特約撰稿人 平川
上周日下午，央行發布公告稱，改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需要從貸款基準利率轉換為LPR，以便更好的發揮市場作用。
具體到普通購房者，首套房貸利率不低於相應期限的LPR，二套房貸利率不得低於LPR加上60個基點。新規從今年10月8日起開始執行，此前的房貸利率則依然按照老辦法執行。
8月20日，新定價機制下首次LPR報價出爐。其中，5年期以上LPR報4.85%，比五年期以上貸款基準利率4.9%低了5BP。
似乎新定價機制之下，個人住房貸款更便宜了 —— 但這個利率是每年根據浮動情況進行定價的，所以新機制意味著房貸會更加優惠這個結論恐怕是不成立的。更需要注意的是，新定價機制也意味著，此前的85折、9折等住房貸款優惠不複存在了。
事實上，新機制之下，個人房貸的綜合成本一定會比過去更高。要理解這一點，就要結合我國經濟結構以及政策取向來看。
今年年初，社交媒體有個刷屏的短視頻“四大行貸款流向變化”，動態呈現了最近10年左右，工、農、中、建四大行貸款流向的變化情況。
截至2017年，排在工、農、中、建四大行貸款流向首位的均為“個人住房貸款”，分別為39358億元、31311億元、30598億元、42105億元；此外，除中國銀行之外，其他三大行的“個人住房貸款”佔用資金額，均為排在貸款流向第二位的交運、製造等行業的2倍以上。
不僅如此，如果考察2008年至2017年四大行貸款流向總和，會發現“個人住房貸款+房地產= 878647億”；而製造業僅為493429億，僅為泛房地產行業的56.16%。
首先，從四大行資產安全的角度來看：流向泛房地產行業的資金過多，導致其資產構成畸形，從而加劇銀行自身的風險。將大部分雞蛋都放在一個籃子裡，一旦房地產行業出現波動，將會極大增加銀行的不良率。
其次，四大行資金流向反應了我國的資產構成情況：信貸資源是有限的，如果泛房地產行業佔用過多，必然會擠佔其他行業的資源，從而扭曲經濟結構並導致資產構成失衡。
更為主要的是，如果房價像過去一樣再大漲一輪，必將會有更多資金流向“個人住房貸款”，從而搶奪本屬於製造業等實業的信貸資源。我國在外部壓力已經較大的情況之下，無法承受進一步的經濟結構扭曲。
所以，今年以來一系列政策陸續頒布，用來斬斷不斷流向房地產的信貸資源。
比如最近幾個月，插在房企身上的點滴管正在逐漸被全部拔掉：從貸款到發債，從境外融資到銀子銀行通道，一直到ABS。不僅如此，銀保監會8月份以來開出418張銀行類罰單，罰沒約13139萬元，問責265人。其中，房地產類貸款成此次監管重點，多家銀行因個人信貸資金違規流入樓市而受到處罰。
切斷房企無論表內、還是表外的信貸資源，嚴格來講已經悄然施行了半年有余，目前來看也頗有成效。所以，房企之後，下一步自然該輪到購房者了。
抬高購房者綜合貸款成本，也是“房住不炒、脫虛入市”的應有之義。考慮到住房涉及到民生，不能像對待房企一樣采取強硬手段。所以在什麽時點推出，讓民眾可以更好接受，就成了考驗新政能夠順利推行的關鍵。
房貸掛鉤LPR的實質是房貸利率市場化，考慮到美聯儲未來很可能會在美國總統川普的壓力之下降息、以及美國經濟很可能發生衰退的前景，以及歐洲已經開始發行負利率債權，所以最近幾年全世界綜合利率的下行恐不可避免。中國必然也會受到影響，實際性的下調利率，從而造成與LPR掛鉤的房貸利率下降。
所以，當下時點頒布房地利率新政，短期內可以讓新購房者享受優惠，從而讓他們更好的接受新政。
但長期來看，對房地產市場的個人住房信貸動刀，暗含著從根本上斬斷金融機構、地方政府、房地產三者之間的加杠杆鏈條，將更多金融資源配置給其他經濟部門，尤其是以製造業為主實體經濟的政策取向。降低個人住房信貸利率，顯然無法達到這個政策目標。
【本文系騰訊財經獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。】
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室