騰訊房產北京7月14日消息（宋萍萍）上半年，房地產市場受調控、融資收緊等因素影響，整體低迷，行情起伏較大。
14日，中經聯盟在京繼續召開以“機遇·策略·進化”為主題年中盛典，探討行業趨勢，聚焦發展關鍵問題。騰訊房產作為主辦方，全程報導本次會議。
會議進入第二天下午，中經聯盟召開產業地產論壇，並以《產城融合機遇與挑戰》話題展開討論。其中，漢能控股集團副總裁張鵬帶來主題演講——《產業新城運營大策略》。
張鵬首先講述了產業新城的模式，他指出“分配方案由政府主導，政企協作，主體是誰，市場主導。市場主導主要是產業發展商，它是聚焦到具體的單一項目。產城和投資商是政府主導。”
張鵬提出：“為什麽政府的園區和民營企業做的園區有很大差別。政府做的園區並不是以盈利為目的，更多的是把所有的收益留給了企業，看你怎麽算账的問題。從上市公司的報表來看並不是很理想，因為它不是追求的利益最大化，而追求政府綜合收益最大化。政府做的園區有這樣的特點。”
張鵬指出：“產業新城運營大策略的目標以資源選模式，產業選模式，戰略選模式的合三為一。招商運營、租售結合、股權投資、資產證券化。
他指出，產業新城的問題是：目前產業新城無產。無規模、產值比較低，稅收比較少，招的項目很多，但是給地方政府貢獻的稅收是很少的。沒有形成集群化，還處於培育階段，而且龍頭企業本身對於縣域經濟，富士康來不了一樣。這些龍頭企業也來不了。另外，沒有創新，基本相當於發達國家十年以前的水準。投資比較缺，完成率比較低。產業園謀劃多，建成少。大部分是包裝出來的，但是項目來講是謀劃拚湊出來的，項目儲備不足。產業發展缺組織，缺專業人才，缺資源。縣域經濟受國家的調控，規模和指標限制。缺服務，內容少，能力弱。缺政策，產業政策乏力，且不成體系。不像一二線城市。
配套項目日益豐滿，但是城市發展格局沒有打開，造核不堅決。項目進度基本達成，工程質量穩中有升，但是運營指標比較差。
市場風險來講，產業定位不明確，產業集群無法形成。產品定位不準確，市場認可度低。政策風險是限購限價，預判中央對區域的政策性調整。
以下為論壇實錄：
因為題目比較大，叫運營大策略，我更多不會像玉龍和高董事長講的聚焦到某一個具體項目和細節。我們接到一個產業新城的項目，不管你是政府也好，還是運營商，還是地產商，還是企業，我們拿到一個產業新城的新項目我們怎麽評估它？怎麽通過制定自己的商業模式很關鍵。榮盛有自己的模式，比較成熟了。高董事長中關村也有成熟的模式，剛才講的非常清楚，它就是全國複製和拓展，按照它的模型去套就可以。
因為區域性發展全和每個市、每個縣都有區別的發展。通過四個方面，產能的運營模式剖析，拿一個具體項目做解析，政府主導的項目，企業主導的項目，第三是產業新城運營的困難和挑戰，第四個我們怎麽做RIS模型。
首先講一下產業新城的模式，我的分配方案由政府主導，政企協作，主體是誰，市場主導。市場主導主要是產業發展商，它是聚焦到具體的單一項目。產城和投資商是政府主導。
產城運營商的發展特點，比較常見的四大類，首先產業定位，之前兩位領導講了招商、培育和城市建設。重資產主要在城市建設上。產業新城運營綜合實力評價要素，產業發展能力，城市建設能力和企業經營能力。
這是5月份中指院給的產城運營商的排名包括科瑞給的一個顛覆性的排名。我考量了一下覺得中指院和中商院更權威一點。我把模式進行分類，華夏是政企合作，政府搭台，包括榮盛都是這種模式。蘇州工業園、招商局蛇口都是政府為主導。
從目前做產城運營商，我分為四大類。一類是國企，政府下面的平台公司來做。優勢產業資源依托於母公司，張江公開披露的融資成本不到5，相當低。而且政府平台，直接跟政府地方合作，品牌優勢凸顯。國企機制製約，創新能力不足，激勵機制不足。代表企業是中新、張江、招商蛇口。
