導讀：穩定的市場，其實是可遇而不可求的。
提要：
1、房地產再成中央政治局關注焦點
2、“穩定壓倒一切”是最大的政治
3、治理市場亂象不能僅靠行政性措施
4、限價令正是平衡樓市的那根羽毛
前不久，連續兩次參加了博鼇論壇，一次是21 世紀房地產論壇第18 屆年會，一次是觀點地產博鼇2018房地產論壇，做了三次演講、三場對話。
在論壇上，行業領袖、專家學者的看法雖有不同，但總體上來說，多數行業領袖是較為樂觀的，也許這只是反映了來自行業TOP50房企的聲音，而中小房企早已沒有發言權了。
但是，風險恰恰更多來自中小房企。
我在論壇上指出：國內最大的風險不在樓市，而是來自債市的債務違約。
因為一個項目債務違約可能會導致一個企業債務危機，一個企業債務危機可能帶來整個行業的金融擠兌並導致更多的企業債務違約。
北京已有房企逾期還貸被逼加速銷售回籠還款，中小企業的債務違約風險更大。
企業面臨債務違約勢必拋售資產還債，大面積債務違約就可能導致大面積拋售資產，就會引發樓市泡沫破裂風險。
當然這不會僅限於房地產行業，所有行業都有可能面臨債務違約與拋售資產的風險。
然而，這並不代表風險正在放大。
01
房地產再成中央政治局關注焦點
7月31日，中央政治局會議公告中又提及房地產了。
有人覺得，政治局關注哪個行業，哪個行業就會利好。
而房地產恰恰相反，政治局關注房地產，房地產的日子就會難過一點。
資本市場又嚇壞了，其實他們不太懂房地產市場，不然就不會這樣——既葉公好龍、又聽風是雨了。
據說資本市場對整個房地產行業的前景相當悲觀，但是，悲觀者多慮了。
仔細研讀一下中央政治局會議公告的第五條：
“第五，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏製房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制”。
字數不多，內涵清晰，可以分成四個層次：
第一層：“下決心解決好房地產市場問題”。
我們過去兩年都沒有“下決心解決”房地產市場問題嗎？
顯然不是。
第二層：“堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序”。
這四條措施，哪一條不是2016年10月以來在做的調控動作呢？這些動作一直都在做，未來還會繼續做。
由此可見，我們並沒有要求頒布新的政策，也沒有要求更加嚴厲地加碼調控房地產市場。
我們只是繼續做、堅持做已經被證明穩定樓市已見成效的政策措施，來抑製房地產市場的局部火熱。
第三層“堅決遏製房價上漲”。
有人認為，從過去的“遏製房價過快上漲”改為現在不許上漲，這句話反映了史上最嚴厲的調控要求，地產股也因此而大跌。
但是，去年初提出的“保持房價環比在2016年10月的水準上不上漲”要求至今也沒有宣布放棄，但房價不還是一直“漸進式”上漲嗎？
之所以調整控房價口徑，是中央長官人希望徹底打消地方政府抱有的房價可以“漸進式緩慢上漲”的想法，最終的目標就是讓樓市泡沫慢慢縮小。
但是，地價在漲，稅費跟著漲，原材料成本、資金成本、人工成本無一不漲，“房價不漲”的結果是什麽呢？
可以想見，房地產一定會出現拿地減少、開工減少、銷售減少、投資減少，最終，造成普遍性供不應求，未來房價上漲預期更甚，而且，房地產也將拖累經濟增長。
房地產畢竟是一艘巨輪，任何指令的大幅搖擺都不會造成滅頂之災，但是，一旦減速過猛，我們也很難讓巨輪再隨心所欲地加速航行。
竊以為，在應對中美經濟衝突的背景下，中國通過定向放水、加大基建投資來穩定國內經濟、緩解社會矛盾無可厚非，“堅決遏製房價上漲”只是長官人提出的政治要求和中央政府的權宜之計。
目前唯一可行的辦法也只是進一步嚴格限價令這樣的行政性措施，期待房地產稅頒布替代限價令。
