國家統計局公布數據顯示，今年1-2月，全國建案銷售面、銷售額雙雙下滑。其中，建案銷售面積同比下降3.6%，去年全年為增長1.3%，銷售額增速回落9.4個百分點。數據一出，引起不少社會輿論。國內房地產從2015年至今，已經經歷了一輪過山車行情，如今房貸利率走低，貨幣政策趨於寬鬆，不少業內人士開始對新一輪周期抱有很大的期望，然而銷售數據的下滑又給憧憬的周期蒙上些許陰影。那麽未來究竟會怎樣呢？首先我們不妨先簡單回顧一下過去這輪周期。
從過去十幾年的數據來看，宏觀政策對於房地產周期的影響非常大，步調非常一致。但仔細觀察你會發現，房地產的周期性規律雖然會因政策的變動而變化，但它只會擴大或縮小周期的長度，根本規律沒變，比如2014年以來的貨幣政策寬鬆是助力此輪房地產周期的重要力量，不過之後的調控政策與此前不一樣，它更注重供給和需求兩方面調控，而非簡單的壓製需求。住房租賃、REITs等長效機制也不斷推出，後續房地產不僅降溫了，而且也將更加健康。
對於未來樓市的新周期，筆者有以下一些看法：
1、樓市回歸理性的趨勢已經確定，但各線城市的走勢分化加大。由於受到長期性調控壓製，一線城市市場趨於觸底反轉，未來銷售有望回暖；
但二線城市或許回暖力度不大，這主要取決於產業結構、人口流動與中心城市的關係；三四線城市的樓市由於提前透支了購買力，大概率回暖困難。隨著經濟的整體下行，這些趨勢將越來越明顯，根據測算，2019年房地產投資增速或降至5%左右。
2、地王不再，拿地也要三思而後行。隨著房地產銷售數據的下滑和高企的流拍率，國內整體銷售也將有不同程度回落，土地的溢價自然也下去了。再者，各大房企由於調控導致資金緊張，同時各方面融資渠道受阻，沒有現金流，拿地也不會再像當年那麽豪氣。
3、樓市政策會鬆緊有度，但放鬆力度將不如以前。我們從貨幣政策也能側面推斷，宏觀政策已經摒棄了大水漫灌式的粗獷型操作，而樓市又與宏觀政策緊密聯繫，因此未來的樓市政策也不會再大起大落，保障民生，回歸理性才是政策的首要考量。
4、潛在庫存是未來周期上行的壓力。2018年之後，房地產待售面積下滑趨勢出現轉捩點，再疊加三四線城市棚改降溫，以及經濟降溫等因素影響，因此庫存是未來房地產上行趨勢的最大壓力之一。
5、其他新興經濟體樓市可能將接過中國的接力棒。為什麽這麽說，因為新興經濟體在發展過程中往往貨幣超發比較嚴重，因此房價漲幅也會較大。雖然國情不一樣，但房價上漲的動因無論是發達國家還是新興國家，都是一樣的。
6、住房供應來源將更加豐富。原先住房供應主體是開發商，未來隨著租賃住房長效機制的不斷完善，政府、租賃中介、長租公司等都將成為住房供應的主體，房子類型也會由單一的建案轉向租賃房、共有產權房等多類型房屋。
7、房地產稅的漸行漸近，將推進房地產行業改革，抑製投機。近期人大財經委副主任在談到房地產稅時表示，未來會將稅費重擔壓在持有空置房的人群身上，且會設置一定的免征面積。可見，房地產稅的輪廓越來越清晰，其作用也不僅僅為了均衡貧富，更是會對房地產行業產生正面影響。
一國房地產市場的周期取決於：經濟增長、人口流動、宏觀政策、住房政策等多種因素，因此房子雖然帶有抗通脹屬性，但不是永遠都能分享紅利，跑贏印鈔機的。當下國家對於房地產的態度出現了很多微妙變化，在未來，宏觀政策趨於寬鬆、樓市潛在庫存仍在、行業融資趨緊和長效機制的建立等都會影響房地產周期。所以不管是自住還是投資，我們都需要以全新的眼光看待房地產。
如果你覺得文章很棒，對你有幫助，可以關注作者的微信公眾號：小白讀財經（ID：xiaobaiducaijing），訂閱更多的優質原創推文！
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室