民企是市場化程度高，有一定產業基礎，運營能力強，創新力強，品牌宣傳強。融資成本較高，與政府協作不穩定性。
有的因為土地性質不能變更，被迫開始做產業地產，有的直接成立了產業地產事業部，通過產業溢價勾地。
第四產業主體企業，像海爾、京東，包括我所在的集團漢能，自己有明確的產業IP，行業屬於領導者地位，產業資源非常豐富，但是它做產城這塊運營能力不足。隻懂自身的產業匹配，沒有開發性經營，這塊比較欠缺。融資渠道也有限。常規的合作模式基本和地產商合作，共同完全產城運營。
項目解析，我主要講兩個代表性的。一個是張江。大家也都知道張江很著名的企業是上海市政府全力打造的一塊園區，其中主要兩大產業集群，信息技術和生物醫藥，非常有名。而且信息技術全球30強8家，中國100強11家在張江設有總部和研發中心。張江是新三商戰。科技地產商、產業投資商和創新服務商。最早是科技地產商，引入了很多的龍頭性企業，主要是政府的特殊政策和區位優勢。現在做雙創，895創新營，股票代碼就是895，主要是80、90、95後的創新項目。基金操盤，咱們國家工業地產使用年限縮短，不允許分割。基金操盤就是項目公司化，物業股權化，股權基金化，基金證券化。原來的二級開發是通過市場化銷售，或者市場化租賃來退出，解決資金流的問題。現在通過金融的手段解決資金流的問題。
但是我們分析一下張江的營收，整個營收處於下滑的狀態。為什麽？原來張江主要的收入還是兩大塊，一個物業出讓，一個出租。目前它可出售的物業越來越少，整個業績是在下滑的。我們分析了它上市公司的年報，可以看出整個房地產銷售越來越少，租賃是主要營收。
目前主要還是來源於房地產銷售租賃，服務業收入甚微。為什麽政府的園區和民營企業做的園區有很大差別。政府做的園區並不是以盈利為目的，更多的是把所有的收益留給了企業，看你怎麽算账的問題。從上市公司的報表來看並不是很理想，因為它不是追求的利益最大化，而追求政府綜合收益最大化。政府做的園區有這樣的特點。
我們看一下華夏，因為在華夏待了四五年的時間，標杆就是固安產業新城。2017年提出了以城市群為核心的新型城鎮化戰略。中國的核心城市去聚集了三分之一的人口，三分之二的房地產開發，拓展了環合肥、環武漢，環鄭州，以它的周邊發展。基本的思路跟榮盛、中關村思路是相近的。
從華夏的數據來看，這是環北京區域，也是上市公司的報表。可以看得出來，整個還是處於穩定的增長期。為什麽07年相對增長幅度比較小？因為07年4月份劃走了兩個園區，雄安新區成立劃走了兩個園區，而且限購比較嚴重，2017年是增長速度比較慢，2%的增長，後續還是增長比較快。
這是華夏給的1644的解決方案，也是跟榮盛相近的。六大模塊，規劃110，其他115，產業發展45的對價。這是我跟政府之間的對價口徑，具體還有一份結算協議，像剛才玉龍總說的土地分成，稅收分成和相關扶持資金的分成。主要提升城市的魅力、承載力和競爭力。解決縣域經濟缺少資金、人才和產業機制的問題。
這是剛才講到的華夏的盈利模式。這是一個核兒，實際上在武漢、鄭州、沈陽，在協議的基礎之上有相應的變種。這是華夏整個的主要收入和成本，產業發展服務這塊毛利潤很高，達到77%。當然這是上市公司的公告。房地產開發佔地，產發佔比越來越高，房地產開發越來越小，從經營和產業服務利潤越來越高，利潤佔比越來越高。
我們總結一下，華夏是成熟的運用了PPP模式，當時我們在的時候成為十大標準案例之一。通過土地一二級聯動開發，提供區域發展的綜合解決方案，更多的涉及到城市的規劃能力、產業繪畫能力，在城市發展早期代替政府大量墊資投入城市基礎建設。解決資金、人才、機制政策。而且實現了企業經營的每年不低於30%的增長。
