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海南房價暴漲,1992年的樓市泡沫破裂會不會重演?

防止任何形式的宣傳炒作和哄抬房價行為

“對違法違規的房地產開發企業、中介機構及其從業人員要依法依規給予最嚴厲的處罰,直至清出海南市場。”

在海南建省辦特區30周年大會結束三天后,4月16日,海南省住建廳火速發布《關於進一步貫徹落實穩定房地產市場要求的通知》,措辭嚴厲,“防止任何形式的宣傳炒作和哄抬房價行為”,並要求,“傳達到每一名銷售人員,做到全覆蓋,不留死角。”

海南日前獲得中央政策“大禮包”,中央明確表示支持海南全島建設自由貿易試驗區,支持海南探索建設自由貿易港。消息公布後,對海南樓市的關注度快速升溫。

面對可能被再次點燃的海南房價,海南省住建廳在通知中提出明確預警,“防止炒作和哄抬房價”,並要求,銷售數據每日一報,“海南省住建廳匯總後將及時上報省政府。”

嚴陣以待

“現在只剩140多平的四居,兩居、三居全都賣完了。”在海口非限購區域的西海岸,某建案銷售人員告訴《中國新聞周刊》記者。

這個建案所在區域靠近海口市政府,屬於重點建設的城市新區。一個月前,當記者來到售樓處時,兩居、三居可選余地還很大,均價在每平米21000左右。銷售人員很含蓄的表示:“四月以後肯定就不是這個價格了。”而現在,該建案在售房網站上的價格顯示,均價24000元。

在三亞,《中國新聞周刊》記者查閱房產網站發現,市區在售建案不多,每平方米均價直逼4萬元。

對於政策利好帶來的房價上漲預期,海南房管部門其實早有準備。在今年3月底,海南已經未雨綢繆,提前更新調控政策。

海南省住建廳等部門3月30日聯合下發《關於做好穩定房地產市場工作的通知》(又稱“房八條”),尤其針對非本省戶籍購房者,大大提高了購房門檻,壓縮炒房套利太空。

“房八條”規定,非海南本省戶籍居民家庭在海南省範圍內只能購買1套住房,且首付比例不低於七成。五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的商品住宅只能面向本市(縣)居民家庭銷售。

除了加碼限購政策之外,對“限售”也進行了加碼,在3月30日之後購買的住房,自取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓。

不過,重大政策利好的預期早就開始傳導到房價上。4月18日,國家統計局發布了2018年3月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。數據顯示,海口新建商品住宅銷售價格環比上漲2.1%,漲幅排名第一。

近幾年,隨著“候鳥式養老”群體的出現,越來越多來自全國各地的人選擇在海南養老和度假,再次助推了海南房地產新一輪上漲行情。

對於這種新趨勢,海南省住建廳對《中國新聞周刊》表示,“海南作為國際旅遊島,熱情歡迎國內外人士前來旅遊度假和養生。”

但這並不意味著,度假和養生,與買房直接劃上等號。海南省住建廳也表示,針對解決島外人士前來旅遊度假和養生的居住需求方面,“將逐步引導通過酒店賓館、鄉村民宿、住房租賃等各類經營性住房解決,嚴格控制商品住宅的開發規模。”

在具體的市場引導上,將會兼顧島外與島內兩個市場,逐步實行“雙軌制”。

海南省住建廳對《中國新聞周刊》解釋,未來,島內市場將通過完善住房保障和供應體系,發展公共租賃住房、共有產權住房、限售商品住房、租賃住房,以及實施棚戶區改造等,多管道解決本地居民住房問題,使本地居民有更多獲得感、幸福感、安全感。

面對島外需求,將繼續實施“兩個暫停”政策,高品質開發面向島外居民的商品住宅,滿足島外享受性住房需求,並繼續實施限購、限貸等調控政策,有效遏製各類投機投資性購房需求。

不會重蹈覆轍

在海南30年發展歷史上,房地產過度投機和“房地產泡沫”破裂,曾經給海南帶來過沉重的代價。

1991年,海南GDP增長14.9%,1992年GDP增速卻暴增到41.5%。這一非正常高增長,主要是因為房地產炒作拉動虛增造成的。

一座總人數不過655.8萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地產公司,平均每300個人一家房地產公司,這是上世紀90年代海南房地產頂峰時的情景。

1993年6月,中央治理經濟過熱,銀根全面緊縮,一路高歌猛進的海南房地產熱頓時被釜底抽薪。由於受房地產泡沫破滅的影響,海南經濟跌入谷底,海南省GDP增長率由1994年的11.9%迅速降至1995年的4.3%。原本GDP增速連續三年都是名列全國第一的海南,變成了連續三年名列全國倒數。

