央行8.25房貸新政

說好的（“北京拆哥”拆哥說的）上周五出房貸新政，結果這次央媽沒按套路出牌，比往常晚了兩天，但終究還是出來了。

今天（8月25日），央行就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜發布公告。小編登錄央行官網，發現央媽這次真是“不同以往”，公告連個文件名都沒有，只有個編號。

但這難不住神通廣大的拆哥，拆哥說央行這個文件名是《關於新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》（以下簡稱《公告》）。

《公告》全文700多字，拆哥全網的粉絲一致的反應是：看，不，懂。善解人意的拆哥，馬上發了一個通俗版的解析。

為了方便理解，都按8月20日公布的LPR利率（4.85%）舉例說明。注意看每條後面紅字。

小編還整合了一些其他大咖的解讀。注意每條後面的深藍色字。

一、自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合約期限內固定不變。

【拆哥解讀】房貸方面，“基準利率”這個詞正式退出歷史舞台。2019年10月8號以後，也沒有“上浮多少倍”這個說法了。

比如“加多少點”，將成為房貸合約的約定。如果合約裡寫是加100個點，30年貸款期都加100個點。

1個“基點”是萬分之一，100個基點就是1.00%。最新的長期LPR利率是4.85%，加點100，就是到5.85%。

今後，大家買房的利率水準都會不一樣。

比如你是在11月初簽合約，那麽就參考10月20號上午九點半央行公布的最新“LPR利率”。如果你是12月初的合約，就參考11月20號的LPR，以此類推。（改革後的LPR報價周期變為每月的20日更新一次）

【偉哥解讀】大偉看樓市的偉哥說，LPR肯定會下調，這種情況下，避免刺激房地產，只能穩定房地產利率，不存在打壓房地產的可能性。

因為如果全社會利率下調，單獨房貸上漲，最後的結果只能是資金繞道進入房地產。所以政策的目的是平穩房地產預期，避免房地產利率跟隨LPR明顯下調。

二、借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合約中明確。

【拆哥解讀】你知道的，以前加息或降息，第二年1月1號起的“月供金額”都要重新計算。現在不同了，有可能一年一調，也可能30年貸款期都不變。

還是以“加點100”為例，如果要調，比如4.85%降到了4.6%，那麽有可能第二年也跟著下降，變為4.6%+1.00%=5.6%。

三、首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

【拆哥解讀】這次等於國家直接向你明確，首套房貸只能高不能低，世上再無“下浮”、“9折”這類說法了。（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）

二套房貸利率不低於4.85%+0.60%，結果是多少？答案是5.45%。這是明確的國家級窗口指導。

【偉哥解讀】偉哥認為，目前大部分銀行執行的是首套房貸基準上浮10-20%，二套房貸上浮20-30%。因此，對目前市場來說，央行房貸政策不會導致利率上行。

並且，當下首套房貸利率過高，大部分銀行執行的利率都在5.39以上，從政策預期看，後續有降低的可能性。

四、人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

【拆哥解讀】還沒完，還有第二次加點！5.45%只是國家的下限，比如到了房價上漲壓力大的某省，再加25個點，那就是5.7%了！

這算是“各省把控”，省內任何銀行都不能低於5.7%，否則就是違規！

五、銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

【拆哥解讀】你正要問，“加點100”怎麽來的？5.7%還不行！比如你到招商銀行辦貸款，如果你的資質不夠優秀，那就需要再加15個點，那就變成5.85%了！

看明白了吧？加點要加三次！100=60+25+15。

一次國家指導（60個點），一次各省把控（25個點），一次各銀行評估（15個點）。當然我們要明確，“加點”不一定都是正值，大於等於即可。

【著名財經金融評論家余豐慧】現在商業銀行可以根據自己不同檔次和種類的優質客戶平均利率基礎上，上下浮動確定房貸利率，說明房貸價格更加市場化了。借款人可以貨比三家，選擇最適合的銀行做房貸。

六、銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和谘詢服務，依法合規保障借款人合約權利和消費者權益，嚴禁提供個人住房貸款“轉抵押”“加抵押”服務，確保相關工作平穩有序進行。

【拆哥解讀】加抵押，是說為成屋的借款人提供的一種“追加”貸款的服務，加抵押貸款額度加上原貸款餘額之和，最高可達房屋評估價值的70%。

這種貸款目前市面上已經不多。

七、2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合約但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合約約定執行。

【拆哥解讀】放心吧，還有一個多月的緩衝期。老房老政策，新房新政策。

八、商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

【拆哥解讀】商業、辦公樓、商住，也是不低於5.45%。首套公積金利率維持3.25%不變。房貸利率到底是升是降？如果處於降息通道，至少不會比現在高。當然，房價熱點城市，肯定不會低。

【攸克地產】央行LPR（貸款市場報價利率）的定價機制，目的是為了使實體經濟的融資成本更趨合理化，但利率形成機制的變化，會連帶令房地產抵押貸款和其他涉房貸款品類發生變化。央行這項政策的核心，意義在於確保涉及房地產貸款的資金價格高於同期實體經濟企業獲得資金的價格，這既是房住不炒的要求，也是不以房地產短期刺激經濟承諾的兌現。

【神秘網友】ZF真會玩，降息壓力山大，又不想讓所有企業和買房者收益，那樣的話，銀行利益縮水，央媽撐不住。所以整出一個LPR。只有新增購房貸款者，才可以享受時下的變相優惠。自由和權力掌握在一城一策、有話語權的報價銀行隊伍中，目的是刺激樓市活躍點，帶動稅收，減少財政赤字，但又不能打臉，只有變個利率戲法，讓大家腦筋急轉彎一下。

【地產銳觀察小編】總結：

1、新老劃斷。存量房貸執行老辦法，新增房貸執行新辦法。

2、首套房貸利率預計會降，支持首套；二套房貸利率從嚴，抑製投資。

3、不同地區、不同銀行、不同客戶、不同時期，房貸利率差別會更大。