房企新機遇：生長中的城市群

城市群的誕生讓城市不再是單一的區域概念，幾個城市形成經濟、生態、就業共同體，城市正在被重新定義。

“你想象的城市，可能正在離你遠去。”商業思想家吳伯凡說。

京津合作示範區、粵港澳大灣區、成渝城市群……如今，城市群正在從概念走向現實。城市群是什麽？根據2019年2月國家發改委印發的《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》，城市群是新型城鎮化主體形態，是支撐全國經濟增長、促進區域協調發展、參與國際競爭合作的重要平台。更具體來說，城市群是指在特定地域範圍內，以1個以上特大城市為核心，由至少3個以上大城市為構成單元，依托發達的交通通信等基礎設施網絡所形成的空間組織緊湊、經濟聯繫緊密、並最終實現高度同城化和高度一體化的城市群體。用吳伯凡的話來說，“城市群都是生長出來的，而不是我們打造出來的”，這意味著，城市群是城市發展的必然趨勢。

正如金科地產集團股份有限公司聯席總裁方明富所說，區域內的協同發展，才可以共生共贏。城市群的誕生讓城市不再是單一的區域概念，幾個城市形成經濟、生態、就業共同體，城市正在被重新定義。

重新定義城市

5G時代的來臨，也讓中國城市進入第五代，也是城市集群快速發展的一代。按照吳伯凡的說法，人類城市第一代是市鎮；第二代是城市；第三代是通過信息化和通訊技術進步而帶來的城市優化；第四代城市則是信息化城市向智能化城市過渡；第五代城市的到來，意味著城市的概念正在持續更新。

“我們以前對城市的定義可能是錯誤的。”吳伯凡指出，BAT（中國互聯網公司三巨頭——百度、阿里巴巴、騰訊）正在淡出我們的視野，新興的互聯網企業近幾年正在以非常穩定的增長速度，深刻和廣泛地影響著我們的生活。舉例來說，今日頭條、美團、滴滴和拚多多等互聯網企業正在壯大，這些企業正在重新定義城市（鎮），重新定義生活方式，成為城市的運營商。其中，拚多多給我們提供了市場棱鏡，以特殊的視角讓我們感覺到中國不是簡單地分類為一線、二線、三線和四線。這些企業都在提醒我們，城市正在發生深刻的變化。

2016年，“十三五規劃”明確提出，我國規劃建設19個城市群。2018年11月18日，中共中央、國務院發布的《中共中央國務院關於建立更加有效的區域協調發展新機制的意見》明確指出，以上述城市群推動國家重大區域戰略融合發展，建立以中心城市引領城市群發展、城市群帶動區域發展新模式，推動區域板塊之間融合互動發展。

2019年國務院政府工作報告對於房地產的表述，置於“城鎮化”的章節中，不再單列。在“深入推進新型城鎮化”一節中，報告明確提出，“堅持以中小城市引領城市群發展”，分析認為，這意味著中小城市、都市圈和城市群的重要性得到前所未有的提升。此外，報告還提出要將長三角區域一體化發展上升為國家戰略。

可見，城市群已經成為支撐中國經濟高質量發展的主要平台，是中國當前以及未來發展的重點。

房企新機遇

正如首創經中產業新城平台副總經理董茜所說，城市群將會是未來房地產企業投資開發的重點。城市群所提供的工作空間會吸引越來越多的人們聚集在五大城市群，城市群通過產業、交通、市場形成一種新的經濟形態，這就是城市群經濟體，而房企可以通過城市群經濟體再次尋找到增長極。董茜敏銳地指出，房地產企業要發展，首先要關注城市群的幾個核心要素，即產業、交通、人口流量、物流和現金流以及政策機制，這也是房地產企業關注城市群的投資動力。對於未來房企發展方向，董茜表示，中心城市、大都市圈和城市群，尤其是城市群中的中小城市將會是房地產企業未來10年投資開發的熱點。

不久前，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發布，劍指“充滿活力的世界級城市群”。對此，佳兆業經濟研究院院長、首席增長官劉策指出，當灣區凝聚足夠多的人口、技術、金融的時候，才具備國際競爭的實力。劉策表示，大灣區之下，我們面臨著地產開發和城市更新的新機遇。比如，預計2020年地產開發的市場規模可以達到2兆，未來巔峰規模是20兆，大灣區就可以佔到1/10。

那麽，房企應該如何抓住城市群發展賦予的機遇？吳伯凡借助生態學概念，用細胞、器官、生命體和生態來形容房地產開發。他表示，最早的房地產開發都是做細胞和蓋房子，沒想到與器官有關聯。但一個城市更像生命體。今天的房地產開發企業，應該還要有生態視野，如果停留在細胞和器官的層面，一定會被淘汰。泰禾集團副總裁全忠表示，除了做房地產開發，最近幾年頭部房企探索的範圍已經拓展到健康、教育、醫療、養老等細分領域，圍繞生命全周期以及客群和美好生活進行打造。“這就是從細胞、器官到生命體的過程。”全忠說。