊，實際使用的時候打通即可成為業主買單我受益的太空。

為了好理解，打個比方，開發商建設了房子100平，通過核算應該賣100萬一套才能達到預期的利潤。

現在是什麽情況呢？備案預售價格只能備9000/平米，那這10萬的差價怎麽去解決呢？加公設面積10平米，本來想推出的是建面100平產品，現在推出的是建面110平的產品，這樣一來房子總價就有了保障。（至於怎麽加的加在哪裡那需要非常非常專業的技能，老牛也只能點到為止。）

結論：公設面積的“糊塗账”，才是坑人的罪魁

這就造成了目前公設面積存在的諸多糊塗账，可以成為贈送的額外面積，也可以成為房屋縮水的虛面積。

變成贈送面積當然人人都愛，但變成縮水的貓膩面積，對於普通購房者來說，很難去做申訴，也不知如何理解，面對開發商的一方之詞，只能啞口無言。

要深入了解，將要面臨非常高昂的知識成本和專業成本。先不說這這個面積大小設定的是否合理，在什麽地方可以算做公設面積，對於一個項目來說只有少數人搞得清楚。

在這種現狀下，取消公設面積其實不是本質的問題，而是如何規範好房地產行業存在的不合理性。至少各種規定的改動應該進行相互協調。

其實這個問題說來說去只要按照套內面積售房即可完美解決，與世界接軌的呼聲和趨勢，在房地產政策日益完善的今天，對於公設面積我們也不需要過於執拗，過於一枝獨秀。

如果都改為套內面積來算，對於購房者來說可以不再去糾結什麽贈送不贈送，多少平米多少錢明明白白。但羊毛出在羊身上，想要更舒適的居住環境和合理的居住氛圍，就算不計入的公設面積的成本一樣也會算入套內面積中。 而真正的公設面積反而成了購房需求面積，這將會更好化解矛盾。