海南停緩建房地產項目如何處置

原題：海南全力處置停緩建房地產項目

2018年海南省政府工作報告提出，今年要加強省級土地儲備，建立閑置土地處置長效機制，完成停緩建房地產項目處置任務。

《瞭望》新聞周刊記者近期環海南島調查了解到，由於很多停緩建項目涉及原因複雜，目前海南省處置停緩建房地產項目的進度相比計劃已經滯後。

按照海南省近期頒布的相關檔案，將“已投資額達到總投資額25%以上和施工進度已達到±0.00以上，停工超過一年的房地產項目”，統一稱為停緩建房地產項目。據海南省相關部門初步統計，目前海南全省有超過500萬平方米停緩建房地產項目。

受訪專家認為，海南停緩建房地產項目的存在不僅影響市容市貌，也影響經濟健康運行，對一些項目資金鏈斷裂等問題應當給予足夠的重視，由此引發的系列問題也值得其他城市警惕。

停緩建房地產項目幾乎遍及主要市縣

無論是省會城市海口，還是世界知名旅遊目的地三亞，無論是東部沿海市縣文昌、瓊海、陵水，抑或西線儋州或者中線市縣瓊中、保亭等地，都或多或少地存在著體量不同的停緩建房地產項目。

海口市濱海公園地處海口市區繁華地帶，它的東側有一棟高達23層的建築臨街而立。《瞭望》新聞周刊記者在現場看到，破敗的工地被一堵圍牆包圍了起來。鏽跡斑斑的大門緊鎖著，圍牆上隱約可以看見“海口外灘添明珠，濱海東路增輝煌”等字眼。記者了解到，該建築2003年開工建設，後來停工至今。公開資料顯示，該項目是按國際五星級標準建設，超五星級標準的商務型綜合大酒店，總投資5.2億元。

坐落在國家4A級旅遊度假區——海南瓊中百花嶺風景區核心位置的某房地產項目，在一期開發10余幢花園洋房後項目擱淺，至今已經六年。本刊記者站在瓊中縣百花廊橋的一端抬頭望去，對面山上一排排中途停工的別墅群，與風景格格不入。

在海南省西南部的東方市，原計劃要打造成為當地“首席一線海景大盤”的某項目，因企業資金鏈斷裂、未取得報建手續等原因多次停工。記者實地調查發現，該項目佔地總面積368畝，一期部分項目及二期部分項目均因未取得報建手續導致停工，一棟棟半拉子工程立在開闊處，甚是扎眼。

總體看，按照海南省初步統計，停緩建項目遍及海南16個市縣，共計113個項目，建築面積達到544萬平方米。在多位受訪者看來，停緩建項目的大量存在，與海南的“三大願景”即建設全省人民的幸福家園、中華民族的四季花園、中外遊客的度假天堂嚴重不符，影響市容市貌不說，也不利於經濟的健康發展。

多重原因導致停工

《瞭望》新聞周刊記者調查了解到，這些停緩建項目主要由以下幾方面原因造成。

涉法涉訴官司纏身。據統計，目前約有27個停緩建項目因涉法涉訴導致，幾乎佔停緩建項目的四分之一。例如，海口某項目至今仍有官司糾纏，致使項目復工遙遙無期；東方市某項目，因開發商和國土部門打官司導致建設“停擺”；三亞某項目因涉及非法融資被法院查封；瓊海某項目因為經濟糾紛停工。

公司經營虧本主動暫停項目建設。海南某房地產開發有限公司在海南多個市縣均有土地，企業根據市場情況安排建設，暫時停工了其在東方市的項目。海南陵水清水灣某酒店工程因為淡季時間較長，經營虧本主動停工。

開發商資金鏈斷裂。儋州、東方、五指山、文昌、瓊海等市縣多個項目因為開發商資金鏈斷裂停工。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進帳析說，究其原因，第一是房企本身“自不量力”，對於自身資金的把控明顯不足，出現資金困境；第二是產品定位不符合市場需求，部分項目刻意追求別墅項目，銷售過程中才發現與市場“不對路”；第三是項目融資能力不到位。

