觀點地產網“四十不惑”，對於因應改革開放而生的招商蛇口來講，這句描述再合適不過了。
3月19日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司（簡稱“招商蛇口”）在深圳海上世界文化藝術中心舉行2018年度業績發布會暨投資者交流會。
過去的2018年，是招商蛇口整合上市後的第三個完整年度，在招商蛇口眼裡，2018年是改革年，是實現大變革、大布局、大發展的一年。
回顧過去的一年，不管是簽約銷售超1700億元、或是營收近900億元、歸母淨利逾150億元，亦或是全年新增1357萬平方米土地儲備，招商蛇口的每一項運營數據同比均有大幅增長。
招商蛇口在2018年也迎來重組以來最大、最深刻的一次組織變革：總部實行“大部製”，將16個部門重構為9個；將區域重構，5大區變更為9大區；新成立招商公寓、招商健康等專業公司。
此外，談判已久的深圳前海土地整備方案，也在2018年“正式落地”。
改革年：大變革、大布局、大發展
2018年，全國建案銷售面積17億平方米，同比微增，建案銷售額實現15兆元，同比增長12.2%，增速較上年回落6.4個百分點。絕大部分房企，銷售規模增長幅度都在下降。僅銷售排名前20的房企而言，平均增幅為29%。
但在過去的一年，招商蛇口的銷售規模卻依然逆市同比增加51.26%，遠超行業、頭部房企銷售規模的增長幅度。
數據顯示，2018年，招商蛇口在60個城市及地區有214個在售項目；累計實現簽約金額1705.84億元，同比增加51.26%，完成全年業績目標的112.97%；簽約銷售面積827.35萬平方米，同比增加45.15%。
銷售規模的快速提升得益於近年來招商蛇口在土地儲備上的努力。其中2015年至2018年之間，招商蛇口每年新增土地儲備從463萬平方米增至1357萬平方米，實現土地儲備的快速增長。
此外，招商蛇口分別與常熟市政府、揭陽市政府等簽署合作框架協議，分別打造產城聯動項目；以港城聯動，簽下湛江郵輪母港項目；通過與武鋼、昆鋼、東風汽車等主業非房地產的國企、央企展開戰略合作，實現了低成本土地擴張。
銷售、土儲等數據的不斷提升，進而反映到財務上的持續增長。
2018年，招商蛇口總資產4232億元，重組以來的複合增長率26.13%；歸母淨資產759億元，複合增長率17.64%；營業收入883億元，複合增長率21.5%；歸母淨利潤152億元，複合增長率30.28%。
在規模快速擴張的同時，招商蛇口的毛利率和淨利率依然保持在較高水準，以及財務方面亦依然保持穩健。
去年，招商蛇口毛利率和淨利率分別為39.49%和22.04%，同比增長1.7及1.71個百分點；資產負債率74.28%，淨負債率45.01%，綜合資金成本4.85%，處於行業較低水準。
但伴隨著業務體量、投資規模的大幅增加，為了讓公司更高效的運作，更適應外界環境的變化，招商蛇口在2018年主動啟動大規模的組織架構調整，從高管團隊、總部架構、事業部以及戰區等方面進行重構。這也是招商蛇口重組以來最大、最深刻的一次組織變革。
據觀點地產新媒體了解，這其中包括，總部實行“大部製”，由16個部門整合至9個部門；區域重構，由5大區域變更為9大區域；以及聚焦專業發展，新成立招商公寓、招商健康等專業公司。
招商蛇口表示，讓聽得到炮聲的人決策，是公司應對時局變化的對策，使公司更高效的運轉。公司將更多決策權已經下放到了區域公司，充分向一線授權和賦能。
過去的一年，憑借著“前港-中區-後城”綜合開發運營的“蛇口模式”，借助蛇口的示範作用，招商蛇口和政府、國企、央企合作，參與或主導地方產業新城項目的開發建設，獲得土地和項目資源。從城市功能、生產方式以及生活方式三個方面的轉型升級實現大布局。
據了解，在通過對城市功能項目升級、打造之外，招商蛇口合理布局快周轉、階段性持有運營和片區綜合運營的比例，並布局長租公寓、大健康及大文創等多元領域，從而實現在產品、時間、空間等多種維度下的大布局。
提質增效年：2000億背後的規模與發展
每一年，招商蛇口都會為當年定下一個主題，2015年至2018年，其主題分別為整合年、融合年、發展年以及改革年。而2019年的主題，是提質增效年。
2019年，招商蛇口計劃實現新開工面積1100萬平方米、竣工面積1000萬平方米，簽約銷售金額2000億元。將銷售目標分區域看，華東、江南區域銷售目標是四百多億元，深圳、華北區域是兩百五十億元到三百億元，西南、華中、華南區域為兩百億元，綜合簽約銷售金額將達2000億元。
布局上，招商蛇口會繼續聚焦一二線城市，持續深耕長三角城市群，並重點加強粵港澳大灣區的優勢地位。
據招商蛇口透露，其目前正有意識平衡快周轉、階段性持有運營和片區綜合運營三類項目（即T+3、T+10、T+30）比例的合理配置，把握發展節奏，兼顧短中長期業務發展需要，實現“3T平衡”，即通過快周轉(T+3)、階段性持有運營(T+10)和片區綜合運營(T+30)三類項目比例的合理配置，實現公司經營性現金流的平衡。
按照招商蛇口的理解，T+3項目，變現快，但是可持續性差，增量有天花板；T+10項目，變現慢，但可持續性好，這類項目通過持續運營可以帶來穩定收入、利潤，並且運營提升資產價值後能夠退出變現；T+30項目，變現超慢，但可持續性超好，這部分需要通過數十年整體規劃運營提升空間價值。
換而言之，通過將快周轉項目一次性兌現，保證公司規模短期的發展，而未來，持有型運營和片區綜合運營項目的價值將會逐步持續釋放，是招商蛇口的核心。
招商蛇口表示，持有型物業收入總規模會持續攀升，特別是未來的兩三年，將有大量持有型物業都在建設和投入運營之中。
過去數據亦都佐證，2018年，招商蛇口在園區開發與運營的營業收入為90.19億元，同比大幅增長43.23%，並且佔總營業收入的比例亦所有增加。
在平衡項目開發時間周期之餘，在空間維度上，招商蛇口將在都市圈、省會城市、省內經濟強市等不同定位城市進行梯次聚焦、持續深耕。
與此同時，招商蛇口打造了包括精品住宅、特色商業、聯合辦公、主題園區、郵輪母港、會展中心等產品線，從而實現生活方式、生產方式及城市功能的升級。
資料顯示，目前招商蛇口在建及運營的持有型物業包括五大類，分別為集中商業類超280萬平方米、辦公辦公大樓超260萬平方米、長租公寓類2.4萬間，近100萬平方米、精品酒店類超90萬平方米以及養老項目類11萬平方米。
園區方面，“意庫類”園區運營面積超110萬平方米；“網谷類”園區運營面積超300萬平方米；產業新城面積超312萬平方公里。
而通過產品周轉時間的平衡、城市空間發展上的平衡以及產品線上的多元化平衡，“產品+時間+空間”三個維度上的動態平衡，進而使得招商蛇口實現長期可持續發展。
“未來房地產業將不再是貨幣的蓄水池，而是人民美好生活的承載者。”許永軍稱：“作為一個上市公司要看現在，更要看未來，所以說四十不惑。”
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