可以預見，即便是房地產稅頒布，最多也只是部分擁有多套住房的人們集中拋售多餘住房，導致房價短期下跌，但長期來看，所有已有房地產稅的國家的房價還是繼續上漲，中國也不會例外。
因而，限價令至少還要維持五年以上。
第四層“加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制”。
這句話包含了兩層意思，一是加快建立長效機制。
不過，迄今為止，長效機制依然雲遮霧罩，沒有看到有人真正說清楚長效機制究竟是什麽，這恰恰也說明長效機制缺乏實質上的頂層設計。
去年，我在個人微信公眾號《歐陽先聲》上發文，從需求側四梁到供給側八柱探討了長效機制的12個重點。
目前，大家比較關注的僅僅是土地制度改革、房地產金融支持、稅收制度安排，頂層設計、全面推進、四梁八柱的改革杳無音信，我們正在陷入房地產稅的糾結之中。
其實，房地產稅只是現代財政制度的一部分，也只是中央給地方政府發一個地方糧票，儘管具有長效機制的功用，但絕不等同於長效機制。
二是“促進房地產市場平穩健康發展”，這才是最最核心的。
02
“穩定壓倒一切”是最大的政治
前兩日，據傳上海的銀行同時調整首套房貸款利率，由二季度的95折下調至9折，這對首套購房者是顯見的利好。
在中央政治局會議再提房地產、住建部緊急召開部分城市房地產調控座談會的檔口，銀行業的動作背後意味著什麽？
只要看看銀行間的隔夜拆借利率就很清楚了。
銀行間隔夜拆借利率不斷下降，意味著市場流動性明顯改善，銀行有大筆的資金放不出去，資金在銀行體系內空轉，於是拆借利率就持續下行，銀行間交易已無利可圖。
實體經濟非常缺錢，為什麽銀行有錢還放不出去？
因為賺錢的地方不能投，能投的地方不賺錢。
給不賺錢的企業放貸就是放空，沒有哪個銀行敢冒貸款變成不良資產的風險。
因此，銀行只能再回到政策鼓勵的首套房貸業務，但這只是銀行業務方向傾斜性微調，並不意味著樓市限房貸、控房價政策的改變。
據說，有長官對此惱怒，認為與政治局會議方向相左，其實恰恰相反，這才是響應“房住不炒”定位、滿足首套自住需求的最好體現，只是政治局會議剛剛結束，就頒布如此敏感政策，有些不合時宜罷了。
銀行的錢怎麽會突然多出來了？
6月29日央行二季度貨幣政策委員會會議決議有三句話是極為值得關注的：
一是“把握好結構性去杠杆的力度和節奏”，過去這句話是“有效控制巨集觀杠杆率”，變化背後的邏輯是什麽呢？
顯然是因為去杠杆的覆蓋面過寬、力度過猛、節奏過快，導致債務違約頻頻出現，可能引發大面積債務違約風險，進而牽動樓市資產價格波動。
二是“穩定市場預期”，過去強調“深化利率和匯率市場化改革”。
現在的市場信心極為脆弱，一有風吹草動，市場就驚慌失措，股價反映的早已不是經濟基本面，而是市場預期和信心，因此，改革也只能先放一放了。
央行定向放水的錢堆積在銀行體系放不出去，其實恰恰是改革嚴重滯後，實體經濟稅負過重導致缺乏盈利前景，更缺乏技術創新和結構更新的能力和動力，進而抑製了貸款需求。
三是定調“保持流動性合理充裕”。
這比大水漫灌時期的2015年全年“保持適度流動性”、2016年四季度至2017年三季度“維護流動性基本穩定”的定調高了不止一個調門，甚至高於2017年四季度的“維護流動性合理穩定”。
“流動性合理充裕”體現了央行維護市場穩定的前所未有的決心和力度。但是，希望我們不要見識真正的“大水漫灌”。
不僅如此，這一定調也得到了隨後的國務院金融穩定委員會會議和中央政治局會議的首肯。
政治局會議公告涉及經濟工作僅909字，其中“穩”字就有18個。
因為外部環境帶來不確定性衝擊，導致經濟運行穩中有變，我們需要“穩大局、穩經濟、穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩民生、穩預期、穩房地產”，才能“保持經濟運行在合理區間”。