“海南房地產的教訓不能忘。”2017年,國務院參事、原住建部副部長仇保興在一次會議上,重提這段對海南帶來沉重代價的階段。

“海南房價頂峰時達到了7500元,到了1993年就跌了47%,1994年又跌了13%,1995年再跌去了10%,銀行壞債突增60%,最好的資產一個晚上就變成最壞的資產。”仇保興說,海南處理爛尾樓前後用了差不多20年的時間,直到2005年才算基本清理完。在他看來,當時的教訓,對於當前的房地產市場仍具有參照價值。

投資過度熱衷於資金快進快出的房地產,地方財政過度依賴土地財政,就像一個難以根治的頑疾,困擾很多地方,海南也不例外。

“減少經濟對房地產的依賴,對海南來講,會很痛、會出血,不下大的決心確實不容易做到。”海南省省長沈曉明在今年的全國兩會上表示,房地產對海南經濟貢獻很大,即便如此,海南還是要痛下決心嚴控房地產。

儘管島外人到海南購房的熱情越來越高,但在海南省住建廳看來,如今海南的房地產業不會再重蹈以前“泡沫”的覆轍,原因在於,支撐房價上漲的動因和條件都發生了根本變化。

海南住建廳告訴《中國新聞周刊》,這種判斷基於幾個方面:

一是海南生態資源得天獨厚,生態環境不斷改善,經濟社會穩步發展,配套設施逐步完善,發展情景不斷向好,這些都將有力支撐海南房地產業發展。

二是當前的海南房地產有實實在在的市場需求作為支撐,在海南實施限購、限貸、限轉讓等嚴控措施的情況下,仍有大量島外人士前來購房,與上世紀90年代“擊鼓傳花”式的虛假需求截然不同。

三是海南省建案預售條件明顯提高,新出讓商品住宅用地均要求封頂後方可預售,有實實在在的建設投入,金融和社會風險大幅降低,顯然有異於上世紀90年代“炒賣樓花”的發展模式。

四是海南經濟發展實力顯著增強,應對風險的能力不斷提高,能有效應對短期突發的市場風險,保持房地產平穩健康發展。

擺脫“房地產依賴”

海南省住建廳在接受《中國新聞周刊》採訪時表示,海南未來對房地產的總體調控思路是:堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,以“壯士斷腕”的決心調控房地產業,減小海南省經濟對房地產的依賴,決不能成為房地產的“加工廠”。

不過,和不少地方的通病一樣,海南的地方經濟發展模式,依然沒有擺脫對房地產過度依賴。

“海南經濟發展嚴重依賴房地產的現狀還未實現根本轉變,短期依賴房地產的現象依然存在。”海南住建廳告訴《中國新聞周刊》,要擺正房地產在海南產業中的位置,從根本上,需要大力調整產業結構,加快培育能替代房地產的支柱產業,降低房地產業在GDP增長、地方財政收入中的比重。

控制和降低房地產在GDP中的比重後,如何彌補嚴控房地產給海南經濟帶來的缺口?海南省省長沈曉明認為,海南經濟的出路在於“兩條腿”走路:一方面,今後海南要大力發展旅遊業、熱帶特色高效農業、互聯網產業等12個重點產業;另一方面,要大力提高消費在經濟發展中的比重,利用好國際旅遊島的離島免稅政策。

“房地產過度依賴”,還會帶來更嚴重的問題。近年來,眾多房地產企業爭相進入海南投資建設,許多房企在海南掀起“圈地運動”,手握大量土地。在可利用土地越來越少的情況下,海南甚至出現“向海要地”、填海造陸的新問題。

生態保護和房地產開發的矛盾也越來越突出。2017年底,中央環保督查組在向海南省反饋督查意見時,用罕見嚴厲的措辭指出:“財政過分依賴房地產,房地產企業指到哪兒,政府規劃跟到哪兒,鼓了錢袋,毀了生態。”

海南省住建廳對《中國新聞周刊》表示,要扭轉房地產開發對環境破壞加劇的勢頭,應該多管齊下:“把生態環境保護同時立為負面扣分和一票否決事項,督促市縣加大經濟結構調整和生態保護力度,降低對房地產的依賴,有效製止各類破壞生態環境發展房地產的行為。”

此外,還要實行更嚴格的房地產用地管理和項目開發管理,“永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態核心區市縣開發新建外銷房地產項目,四個中部生態核心區市縣開發的商品住宅只能在本省內銷售。”

中央支持海南新一輪改革開放的系列政策發布後,遏製短期炒房勢頭,也關係到海南新一輪改革能否順利起步。

4月18日,國家發改委新聞發言人嚴鵬程在巨集觀數據發布會上,談及近期公布的《中共中央國務院關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》時指出,海南要認真做好重大風險防範工作,“國家發改委將密切跟蹤上述指導意見實施中可能遇到的問題,及時妥善應對,堅決防範炒房炒地產等投機行為。”

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