手續不合規或涉違反兩個暫停、多規合一、海岸帶保護等政策。例如，澄邁縣某產權酒店項目未辦理施工許可證；五指山市某項目未取得報建手續；萬寧某項目未辦理任何手續被責令停工；昌江棋子灣多個項目因為涉違反海岸帶保護等政策停工。

一事一策分類處置

海南省住建廳負責人表示，在全面調查摸底的基礎上，2017年12月，海南省相關部門制定印發了《全省停緩建房地產項目處置工作方案》，指導全省開展處置工作。

“針對不同原因造成的停緩建項目，將進行分類處置，一事一策。”海南省職能部門一位負責人對《瞭望》新聞周刊記者分析說，主要分為四大類：

涉及生態保護紅線、海岸帶陸域200米管控的停緩建地產項目，按生態保護紅線區及海岸帶管控相關規定進行處置。位於Ⅰ、Ⅱ類生態保護紅線區的停緩建房地產項目，市縣應當采取措施引導項目退出，或者按照陸域生態保護紅線區開發建設管理目錄要求，調整為與生態環境保護不相抵觸的建設項目。位於非生態保護紅線區的停緩建房地產項目要嚴格按照經批準的控制性詳細規劃建設，不得擅自調整土地和建設用途，不得擅自調整建設規模。

對未取得合法用地手續的停緩建房地產項目，嚴格按照土地管理法的規定，結合違法建築集中整治三年行動，對認定為違法建築的項目，由市縣制定拆除或者沒收計劃並依法實施，堅決防止違法用地行為合法化。對已取得合法用地手續但未取得建設工程規劃許可證，或取得建設工程規劃許可證部門按建設工程規劃許可證規定建設的停緩建房地產項目，在符合現行規劃的前提下，采取改正措施可以消除對現行規劃實施的影響的，依法限期改正並補辦完善相關規劃手續；無法采取措施改正措施消除影響的，依法予以拆除或沒收。

針對涉及資金短缺、債權債務糾紛等問題，鼓勵大型國有企業出資收購停緩建房地產項目作為資產儲備並盤活資產價值，收購價格按成本價、利息和管理費等因素合理確定。對企業確實難以繼續開發的停緩建房地產項目，政府可依法收購後，重新組織公開供應。

對開發建設部門因資金短缺、債權債務糾紛停工，自身無力處置的停緩建房地產項目，市縣政府要積極協調債權部門和督促開發建設部門盡快履行司法程式依法處置。已被司法機構查封的項目，市縣政府要根據項目資金缺口情況商司法機構依法解封，並對項目依法拍賣或處置。對影響公共安全或市容市貌的，市縣政府可依法依規代為處置。

教訓需要吸取

《瞭望》新聞周刊記者調查了解到，目前海南省處置停緩建房地產項目的進度相比計劃已經滯後。海南省相關部門負責人對本刊記者如此描述了目前的進展程度：進展變化不大，都是“硬骨頭”。

按照《全省停緩建房地產項目處置工作方案》規定的時間節點，今年1月底需要全面處置完畢，2月中旬前是督查驗收階段。多個部門相關負責人表示，由於停緩建項目涉及原因錯綜複雜，處置起來難度很大。

嚴躍進建議，對停緩建項目，可以考慮兩個處置辦法。

一是培育實力強大的停緩建項目資產處置公司，重點對海南停緩建項目進行整治和打包轉讓。

二是對相關房地產企業，如果存有停緩建記錄，後續要限制其進行投資，尤其是把控相關企業的拿地風險。

受訪專家指出，目前海南存在的停緩建項目，不少是省級或者市縣級的重點工程，這顯示了地方政府對房地產市場的倚重，這個教訓值得海南以及全國其他城市吸取；海南房地產高熱度下產生的停緩建項目處置難也警示，無論是購房者還是房地產企業、地方政府，應注意防範房地產市場風險。