去杠杆本是最緊迫的任務，居民部門杠杆率超過60%並已經接近極限，國企部門負債更是高達100多兆元，政府部門杠杆迫切需要削減，很多省份財政已然透支，已有地方政府借錢發錢，社會穩定大局令人擔憂。
但是，央行重回放水，大面積債務違約、樓市泡沫破裂風險雖已降低，去杠杆進程卻被迫放緩，風險堰塞湖將越堆越高。
面對美國加息、縮表、美元荒和中美全面經濟對抗，中國穩增長、防風險的壓力將越來越大。
流動性合理充裕已經有所顯現，銀行資金明顯充裕並四處尋找出路。
不過，定向放水與房地產基本無關。
所有的行政性措施包括商業性動作都需要講政治、講大局、合時宜，哪怕只是微小的、但具有信號意義的動作，哪怕符合“房住不炒”政策口徑、滿足自住購房需求的動作，好心也不能辦壞事、不然就是幫倒忙、平添亂。
那麽，市場會加碼調控嗎？
03
治理市場亂象不能僅靠行政性措施
如果我們理解房地產市場最重要的訴求是平穩，既不是大起也不是大落，那麽，在過熱的局部市場需要加碼調控，在相對穩定的市場不要添亂，在可能下跌的市場需要托住，這才是最大的政治。
原中財辦副主任楊偉民先生說：“行政性措施已經不能根治市場亂象”。
那麽，房地產市場究竟有什麽亂象？
房地產市場的亂象有三：
一是住房供求失衡，很多城市大量吸引人才卻沒有增加住房用地供應，供求失衡的矛盾越發加劇；
人口仍在淨流出的中小城市反而大量供應土地，導致去庫存變成偽命題——去了庫存的城市反而繼續大量供地、加了庫存。
二是市場秩序不規範，不論是房企、中介、地方政府都存在著不依法、不合規、不誠信的問題；
每一種市場亂象都是有根源的。
規範治理市場亂象，僅僅依靠地方政府的行政性措施顯然是無法根治的，因為我們過去說過：“市場亂象恰恰是一些行政性措施所造成的”。
比如，我們在2016年就曾經指出“如果我們不能保證住房供應，我們就不應該允許公司購買住房”。
今年我們再次指出：“房子是用來住人的，不是用來住‘公司’的。有限的住房本來是不應該供應給公司的”。
現在，多個城市終於關閉了公司購買住房的後門，但是市場亂象何止於此？
三是市場預期不利於樓市穩定，房價上漲預期和通貨膨脹預期仍然讓人們日夜糾結。
改善市場預期極其需要政府引導輿論，但問題的關鍵恰恰也正在於此，政府部門不敢面對媒體、逃避輿論引導、甚至政府部門言不由衷、自身失信都使得“合理引導預期”成為一句空話。
繼續改善供求關係、繼續規範市場秩序、繼續穩定市場預期，這依然是未來幾年的住房市場最大的難題，也是最大的政治。
最近，部分一二線城市二手房價持續下跌，引發市場疑慮，導致市場不穩定的預期發酵。
過去我們說過，政府通過限價令抑製新房價格，倒逼二手房價和地價下降，這恰恰是限價令背後的真實邏輯。
顯然，地方政府不會甘於自降地價。
中央政府也很難約束地價上漲，因此通過“堅決遏製房價上漲”的要求，迫使地方政府落實主體責任，自行限制房價上漲。
“但是，大多數人忽略了限價令的另一重作用。限價令倒逼二手房價、地價下降”。
房價受限，地價頂在喉嚨口，房企只能放棄物美價高的土地，土地溢價率下降、流拍增多，倒逼地價下降。
新房價格低於二手房，因誘使有資格的購房者首選新房，自然倒逼二手房市場冷清、價格下調。
這也將是硬幣的另一面，房企拿地的好機會也會越來越多，只要準備好現金。
04
限價令正是平衡樓市的那根羽毛
我們可以假想一下：放開限價令，市場會如何？
一種情況是，限購、限貸不放鬆的情況下，缺乏購房資格的外部需求不會進來，但是，開發商如破籠之鳥的漲價衝動將會迅速釋放，在供不應求的情況下，有資格的購房者又會爭先恐後入市，進而市場再度爆發。
另一種情況是，限購、限貸放鬆的情況下，勢必出現更多的購買需求，被壓抑在限購限貸之下的購買需求快速釋放，導致在限購限貸之下的供求關係弱平衡被打破，房價快速上漲。
因此，如果房價上漲預期仍在，放開限價令的可能性就不存在。
有沒有可能放開限價令之後，房價反而下跌呢？
也許有人期待，但顯然這是不可能的。
