北海市住房建設規劃對樓市影響有多大？

7月17日，北海市住建局在其官網公布《北海市住房建設規劃（2018-2022）》（以下簡稱“《規劃》”）。

《規劃》共有8章37條：

《規劃》的編制目的是“加強對北海市城市住房建設的指導和統籌，建設宜居北海，調整住房和用地供應結構，促進城市房地產市場健康穩定發展，抑製房價過快上漲”。

《規劃》回顧了近5年北海住房發展情況：新建建案價格由2014年的4996.73元/平方上漲到2018年的7234.22元/平方，漲幅44.78%。但實際漲幅應該更大一些，因為2018年的統計房價不包含裝修費用，也不包含如團購費之類的價外收費。

不過，上表還有更深層的內容：2014-2016年，房價由4996.73漲至5249.76，漲幅僅5.06%。當時房價是包含裝修費用在內的，而且2016年還有2%的購房補貼——結論是：那幾年北海房價幾乎不漲甚至還有可能下跌。

因此，長周預售屋價在漲，短周期卻是跌宕起伏。

上表還有一組很特別的數據：2014-2018年，北海批準預售面積（入市）1112.89萬平方，同期簽約交易面積（賣出）1178.03萬平方。兩下相抵，建案庫存少了65.14萬平方。

但實際上並不能這麽理解。因為批準的預售面積除了住宅之外，還有商鋪車位等等。如果把這些因素考慮進來，2014-2018年北海已經把以往積壓庫存消耗得差不多。

又但是，如果把2014-2016年、2017-2018年分組對比：

2014-2016年，批準預售面積699.05萬平方，簽約交易面積507.6萬平方；

2017-2018年，批準預售面積413.84萬平方，簽約交易面積670.43萬平方；

非常明顯：前者大量積壓庫存，後者大量消耗庫存。

尖銳的問題出現了：從2014年到2018年，數字顯示北海樓市形勢大好。但如果分拆成兩段，2014-2016、2017-2018是悲喜兩重天。

那麽，官方制定住房規劃時，是以什麽為依據呢？

《規劃》裡面提供了2012-2017年的北海人口變化情況：從2012年到2017年，海城區和銀海區（合稱“中心城區”）常住人口増加了3.83萬人，増幅7.16%；城鎮人口増加了6.41萬人，増幅13.96%。

北海近年來流行拆遷回建，拆遷戶購買建案的情形並不多見。如果只是依賴人口自然増長和淨流入，北海的開發商可能早就餓死了。

《規劃》非常清晰地看到了這一點：“北海市作為濱海旅遊城市，風景秀麗，氣候良好,生態優勢突出，越來越多的外地來將北海作為第二居所，在北海購房置業，近年來，北海市外地人購房比例已達到 80%以上。隨著我國經濟的不斷發展以及北海市吸引力的不斷增強，外地人在北海的購房置業需求也將保持穩定”。

《規劃》對前景很樂觀：“2018 年，北海市的外地人購房面積比例達到了 90.08%，預測在規劃期內，外地人購房比例將於 2018 年大致相當，按 91%計算”。《規劃》按此模型計算出：規劃期內（2019-2022年）住房需求總量約為1616萬平方米。

不過，《規劃》也很謹慎，它又採用了“近年來住房建設量趨勢和經濟發展趨勢”進行了住房需求預測：“預測北海未來五年房地產建設將保持平穩，年增長率約為 5%。則 2019-2022 年房地產總增長量約為 1864.5 萬平方米”。但“由於近年來商業類房地產項目建設較多，預測規劃期內房地產建設以住房為主，住房項目佔房地產項目90%，預測規劃期內新增住房建築面積約 1661.8 萬平方米”。

最終，《規劃》根據上述預測製訂了住房建設總量目標：“規劃期內建設商品住房約18.46 萬套，建築面積 1662.5 萬平方米；建設公共租賃住房 0.49 萬套，建築面積 29.2 萬平方米”——強調一下：規劃期是指2019-2022年。

至此，《規劃》編制思路漸漸清晰了：

a. 北海未來五年房地產建設將保持平穩，年增長率約為 5%。

b. 2019-2022年，北海樓市仍然以外地人購房為絕對主力，比例將與2018年（90.08%）大致相當。

c. 近年來商業類房地產項目建設較多，2019-2022年住房項目佔房地產項目90%。

於是，《規劃》對北海樓市的影響有多大，取決於你對這些規劃依據的信任度有多大。

有趣的問題來了：《規劃》設定的住房建設計劃，未來建在哪兒？

從上圖來看，2018-2022年，北海樓市開發重點區域主要有：

（1）銀灘西區（大墩海及周邊農村）、銀灘一號後面的區域。

（2）長沙路與杭州路交匯處（吾悅廣場周邊）；

（3）南京路與浙江路交匯處（江尾村一帶）；

（4）馮家江東岸（曲灣村、古城嶺村一帶）；

（5）河南路及中港城項目一帶；

（6）工業園區；

（7）銀灘東區大冠沙；

（8）銀灘中區（上海路附近）。

這些區域當中，目前有不少已經開始動作起來了。比如大墩海拆遷與回建施工中，吾悅廣場周邊全是工地、馮家江東岸拆遷清場正酣、工業園區新項目接二連三。

但土地碎片化非常明顯，城區（南珠大道以西）土地資源稀缺趨勢明顯突出。

不過，北海近年來規劃微調並不是新鮮事，未來許多事情也許要到未來才能說。

另外，去年以來北海簽訂了眾多的百億元級別以上的超大項目，對樓市有沒有重大影響？是快速影響2022年以前，還是下一個規劃期才有影響？

種種因素交織，《北海市住房建設規劃（2018-2022）》的實施力度和實施效果，也許要審慎點樂觀，數據參考意義可能更大一些。