“舊改”下的利弊之辯

儘管上半年樓市曾接連爆出“小陽春”行情，但整體來看，熱點區域“穩中微調”、部分區域承壓明顯的態勢已然顯現。綜合來看上半年房企的成績單，銷售成績似乎並不如中介們宣傳得那麽令人滿意。

7月2日，龍頭房企萬科發布公告稱，1至6月，萬科合約銷售金額為3340億元，同比增長9.63%。但是，其他企業則表現相對黯然。同期，碧桂園、恆大的銷售額均出現了5%左右的下滑。而從更大範圍看，不少房企銷售目標不達50%。與2018年同期的大幅上漲相比，今年上半年房企銷售額整體增速放緩。

在此背景下，近期國務院常務會議提及的“舊改”被視為房地產領域的新動作。與棚改不同，其“兩個不涉及、兩個不改變”，即不涉及拆遷補償和安置重建，不涉及土地一級和二級開發；不改變原有建築物結構，不改變土地所有權。會議明確， “重點是改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施，有條件的可加裝電梯，配建停車設施。促進住戶戶內改造並帶動消費”。

“舊改”看似沒有棚改“動靜大”，但這一系列惠民生的舉措因與樓市、百姓生活、拉動消費等多領域密切相關，更因其4兆元的巨大體量而不容忽視。

那麽，誰將是“舊改”的受益者？“舊改”又將如何推動？最迫切的資金問題如何解決？同時，“舊改”又面臨哪些爭議？這一系列問題迅速成為市場焦點。

誰將是“舊改”的受益者

住建部副部長黃豔近日在國務院政策例行吹風會上明確，“舊改”分為三類：一是基本的配套設施，比如與居民生活有直接關係的水、電、氣、路等市政基礎設施的維修完善以及垃圾分類、北方供暖設施和裝電梯等；二是提升類基礎設施，包括公共活動場地，有條件的地方配建停車場、活動室、物業用房等；三是完善公共服務類內容，包括養老、撫幼、文化室、醫療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等設施。

從上述表態來看，“舊改”的直接受益者顯然是老百姓。不少城市的“老破小”往往位於城市核心區域，雖然周邊設備齊全，但小區環境差、缺乏現代生活的必要設施（電梯、停車位）、電路等基礎設施老化嚴重，更罔提綠化、道路安全等附加需求。

當然，除了改善居民生活條件外，這項浩大工程也會帶來其他溢出效應。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《金融時報》記者採訪時表示，老舊小區改造或有三個出發點：從提振內需和投資的角度出發，通過老舊小區改造，能刺激新的住房需求，也將帶動包括水泥、建材、電梯等產業的更好發展；從美麗中國發展的角度出發，對於城市中的老舊小區進行改造，可以釋放新的市場活力；從不動產登記及城市空間發展的角度出發，對於老舊小區進行規範，通過拆違刷新，利好對物業小區的管理。

錢從何處來

資金是“舊改”遇到的第一道“攔路虎”。根據黃豔介紹，除了第三類商超、家政、快遞等領域便於引入社會資本外，基礎設施完善與提升更像是一項公共工程。

儘管國務院常務會議明確要運用市場化方式吸引社會力量參與，黃豔也在吹風會上表示，未來將采取“居民出一點、社會支持一點、財政補助一點”等多渠道籌集資金，但具體如何籌措還有待探索。

從此前的經驗來看，老舊小區改造中的基礎設施建設和提升工程多由市、區財政承擔，少數由原來的產權部門承擔。但在區域財政實力嚴重分化且嚴控地方隱性債務風險的背景下，社會資本被寄予厚望。

不過，社會資金的進入需有一個市場化的進入與可持續發展的機制。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《金融時報》記者，老舊小區多是社區功能嚴重缺失，同時老業主多為過剩產能的老國企退休職工甚至下崗工人，長期由國企兜底、福利居住，沒有給社區付費的習慣；但其同時也具有優勢，即多位於城市主城區或開放式街區，人口密度大，人流量穩定，小商業發達，傳統小店密集，在改造時要注重發揮優勢，揚長避短。

“例如通過社區商業修複、歷史街區打造，部分低容積率的可以拓展商品租賃市場等，夯實社區資金實力，輔以資產證券化和財政資金，激活空間價值，讓社區運營循環起來，以此作為資金籌措的主要來源。”李宇嘉建議，“同時，還要夯實社區收費服務理念，要讓居民形成‘收費買服務’的理念。物業管理費、社區維修服務收費，是一個社區能否持續健康地運營下去、社區硬體設施和軟性服務能否良性循環的關鍵。”

嚴躍進經分析測算，提出了一個多方籌措的具體方案。根據對現有住房市場規模、相應資金比例和使用情況，他建議，對於物業管理公司的物業維修基金可以加以利用，這部分有4000億元左右；地方政府按照每平方米100元左右對老舊小區改造補貼，總投入約4000億元；老業主通過用公積金提取、商業銀行的裝修貸、自有資金等方式投入一部分，按照每平方米250元來計算，總投入1兆元；其余則通過多元化的投融資渠道引入社會資本。

幾大爭議待解

當然，關於“舊改”，市場上也存在幾大爭議。

最重要的是如何獲得業主共識。嚴躍進提示，社區改造需要征求業主同意。而部分小區業主可能對此心存疑慮——有的可能因為資金籌措問題而不願意拿錢；有的可能擔心綠化問題、光照問題和改造過程中的噪音問題、安全問題。任何一個細節都可能引發爭議，“召集業主本身就存在困難，即便召集好了業主，往往也需要多次表決才能達成共識”，這一過程可能會產生種種博弈。

此外，受益不均容易導致方案設計困難。以加裝電梯為例，雖然整體來看這對小區是一個利好，但是不同樓層業主的態度不一。嚴躍進表示，“加裝電梯預計可以帶動房價和租金上漲10%，但是主要是利好高層住戶，低層用戶則受益較小，底層用戶甚至還可能要面臨噪音等問題，引發房價、租金貶值。如何協調各方利益、達成一致方案，成為難點”。

除了業主，租戶的生活也會受到影響。例如，“舊改”後社區環境提升固然是利好，但很可能帶來租金的提升，這是否會讓一些中低收入群體遭遇“租房難”“租房貴”？由此是否會出現用工難？這些也是關乎區域經濟發展的重要方面。

此前深圳市的“萬村計劃”就遇到了類似問題。對城中村的改造計劃是城市建設的積極方面，但在執行過程中，包括富士康員工在內的不少打工群體都在抗議改造後帶來的房租上漲問題。

對此，李宇嘉建議，一方面，要重視這些基本訴求，例如在工業園區內建設集體住房，解決員工基本的住宿問題，加大基本保障力度；另一方面，與城中村主要涉及的租戶群體不同，這一輪老舊小區改造主要涉及的租房群體還是大學生、技術人才、公職人員等，他們可能更關注的是居住環境。因此，在提供更多福利性公租房等基礎保障的同時，也要優化供給結構，通過加強老舊小區改造、配備合理的安保和家政服務，來提升現有住房的宜居度。

來源：金融時報 記者馬梅若

編輯：王佳

轉載請注明來源

下載金融時報客戶端 看更多獨家新聞資訊