長租行業遇瓶頸 “房租不炒”路在何方

（原標題：長租行業遇瓶頸 “房租不炒”路在何方）

“誰也沒想到，長租行業會以這種形式火爆起來。”談起近日長租行業的風波，某房企高管李明(化名)20日對中國證券報記者表示。隨著一線城市房租價格短期過快上漲等因素影響，長租行業再一次被推上輿論風口，也引來監管部門對於長租行業的首次約談。8月17日，北京市住建委聯合北京市級多部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，對搶佔房源、哄抬租金，以及擾亂市場等提出明確要求。

業內人士在接受中國證券報記者採訪時表示，長租行業作為房地產行業適應新形勢發展的必然方向，近年來備受資本青睞，一些房地產相關企業也將此作為轉型的重要支點。但監管力度不足、行業自律缺位，以及缺乏穩定的盈利模式，是長租行業發展到現階段的瓶頸所在。“房租價格不斷推高是事實，但行業站上輿論風口也未必是壞事，可以讓大家都來思考行業的發展方向。”李明表示，長租行業未來怎樣做到“房租不炒”、“租有所居”，還需要各方共同出招。

亢進：資本助推之下

“細數一下，這兩年進來的資金，來路相當豐富。”從事類REITs(房地產信託投資基金)發行業務的券商人士明濤(化名)對中國證券報記者表示。

2017年至今，明濤操刀多宗類REITs發行業務。“去年(2017年)主動來找我們谘詢的企業就比較多。去年之前，基本上都是我們去主動宣介。”明濤說。

據中國證券報記者不完全統計，2017年10月首單長租類REITs產品發行以來，截至6月底，國內市場長租類REITs產品發行規模超過200億元。

不僅是類REITs業務風生水起，銀行貸款、創投資金也不吝額度投入這個行業。“去年年底，我們長租公寓項目談了兩家大型國有銀行，都表示很支持，授信額度在幾十個億左右。”在談到銀行支持長租公寓項目的授信力度時，北京某房企人士表示。

近日，由中再資本與相關企業打造的，擬通過保險私募基金投資的長租住房項目，總投資額約80億元，項目建成後可為南京提供超過4000余套租賃房源。

易居中國研究院研究總監嚴躍進表示，對於當前長租公寓項目來說，金融方面的支持力度明顯加大，會引導一部分人積極進入。此次被約談的蛋殼、自如、相寓等規模較大的分散式長租公寓品牌，無一不是資本催生的產物。

以蛋殼公寓為例，2017年6月，完成超億元人民幣的A+輪融資。今年2月，蛋殼宣布獲得1億美元B輪融資，高榕資本、華人文化產業基金等知名基金聯合領投。今年6月，蛋殼已完成7000萬美元B+輪融資。近日，蛋殼公寓發行分散式長租公寓租金收益權公募ABS在上交所掛牌，發行規模為2.035億元，產品期限為3年。

資本堆疊之下，勢必造成行業競爭標的價格水漲船高。李明表示，相比於通過自建公寓、整體租賃籌集房源的集中式長租公寓，分散式長租公寓要面對眾多的持有人，議價的市場化程度更高。“像自如這樣的長租品牌，每一套房子都有不同的房東，房東可以選擇租給任意一家長租品牌。而為了房源數量迅速擴大，擴張品牌影響力，在資本彈藥充足的情況下，價格戰自然不可避免。”李明分析。

顯而易見的是，各家長租品牌都把持有的房源數量作為行業龍頭的重要標尺。自如相關數據顯示，2018年上半年，其管理的公寓已超過70萬間。今年2月，蛋殼在北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京及廣州等8個城市，管理房間規模近8萬間。

8月19日，上述被北京市住建委約談的長租品牌，亮出了存量房源儲備。在北京市房地產中介協會的相關座談會上，參會企業明確承諾，不漲租金且拿出手中全部存量房源投向市場，總計約12.57萬套(間)。

錢景：盈利模式難尋

即便擁有數萬甚至數十萬房源儲備，但當前長租品牌仍難言盈利。達人嘉公寓創始人徐詩亮接受中國證券報記者採訪時表示。“長租公寓盈利難的主要原因是成本太高，從佔租金收入的比重來看，拿房成本是大頭，一般佔到55%-65%；裝修是一次性投入，按照5年進行攤銷，佔12%-15%；運營成本佔比在20%-25%。此外，還有稅費、折舊等成本，如果成本稍微控制不好就幾乎不賺錢甚至虧損。”

Soho創始人潘石屹表示，長租公寓項目一定會有銀行貸款，如果用銀行貸款建成公寓租出去，回報率最高超不過1%。“相對於不斷上漲的成本，長租公寓的租金收入實際偏低，但對於租戶而言，這樣的租金又偏高。租金高低與居民收入水準息息相關，所以很難在短時間內通過提高租金來提升盈利水準。”偉業我愛我家高級研究員孔丹表示。

在明濤看來，價格的感受來自於消費觀念的分歧及價格差異化不明顯。“對於上班族而言，房租支出佔到可比收入一定比例時，有相當部分比例的消費者會犧牲一定的居住舒適度，而轉向更為便宜的房源。”明濤指出，如果存量房源不足以提供價格差異化充足的房源，消費者體驗自然是市場價格普漲。

“不管是分散式還是集中式，管家服務、拎包入住、設施齊全、交通接駁成了行業標配，而這些都需要大量的成本。如果要提高資金回報率，只能拉抬租金價格。”李明表示。

當市場解決不了價格差異化時，規模發展似乎成了行業前進的必由之路。旭輝集團CEO林峰表示，長租公寓雖然毛利率不高，但當規模做得足夠大時，利潤是可觀的。同時，如果採用重資產模式，可能還有一塊來自物業增值的利潤。

萬科A董事局主席鬱亮表示，泊寓能夠達到1%-2%的回報率就已經很滿意了。龍湖集團旗下的長租公寓品牌冠寓CEO韓石今年也稱，龍湖集團更關注的是把產品做好，三年內不考慮盈利問題。

發展：運營方式待創新

目前行業面臨著一個新的課題：如何面對監管。“這是每一個新業態都會面臨的。第三方支付、共享單車等發展到一定階段，都在談監管。”明濤表示。

梳理去年以來的政策面，更多的是在鼓勵長租行業的發展。2017年，住建部等九部委發布《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》表示，要多管道增加新建租賃住房供應，要培育機構化、規模化住房租賃企業。

有資深地產分析人士告訴中國證券報記者，此次約談後，今後長租行業的政策環境或許將向有效監管傾斜，也不排除相關監管行為被納入目前整體的房地產行業調控機制中。

但就監管而言，約談也是構建長租行業監管的第一步。上述分析人士表示，存量租賃房源管理、租賃房源備案、價格調控等，都需要龐大的數據梳理，“完善的監管需要較長的周期。”

但在一部分房地產人士看來，監管僅是行業發展的一個環節。更重要的是，行業內部的發展必須找到一條可行的盈利之路。

中原地產首席分析師張大偉認為，租賃市場最大的問題依然是租售比懸殊，目前依然沒有一家企業能摸索出租賃直接盈利的模式。全國大部分城市租售比水準還比較高。這種情況下，住房租賃處於全行業虧損狀態。

嚴躍進表示，長租公寓機構運營需要有各類創新，這很關鍵。甚至需要積極去和一些外部經營機構合作，比如積極把房源掛靠在政府租賃監管和運營平台上等方式。