銀保監會明確險資參與長租 市場亟盼配套政策

　　銀保監會明確險資參與長租 市場亟盼配套政策

　　陳晶晶、曹馳

　　中國銀行保險監督管理委員會近期發布《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），明確保險公司通過直接投資，保險資產管理機構通過發起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資產支持計劃、保險私募基金等方式參與投資長租市場。

　　實際上，綜合未來的房源供給及租賃市場需求來看，我國住房租賃市場發展潛力巨大，但同時也面臨融資難等問題。

　　有專家認為，險資獲準進入長期租房市場，可以緩解住房租賃融資難題。

　　不過也有房地產分析人士認為，當下租賃市場最大最根本的問題是租售比懸殊，還沒有一種模式能夠穩定保本盈利，保險公司目前積極性可能不會很高。

　　值得一提的是，多位保險行業人士表示，在目前長租市場盈利存憂的情況下，需要政府頒布一系列配套政策來提高險資投入長租市場的積極性。

　　市場潛力巨大

　　根據鏈家預測，中國市場年租金收入將於2020年達1.6兆元，2025年為2.9兆元，2030年為4.0兆元。申巨集萬源研報分析團隊認為，這意味著中國住房租賃市場收入規模的複合年增長率將於2018~2020年達16%，2021~2025年達13%，2026~2030年為7%。

　　值得一提的是，從目前的住房租賃市場上看，房源供給主體可以分為三大類，第一是地方政府此前建設並管理的公租房、廉租房；第二是住房租賃企業集中建設並提供的出租住房，包括萬科長租公寓、優客逸家、寓見、自如、青客公寓等；第三是個人房源出租，主要由房地產中介機構來撮合承租人和出租人，包括鏈家、中原等。

　　專家認為，住房租賃企業方面，主要集中在長租公寓租賃市場，長租公寓以企業作為新的市場供應主體，從房屋品質到日常管理再到社交培訓等增值服務，提供更加契合市場需求的租賃房源，且有利於規模化經營、盤活存量資產等，是住房租賃市場的重要組成部分。

　　尤其是近兩年以來，隨著“租購同權”的提出，各項租賃市場相關政策及組織架構得到快速推進，長租公寓市場也從此迎來了發展的契機。

　　但實際上，目前長租市場正面臨資金和房源緊缺難題。長租公寓不僅投資回報周期長，而且前期投資非常大。房地產業內人士對記者表示，長租公寓是投資周期較長的行業，對於輕資產來說，行業投資回報周期基本在5~8年，所以如何獲取資金支持，如何去把資產快速變現，如何利用金融手段進行融資，這些都是問題。目前一些項目也正在通過RETIs或者類RETIs的形式來實現融資。

　　安徽清源房地產研究院執行院長郭紅兵認為，銀保監會允許保險資金投資長租市場在一定程度上可以緩解長租市場融資難的問題。在“租購並舉”的大前提下，可以看到國家正在大力支持租賃市場的發展，同時也利於一部分城市多管道解決租賃住房的資金問題。

　　亟待配套政策

　　某大型壽險資產管理人士對記者表示，對於保險機構來說，進入長租公寓領域，可以拓寬另類投資管道，增加選擇權。長租公寓的盈利模式也與保險資金特別是壽險資金的長期屬性相契合，滿足保險資金追求穩定收益的投資需求。

　　《中國經營報》記者採訪了多位房地產研究人士則認為，長租市場投入和產出不相稱，不排除影響保險資金投入的可能性。

　　方圓地產分析師鄧浩志認為，長租公寓租金回報率低，目前在北上廣深這樣的大城市，租金回報率只在1.6%~1.8%之間，很多項目回報率不及銀行利息。而且如果是貸款進行項目融資，連支付銀行利息都不夠。

　　中原地產首席分析師張大偉對本報記者表示，目前長租公寓並沒有盈利模式，資產收益率與資金成本不匹配。從公寓的資產價格來說，租金的收益率不到1%，這種情況下連管理成本都無法收回。

　　張大偉進一步認為，當下租賃市場最根本的問題是租售比懸殊，還沒有一種模式能夠穩定保本盈利。在這樣的情況下，保險資金進入，對目前長租市場沒有什麽影響。但是從政策角度看，租賃市場有望迎接更多的資金投入，對推動租賃市場發展肯定有非常大的好處。

　　某壽險投資經理表示，如果要做，就要看保險公司自身的負債端，資金成本是否足夠便宜，期限是否足夠長。其實相比較而言，大型保險公司更有優勢。

　　針對目前長租領域租金回報率低與保險公司負債成本比差距大的情況，上述壽險投資經理則認為，不能簡單對比租金回報率與保險負債成本，很有可能未來會將租金資產證券化。通過二級市場融資，保險資金的負債久期較長，和期限較長的資產證券化產品有很高的匹配度。

　　“所以事實上，現在保險資金願不願意大批量進入這個市場，就看監管層是不是會頒布一系列配套政策來支持，特別是未來資產證券化方面的內容，不然光靠收租金短期內險資並不願意進入。”上述壽險資管人士如是說。

　　象聚金融研究院高級研究員許建坤對記者表示，雖然長租市場預期太空很大，但成本偏高，長租公寓價格高於普通租房價格，市場的接受度還有待觀察，由於成本偏高造成收益率偏低，如果收益不能達到保險資金的預期，顯然是缺乏參與積極性的。國家希望險資在更多領域發揮作用，還是首先要給予足夠的政策優惠支持。

　　郭紅兵進一步表示，如果地方政府想大力發展租賃住房市場，除了運用外來資金以外，還需要做相應的補貼措施。

責任編輯：關海豐