因為限價的城市，都是用低水準的住房供應去匹配低水準的“有限”需求，才形成了當前供求關係弱平衡的狀態。
如果放開限價令，在房企漲價逐利與通貨膨脹預期的雙重夾擊之下，買房人又將追漲殺跌，房價下跌的想法又會像過去一樣再度落空。
出成屋價下跌的場景或許只有一種可能：遭遇重大經濟危機之時，房企為保現金流而促銷，其它企業或個人為自保而拋售資產。
放開限價令，房價會不會不漲不跌呢？
這就是最為典型的弱平衡狀態，如果大家看過“一根羽毛的重量”藝術表演，就會非常清楚，只要抽走壓在交錯搭建的樹枝平衡系統之上的羽毛，整個平衡系統就會立刻坍塌。
顯然，這種弱平衡的狀態是不能持久的，只要有很微小的力量都會導致平衡系統偏移甚至崩潰。
可以預見，行政性措施介入越深，市場就會越發扭曲，行政性措施也就越難退出。
最終，穩定市場還是需要回到黨的十八大提出的：“使市場在配置資源中起決定性作用”的軌道上，未來更多依靠市場自動調節、更多依賴依法透明治理、更少依賴行政輔助調節，讓住房用地供應滿足人們城市化的自住需求。
回到眼前，我們還是需要認真對待“堅決遏製房價上漲”這一要求。
去年我們就曾說過：“打消限價令放鬆的幻覺吧。指望中央給句‘可以適度漲價’的話顯然是不可能的”。
“面對消化不良的高價地，房企能賣早賣，哪怕虧一點賣也總比捂著的好”。
“即使未來房價少許放鬆，上漲的那點房價恐怕連利息都彌補不了，拖得越久，本錢虧得越多”。
“有現金流就不會死，或許趁著市場降溫、地價下降，還可以再來抄底”。
限房價可以倒逼地價下降，房企可以通過新增的低價土地獲得多項目平衡的機會，減少個別項目虧本銷售的壓力。
在需求依然旺盛的市場上，土地溢價率下降、流拍增多並不是壞事，只要麵粉價格合理，什麽時候都不會缺少麵包司機。
更重要的是，如果“房價不上漲”形成長期穩定的市場預期，房企就會更加理性地對待土地市場，在地方政府不得不降低起拍地價時，成本適配好、集采能力強、周轉速度快的房企就有可能拿到更多的土地，更有助於市場的優勝劣汰。
結束語
再回到7.31中央政治局會議精神：“保持經濟運行在合理區間”。
可以肯定的是，中央同樣希望房地產市場既不突破上限、也不穿透下限，在“零增長區間”內平穩運行。
樓市“穩字當頭”，這是次好的時代。
沒有最好，只有次好。
有人認為，快速增長的時代是最好的時代，人人可以分享增長的成果。
但是，歷史告訴我們，有大漲，就一定會有大跌。在一個經濟周期內，如果出現大漲，終究會看到大跌。
穩定的市場，其實是可遇而不可求的。
在我們的“您來命題、我來作文”欄目中，有讀者問我：“美股漲了十年，美聯儲結束寬鬆逐步加息。十年一次的金融危機會重演嗎？什麽時候可以開始做空美股呢？”
說實在的，美國市場非常值得研究，按照美國經濟周期來看，今年應該是危機再來的時候了，但是，川普的不規律出牌打破了這一經濟規律。
然而，美國危機並未遠去，只是留在太平洋上空盤旋。
前美聯儲主席伯南克指出：“2年後，川普刺激政策退出，美國經濟將面臨懸崖式大衰退!”，當然，川普肯定不會自願退出刺激政策。
也許，我們正在等待一次最好的機會——美國危機到來。
雖然，寄希望於別人的失敗來證明自己的成功並不道德，但是，這或許是中國解套的最好機會，而且時間應該不遠了。
在大漲大跌、起起伏伏的周期裡，企業不能制定發展戰略，不能匹配人力資源，不能做好財力準備，其實是很痛苦的。
所以很多人講，政策來了，沒有辦法，我們只能適應，做好應對。雖然態度有些消極，也映射了企業家無奈的心路。
但是，如果我們能夠預判形勢，我們就可以未雨綢繆，提前做出機動動作，就像衝浪一樣。
而未來的樓市，將如我們預判的那樣：穩定壓倒一切。
如果相信我們的預判會再次應驗，明智的企業會怎樣做呢？
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