信託收益率繼續下滑，強監管下房地產信託降溫求變

今年以來，集合信託產品的平均預期收益率自3月達到階段性高點後，此後2個月連續下行。

第三方數據顯示，今年5月成立的集合信託產品平均預期收益率為8.20%，較上月有所下滑。4月成立的集合信託產品平均預期收益率為8.26%，較3月份下降0.04個百分點。“2019年下半年信託平均收益率將在7%～8%之間。”一位信託業人士告訴第一財經記者。

在投資領域上，房地產仍為支撐信託公司業務規模的重要支柱，5月房地產信託佔比達到42%，較上月增加6個百分點。不過，隨著5月17日銀保監會發布《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》（下稱“23號文”），提出了具體詳盡的監管內容，信託的前端融資模式將受阻，釋放出房地產信託降溫的信號。

一家華北地區信託公司高管對第一財經記者表示，23號文把以前監管散落在規範性文件或規章裡的條款整合在一起，是2017年“三三四十”(“三違反”、“三套利”、“四不當”、“十亂象”)的延續，監管給市場透露的信號是“監管不會因為市場的變化而放鬆，監管是一以貫之的”，並重申業務的合規性，不能觸碰監管紅線。這也倒逼信託公司轉型，此前信託公司借款項目佔比過大，這一局面未來將發生變化。

收益率兩連降

經濟增速下行，融資方對資金需求持續走高，資金供求之間的不平衡拉升了融資成本，從2018年二季度開始，信託產品收益率節節攀升，一直持續到今年一季度。

然而從今年4月份開始，信託產品的平均預期收益率開始下降。用益信託網數據顯示，5月成立的集合信託產品平均預期收益率為8.20%，較上月有所下滑。

“信託產品收益率下行預期已被市場接受。一方面央行實施較為寬鬆的貨幣政策，機構資金的流動性逐漸充裕，從而影響社會平均融資成本持續走低；另一方面企業的投資熱情下滑引起融資需求收縮，且企業融資渠道多樣化趨勢明顯，集合產品預期收益率仍有下行壓力。”用益金融信託研究院研究員喻智表示。

喻智稱，2019年融資環境有所改善，企業在融資上的選擇多元化，對於信託的依賴性減弱；而信託公司在違約頻發的背景下，在資金投放上比較謹慎，也進一步拉低了集合產品的平均收益率。

具體來看，今年5月共有49家信託公司披露了產品預期收益率，其中，僅有2家信託公司平均預期收益率超過9%，分別是吉林信託和國民信託；15家信託公司的產品平均收益率為8.5%～9%；有15家產品平均收益率8%～8.5%；13家產品的平均收益率7%～8%；3家產品的平均收益率6%～7%，另有1家信託公司的產品平均收益率低於6%。

“多數中小型信託公司仍是以較高的產品收益率給予一定溢價來吸引個人投資者，公司體量小、市場知名度低的信託公司出現了資金募集困難。”喻智稱。

5月，集合信託產品平均預期收益率下行趨勢初現，最為顯著的特點是平均預期收益率超過8%的產品比重下降。同期平均預期收益率7%～8%的集合產品佔比增加。

房地產類和基礎產業類信託收益率下行或是集合產品收益率下行的主因，5月，房地產類信託和基礎產業類信託項目的平均預期收益率分別是8.21%和8.45%，環比分別下降0.26個和0.11個百分點。

房地產信託謀劃新轉型

在金融類、工商企業類、基礎產業和其他類信託成立規模均有所下滑的情況下，5月房地產信託成立規模為594.32億元，環比上升2.96%，佔比達到42%。

不過，23號文禁止向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收账款、特定資產收益權等方式變相提供融資；直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款。

不少業內人士認為，儘管5月房地產信託表現相對強勢，但23號文頒布後房地產類信託監管升級，房地產信託將出現降溫。

“23號文提出了具體詳盡的監管內容，而且制定了翔實的實施措施，且對工作不到位的要進行嚴肅查處。”喻智稱，在23號文影響下，目前只有股權投資模式在前端融資階段是合規的。

另一位業內人士稱，此前，房地產信託由於不同地區信託公司業務把握尺度不同，有些地方存在較大的彈性空間，信託公司可以在前端融資介入。而當下，23號文的出現，堵住了信託參與前端融資這條路。

“23號文的出現，更像是對今後信託業部署的工作計劃，給信託公司一個信號，鞭策信託公司轉型。我們公司就在進行新的業務嘗試，例如開始試水投資性房產業務，與頭部房企就多種業態展開深度合作，為房企小股東融資提供解決方案等，豐富房地產信託的產品線。”上述華北地區信託公司高管稱。

喻智稱，自2019年初，行業融資環境有所改善，房企特別是頭部房企，融資需求呈現多元化發展趨勢。信託公司應在業務模式上進行轉型創新，並向多元化方向發展，以適應房企多樣化的融資需求。房地產供應鏈融資業務、房抵貸業務、房地產融資租賃、房地產投資信託（REITS）等新型業務模式都是值得信託公司嘗試的新方向。

中國人民大學信託與基金研究所執行所長邢成此前對第一財經記者表示，無論何種政策導向，房地產行業對於信託公司而言都有市場機會，但傳統抵押貸款這種房地產信託業務會走向萎縮。未來房地產信託的方向是通過基金、ABS、養老地產、真實房地產投資聯合一定區域市場的主流開發商進行。