快讀 招商蛇口：規模增長謹慎 匯率波動影響較大

中國網地產訊 3月18日晚間，招商蛇口（001979.SZ）發布2018年年報。2018年裡，招商蛇口累計實現簽約銷售金額1705.84億元，同比增加51.26%；累計全年實現簽約銷售面積827.35萬平方米，同比增加45.15%；則簽約銷售均價約同比增長4.2%。

營收同比增長16.25% 華東區域佔比最高華南與海外佔比下跌

2018年，招商蛇口實現營業收入總額882.78億元，同比增長16.25%。但房地產的結轉面積為419.47萬平米，同比下降3.73%。總營收中，社區開發與運營收入786.89億元，佔比89.14%；園區開發與運營收入90.19億元，佔比10.22%；而郵輪產業建設與運營收入5.70億元，佔比0.65%。

從地區來看，華東區域貢獻的營收佔比最高，為31.24%，其次為深圳區域，佔比22.12%。而華南區域和海外的營收佔比同比出現下降趨勢。

回款增加 經營現金流量淨額同比增長306.97%

全年現金及現金等價物淨增加額為144.84億元，同比增長了453.74%。其中經營現金流和投資現金流，前者主要緣於銷售回款增加帶來經營活動產生的現金流量淨額104.78億元，同比增長了306.97%，後者主要緣於聯營公司投資減少但回款增多。但籌資現金流由於償付增加，流出額同比增長了101.22%。

淨利潤率同比增長20.42% 匯率波動導致財務費用激增180.66%

2018年，招商蛇口實現歸屬於上市公司股東的淨利潤152.40億元，同比增長20.42%，基本每股收益為1.89元，同比增長18.13%。毛利率方面分地區來看，深圳區域的毛利率最高，達到了52.59%。而華北區域的毛利最低，為13.76%。

2018年裡招商蛇口的財務費用同比增長了180.66%，其中受匯率波動影響，匯兌損益為5.36億元，同比增長了220.54%。利息費用為36.05億元，同比增長了44.43%。財務費用的激增，吞噬了招商蛇口的部分利潤。

但另外，由於出售商融置業49%股權、商泰置業49%股權、樂藝置業51%股權、商啟置業51%股權所帶來的轉讓資產收益及聯合營公司的投資收益同比增加，也為招商蛇口年內的投資收益同比增長了125%至65.48億元（其中資產轉讓成交價為63.20億元）。

資產負債率同比略增 短期債務風險甚小

2018年招商蛇口的資產負債率為74.28%，同比增加了3.45%。流動比率為1.54，同比減少了11.18%，速動比率為0.62，同比減少了15.23%。

期末招商蛇口的貨幣資金為673.75億元，短期借款為167.41億元，應付票據及應付账款為260.47億元，一年內到期的非流動負債為214.89億元，長期借款為616.47億元，應付債券164.99億元，股東權益1088.63億元，則淨負債率為68.94%，且基本無短期債務風險。

報告期內，公司的綜合資金成本為4.85%，保持行業領先優勢。

土地投資增速 “港城聯動”優勢明顯

年內招商蛇口新增項目80個，擴充項目資源1357萬平方米，其中權益面積738萬平方米，土地投資繼續增速（2017年為新增項目資源計容建面1023.56萬平米，其中權益計容建面593.78萬平米），新進入福州、南昌、湛江、徐州、溫州、宜昌等城市。其中湛江招商國際郵輪港綜合體項目的獲取採用的是“港城聯動”模式，在布局全方位郵輪母港生態圈的同時補充了優質的項目資源。年內招商蛇口還相繼收購了東風汽車下屬公司東風房地產80%的股權以及浙江潤和房產集團有限公司100%股權及相關債權，進一步提升公司在華中以及華東市場的資源儲備。

此外，招商蛇口還通過與政府合作，參與或主導地方產業新城項目的開發建設。包括與常熟市政府聯合打造琴湖片區，與揭陽市人民政府共同開發揭陽濱海新區粵東新城，與招商公路合資成立招商雄安公司，搭建雄安新區開發建設新平台，以及參股招商局海南區域總部和簽約吉布提老港改造項目。

新增8085間長租公寓 開業2家頤養中心

多元業務方面，“大公寓、大健康、大文創”多點開花。

2018年年內，招商蛇口的以輕資產租入改造、存量商辦改造為主快速發展長租公寓，已全面覆蓋北京、上海、廣州、南京、杭州、蘇州、武漢、成都、重慶和香港等13個國內一線、核心二線城市;全年新增20個/8085間長租公寓項目，合計在全國布局長租公寓近2.4萬間，管理規模總計約98萬平方米；大健康方面，廣州番禺頤養中心、深圳蛇口頤養中心已於2018年2月2日、3月30日相繼開業，太子灣國際醫院項目奠基；大文創方面，已在全國6個城市布局8個意庫項目，運營面積超過110萬平方米，累計文創產業客戶865個，累計產值超過800億元：重慶彈子石老街開街、佛山IPARK、南京燕子磯花園城等集中商業實現開業;武漢網谷項目、南京紫金智谷順利開園。

業績看點：

招商蛇口2018年的銷售目標為1510億元，最終完成了1705.84億元，雖然增速與去年基本持平，但近些年來其規模的漲勢已是偏於謹慎。

2019年，招商蛇口計劃實現新開工面積1100萬平方米、竣工面積1000萬平方米，簽約銷售金額2000億元。等於隻定了17.24%的增長目標，超謹慎之風繼續延續。

作為深圳本土國資企業，招商蛇口其實算是一個財力物力都頗為雄厚的房企，其在粵港澳大灣區的優勢尤為明顯，目前其已在粵港澳大灣區的9個城市布局，其中大部分資源集中在深圳的核心位置——蛇口、太子灣、前海、寶安國際會展中心區域，隨著灣區開發建設，招商蛇口享受的獨有的政策和區位優勢將日益凸顯。