從上市公司報表來看還是非常亮眼，為什麽說很多機構都把華夏評為第一名，也確實有它的道理。
我們說一下運營的困難。這是我們常規的運營模式分析，通過土地整理機制，現金流支持，提升區域價值。這是整個區域開發的過程。政府、企業、政企結合，專業園區的運營體系，這是我們整個產城運營所有要素的匯集。
我說一下問題。目前產業新城無產。無規模、產值比較低，稅收比較少，招的項目很多，但是給地方政府貢獻的稅收是很少的。沒有形成集群化，還處於培育階段，而且龍頭企業本身對於縣域經濟，富士康來不了一樣。這些龍頭企業也來不了。另外，沒有創新，基本相當於發達國家十年以前的水準。投資比較缺，完成率比較低。產業園謀劃多，建成少。大部分是包裝出來的，但是項目來講是謀劃拚湊出來的，項目儲備不足。產業發展缺組織，缺專業人才，缺資源。縣域經濟受國家的調控，規模和指標限制。缺服務，內容少，能力弱。缺政策，產業政策乏力，且不成體系。不像一二線城市。
配套項目日益豐滿，但是城市發展格局沒有打開，造核不堅決。項目進度基本達成，工程質量穩中有升，但是運營指標比較差。
市場風險來講，產業定位不明確，產業集群無法形成。產品定位不準確，市場認可度低。政策風險是限購限價，預判中央對區域的政策性調整。
下面說一下總結怎麽做一個區域開發。首先優勢不用多說了，大家都是做產業地產的，指定是有利可圖的。
首先，戰略決定模式。這個區域是怎麽發展的，戰略確定以後商業模式怎麽確定，一張藍圖繪到底，不能隨意更改，跟政府要明確。聚焦都市城市股權，闡釋升級，企業規劃全投資。
從五力模型來看，政企合作是最均衡的，政府主導盈利能力相對弱一些，戰略目標不明確。
RIS的模型是什麽？首先進行資源整合能力評估，涉及到資源兜底能力。政府能給我什麽樣的政策，政府能給我什麽樣的保障？區域複製能力，我項目本身是不是可以資本乾預，有沒有大的基金願意捆綁在一塊合作項目。像中關村一個園區來支持。產業發展的產能，現有的產業什麽樣的，怎麽升級轉化？孵化、投資、招商戰略執行能力，有沒有一張藍圖，有沒有有力的執行團隊。
目標以資源選模式，產業選模式，戰略選模式，合三為一。招商運營、租售結合、股權投資、資產證券化。
最大的難點是招商。產業鏈的招商叫垂直化招商，像沈陽做的寶馬公園，所有的配套企業都聚集在一起，通過一個龍頭引領打造。龍頭很關鍵，但是龍頭引不來怎麽辦？假如做杯子的，做杯蓋的，做包裝的，都做杯蓋的也行。第二，資本注入式招商。第三，以收購式兼並招商。特別是沿江企業的項目，它要投資，包括城市管網、水、電、氣，願意投資，投資的前提要收購相應政府層面沒有錢做的。PPP合作不用多說了，我們也是政府的項目。以牌照資源招商，以所謂的金融牌照，這是對於大的車企來講，如果幫它解決牌照。另外，看你的資源，包括央企、國企，當然對區域性有特殊的要求，需要有相應的財務公司。第六，產業引導基金招商，以基金的模式運營。因為基金模式運營在國外比較普遍了，但是在國內還處於剛剛開始的階段，像我們漢能投的所有產業園都是一樣，一個園區加一個基金，我們所有的投入都是用基金來實現。包括我們的土地購買，包括基建，包括產業投資，都是用基金的模式來做。未來基金通過上市公司的平台退出。不是單一的根本不追求政府配套多少土地，給我多少便宜的地價。當然這些條件可以要，但是我們是以整個基金的運營模式解決整個園區的運營模式。這是大家未來要重點考慮的。
今天謝謝各位。
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