2019年樓市大局逐漸明朗，買不買房或許要有答案了

每年春節都是一場“地球上最大規模的人口遷徙”，數以億計的人從他鄉回到家鄉。據國家發改委初步預測，今年春運全國旅客發送量將達到29.9億人次，比上年春運增長0.6%。路線客運將達24.6億人次，佔比最大達到82%；鐵路4.13億人次，增長8.3%；民航7300萬人次，增長12%；水運4300萬人次，與上年基本持平。

每年一次的人口大遷徙，也讓返鄉置業成為樓市的熱詞。1月25日，《2019年返鄉置業調查報告》數據顯示，52.7%的人有回到家鄉及周邊城市置業的意向。與2018年的58.7%相比，2019年返鄉置業意向人群佔比下降，但仍舊過半。

而春節期間，買房必是親朋好友聚餐熱門話題。2019年樓市怎麽走，很多人認為只有過了春節，開完兩會才能有答案。其實，今年樓市趨勢已經顯現，根本不存在“寒冬”說，回歸正常才是主調。那麽，要不要出手，什麽時候買，其實也有一定的規律可言。

誤區：樓市沒有寒冬，只是回歸正常

要想對市場有正確的預判，首先要對市場有正確的認識。錯誤的認知下去觀望樓市，只會在錯誤的方向越走越遠。

樓市寒冬與否，還是要看最終的數據。據國家統計局數據，2018年全國建案銷售面積171654萬平方米，銷售額149973億元，雙雙創下歷史新高。我們可以算一下，假如每套房子為100平米，那麽這一年一共賣掉了1700多萬套房子。

2018年，建案銷售均價約為8736元/平方米，其中，住宅均價約為8544元/平方米，比2017年上漲了930元/平方米，比1998年2000多元的均價，漲幅為323.5%。

所以說，樓市寒冬不過是既得利益者的假摔，或者是盲目上車被套的投資者期望解套的呼聲。

應該看到，如今的樓市正在趨於正常。沒錯，習慣了樓市暴漲暴跌、習慣了買到就是賺到、習慣了“老破小”也能賣上天價——但是習慣不等於就是正常的，畸形的樓市帶來的不僅僅是普通居民買房困難，也造成了一種“以房為富”的錯誤的財富觀，忽略了實體經濟的發展。

現在必須回歸到正常了，儘管這會讓很多人不舒服。

量力而行，勿讓負債壓製幸福感

樓市回歸正常，購房者要不要出手呢？

我們可以看到，就保證自住來說，國家已經陸續頒布了不少政策，一方面讓房子回歸居住屬性，另一方面也加強了住房供應。比如最近，民政部和住建部聯合頒布方案，加速發展住房租賃市場，將集體土地建設租賃住房作為重點支持的內容。

這裡面釋放的信號已經很明顯了，那就是將租賃作為未來一段時間解決住房問題的總體思路。當居住問題不需要靠買來解決時，炒房的熱度也就會下去。

這就意味著即便是自住購房者，也要想想清楚要不要背負一個二三十年的負債，去供一套房子。

可以從以下兩個角度去衡量要不要買房：

1、負債能力。經濟增速放緩，錢不好賺成了共識，那麽此時盲目負債就是不明智的了。買房一時爽，還款呢？何況這不是短期債務，五年十年之後誰也看不了那麽遠，如果月供過高，未來生活稍有風吹草動，對於購房者來說就是“斷供”的風險。

2、保證現金流。這是具體到二套房購房者來說。這部分人不能嚴格作為炒房客。比如：可能覺得現在房價還能承受，給孩子準備一套；哪怕十年後孩子看不上這套房，賣掉也不會太虧。那麽就要考慮兩個問題：一是這套房十年後還能不能賣上價；二就是持有這套房的時候，它帶來的收益能否抵扣負債呢？如果房子偏遠，城市規劃無望，且租金回報抵扣不了貸款利息，那麽這種房子就盡早出手吧。

總之，房住不炒下的樓市，將以穩為主；預計2019年下半年，房價會有變相松動。而買不買房的問題，關鍵不是看房價高低，而是首要考慮自己的實際需求和承受能力。畢竟買房是為了生活的更幸福，不能讓房子成為生活的負擔和財富的累贅。

本文原創，作者劉磊，富比士金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，《房產投資煉金術》課程導師，多家媒體房地產專欄作者、作家。