中原地產張大偉：當前首套房貸利率過高 後續有降低可能

在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，確保區域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水準基本穩定，維護借貸雙方合法權益，現就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合約期限內固定不變。

二、借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合約中明確。

首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和谘詢服務，依法合規保障借款人合約權利和消費者權益，嚴禁提供個人住房貸款“轉抵押”“加抵押”服務，確保相關工作平穩有序進行。

中原地產首席分析師張大偉分析認為：

首先：按照目前的房貸數據，大部分銀行執行的是首套房貸基準上浮10-20%，二套房貸上浮20-30%。這符合新政策要求。對目前市場來說，政策不會導致利率上行。

按照新政策的要求，首套房貸款不低於相應期限貸款市場報價利率，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%）

其次：對於當下房地產按照貸款市場看，首套房貸利率過高，大部分執行的利率都在5.39以上，這從政策預期看，後續有降低的可能性。

第三：國內不同城市首套房利率差距巨大，其中最低的上海只有95折，而很多城市是基準5.4-6.

如果說二套房貸款利率是涉嫌投資投機，按照現在國內大部分城市針對首套房貸款的認定標準，首套房貸款的肯定都是沒有貸款過的剛需。未來政策應該針對這部分群體有定向的平穩利率。

1目前看大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩，有輕微波動，但主流是平穩。

2：房貸利率在2019年上半年對比2018年下半年是明顯有所寬鬆，最近部分城市又有輕微上行，這種波動看屬於正常，房貸利率都沒有超過2018年四季度。

3：最近央行多次要求各銀行限制違規資金流入房地產，但對於正常的抵押貸款並沒有政策收緊，大部分城市房貸利率是平穩的。

4：從全國看，因為基準利率不高，房貸執行利率基本都在首套房基準10-20%左右，二套房在20-30%，整體看，平穩將是主流！

第四：整體看，房地產調控政策避免房貸過量，引導資金進入實體經濟！

關注房地產行業資金鏈風險成為政策的主要內容

2019年是房地產政策最密集年份，而在房地產政策內容裡，過去很少提及的房地產金融風險在2019年來，密集提及，累計看，中央各部位在2019年來累計已經發布過18次講話或政策，關於要求注意防範房地產金融風險。

從中央到銀保監會，密集加強對房地產金融的風險把控。

房地產融資井噴，風險加大，從2018年四季度來，房地產企業融資計劃實施逐漸井噴。 從企業融資情況看，2018年四季度開始，相比之前，房企融資難度有所緩解。但因為房企缺血過多，目前看，房企融資難度依然比較大。融資需求依然井噴。

從2019年4月開始，國內的融資渠道針對房地產行業增加了監管，特別是信託收緊預期出現，雖然當下融資依然較多。從房企的資金成本看，因為需求增加，房企的資金成本相比之前有所增加，特別是規模比較小的企業，融資成本明顯增加，美元融資超過10%.