揚言房地產還有20年美好時光，美好置業自己卻不美好

對於投資者來說，美好置業（000667）可沒有它的名字那麽“美好”。因為繼2017年營收、淨利潤雙下滑後，美好置業在過去的2018年仍未有改善。

2月27日晚間，美好置業發布2018年年報。據公告披露，美好置業2018年營業收入25.2億元，同比減少43.21%；實現歸屬上市公司股東的淨利潤2.49億元，同比減少62.55%，每股收益0.10元。

不久前，美好置業董事長劉道明在亞布力論壇上表示，九十年代以前的房地產基本沒法住了，農村的房子慢慢也要淘汰，還有中國人沒有房子基本找不到媳婦。這幾個原因讓中國的房子長期是看好的。“我個人的觀點是房地產二十年是沒有問題的。

但美好置業卻未完成預想的年度目標。房地產板塊方面，2018年其銷售簽約額為77.3億元，相較於2017年的31.6億元，增長233%。但其原本計劃額為100億元，完成率僅77%。

營收淨利潤均下滑

過去的2018年，房地產行業競爭加劇，行業集中度加速提升，房地產企業分化明顯，美好置業的日子顯然也不好過。據其2018年報，美好置業2018年營業收入25.2億元，同比減少43.21%，淨利潤2.48億元，同比減少62.55%，延續2017年的下降之勢。

其中,房地產項目仍為其貢獻主要業績，共收入23.24億元，佔營業收入的92.21%；現代農業收入566.6萬元，佔比0.22%；而毛利率可達99%以上的城中村綜合改造項目營收8305萬元，對業績貢獻僅為3.30%，同比下降87.27%。

目前，美好置業共有五個業務板塊，包括房產開發業務、城市土地開發業務、產業新鎮業務、現代農業、裝配式建築業務。“裝配式建築、現代農業和產業新鎮業務板塊儘管處於業務培育期，但均已獲得可喜進展。”其年報如此表述。

其中，公司位於武漢江夏、青島即墨的生產基地已建成投產。今年1月，美好裝配聯合主編的湖北、山東兩省疊合剪力牆結構地方標準由兩省住建廳頒布。產業新鎮業務板塊，2018年中標成為湖北洪湖新灘美好未來新城（一期）PPP項目供應商，目前完成新灘美好未來新城69平方公里總體規劃，並完成2018年土地徵收任務。

但實際上，房地產仍是其主業，提供主要營收來源。裝配式建築、現代農業等新業務板塊仍處於業務培育期，幾乎未開始貢獻利潤。

業績下滑背後，美好置業在拿地上也速度放緩。2018年，其計劃簽約2350畝土地、增加土地儲備約437萬平方米，但實際上簽約土地僅446畝，新增土地儲備16.63萬平方米。

而在過去的2016年、2017年，美好置業均未完成拿地計劃。據其年報披露，2016年，美好置業新增土地儲備完成率約26%；2017年完成率約11%。值得注意的是，華中區域是美好置業核心重點區域，但其2018年新增的4宗土地儲備分別位於蘇州和蕪湖。

重重壓力下，美好置業未完成預想的年度目標。房地產板塊方面，2018年其計劃簽約金額100億元，實際完成77.3億元，完成率77%；計劃銷售面積86.3萬平方米，實際完成73.4萬平方米，完成率85%。

地產項目推進緩慢

值得注意的是，營收下降，與其房地產開發項目推進緩慢有密切關係。據年報顯示，其於2014年、2015年開工的重慶“名流印象”、武漢“美好名流匯”依然處於在建狀態；此外，2016年、2017年分別有2個、3個項目開工，均為“在建”狀態。

而這些地產項目仍需大量資金投入。截至2018年底，美好置業擁有在建、待建及竣工項目共12個，預計總投資301億元，實際投資183億元，還需要投入約118億元。目前，公司账目上2018年末的貨幣資金僅為20.06億元。

除去房地產資金缺口待填，現代農業也“嗷嗷待哺”。去年5月份，美好置業宣布將投資20億元在湖北省監利縣建設生態農業產業園項目；時隔2個月，其再次宣布將在洪湖市投資建設“雙水雙綠”生態農業產業園項目，總投資規模約80億元。兩個項目投資預計在36個月內完成。

美好置業此前對媒體稱，公司將按計劃逐年以自有資金分步實施，項目所需資金的20%～30%由公司自籌，其余部分將與相關政策性銀行合作，由其提供資金支持。不過，百億數目，對其來說並不容易。

目前，其已新獲得中國工商銀行8億的住房開發貸款授信審批。裝配式建築板塊已相繼獲得工商銀行、中國銀行、青島農商等金融機構的長期(五年)固定資產貸款授信合計14.4億元；現代農業板塊則在2018年底，取得中國農業發展銀行湖北省分行4億元的貸款審批。

過去一年，美好置業共融資42億，融資餘額51.4億元，與2017年基本持平；首次發行中期票據並成功募集資金10億元，固定資產貸款較2017年增加11.8億元，公司年化融資成本控在10%以內。目前，其負債合計153.04億元，與期初的97.41億元相比有所增加，資產負債率維持在66%。

此外，據年報披露，2018年度其一、二級開發業務現金流入109.5億元，比2017年度增加70.1億元；經營活動產生的現金流量淨額7.1億元，與2017年度負10億元相比明顯改善。業內人士指出，儘管公司營收和淨利潤均下降，但現金流入、銷售簽約等指標顯示出公司經營的良好狀態。

第一財經注意到，報告期內公司經營活動產生的現金淨流量與年度淨利潤存在重大差異。其原因在於，公司主業為房地產開發，開發項目達到收入確認條件結轉利潤的時間，與項目達到預售條件預收客戶房款的時間存在錯配。開發項目交付前，預收客戶的房款計入本期經營活動現金流量項目，但並不同比結轉淨利潤。

資金與業務發展承壓之下，美好置業調低2019年年度目標。在房地產開發業務上，其2019年計劃銷售面積77萬平方米，計劃簽約額95億元。“強質量”、“降成本”、“提速度”之下，美好置業要走的路還很長。