10年180萬最高480萬，你會去租房麽？

作為第一個吃螃蟹的開發商，萬科打造的北京第一批全自持地產項目之一——翡翠書院一經放出預租消息便話題不斷。

十年期180萬-480萬元的高租金更是刷新了人們對於租賃住房的認知。

而租不租的掉這個話題佔絕大多數。雖然這話題和99%的老百姓沒有任何關係，但北京商報記者就是屬於那1%抱著好奇及關心的心態去湊熱鬧的那一個。

記得在第一次去造訪翡翠書院項目時，因沒有預約被攔在了示範區外。

這次，經過記者的不懈努力，終於成功踏進了這片“神秘書院”，為大家一探究竟。

實地探訪：

項目需預約，向企業客戶重點開放

午後的海澱永豐產業基地內的溫度開始不斷躥升，灑水車在巨集豐渠東路徘徊往複。

不遠處，剛剛定名為“翡翠書院”的萬科全自持項目的工地上，工人們正在做著地基施工前的最後維護。

▲ 建築外觀

“我們項目是高端項目，對看房客戶將一律采取預約製。”該項目負責接待的工作人員告訴記者，雖然是租賃住宅產品，但翡翠書院建案的定位可與高端豪宅產品比肩。

事實上，高定位從項目高出周邊品牌長租公寓一倍的租金價格也可見一斑。

根據目前初步暫定的出租方案，翡翠書院一期提供1290套租賃型住房，包括1063套90平方米三居室和227套180平方米以上複式四居室兩種戶型。其中，90平方米三居室的月租金為1.5萬-1.8萬元，180平方米以上的複式四居產品月租金為3萬-4萬元。該項目起租期為三年，最長可租賃十年。

萬科方面表示，項目鼓勵租戶長租，長租客戶將有一定的價格優惠。同時，在租賃期間，租金將保持不變，但需一次性付清全部租金。

記者視力5.3，聽力沒問題。但當被介紹到一次性付清全部租金，還是不禁哆嗦了一下。

一次性付清什麽概念？通過簡單計算可知，以十年租期為例，租戶若要租一套萬科翡翠書院的房子最少需180萬元，最高則可達480萬元。

那麽問題來了，這麽高額的房子誰來租？

尋找客戶是翡翠書院最關注的工作內容之一。在記者首次來訪的當天，正是北京某銀行的團體客戶來項目參觀看房專場。“除了萬科的合作夥伴之外，項目周邊的高科技企業是翡翠書院當前最重點發展的客戶群體之一。”項目銷售人員小孫向記者介紹。

另外，目前翡翠書院已經與包括小米、百度等周邊70多家高科技企業展開“合作”，其中，這些企業的公司高管將是項目的重點目標客戶。而在簽約時也會適當給予企業團隊客戶部分折扣或者優惠。

北京萬科相關負責人表示，外界對項目租金水準的質疑可以理解，畢竟北京之前尚未出現一個如此大規模的高端租賃住宅項目以及類似的高水準租金。但不管是從前期市場調研還是從目前蓄客情況來看，高端客戶高品質租賃需求是絕對存在的。

據萬科提供的關於海澱區高知人群聚集的調研數據顯示，截至2017年末，海澱區從業人員約為231萬，中關村產業園科技從業者約為85萬，佔海澱區從業人員的36.8%。

按照翡翠書院現場銷售顧問的介紹，高收入人群在中關村產業園科技從業者中非常普遍。其中，某家大型互聯網公司的年薪在300萬元以上的收入人群在千人上下。

解惑高租金：

可貸款，但萬科不提供

雖然萬科方面認為，高端客戶和高品質租賃需求絕對存在，但是堪比一套建案房款額度的高租金，確實讓多數人望而生畏。

對此，該項目表示，在租戶明確租賃意向並與開發商簽訂租賃合約後，原則上需繳納一定額度的誠意金，對應租期內房款應在2018年入住後、2020年前盡數繳納。但是對於誠意金的具體數額，萬科翡翠書院方面表示仍未確定。

那麽，對於經濟有壓力的租戶是否可通過采取貸款的方式支付租房費用呢？

萬科說，對於客戶如何取得租賃資金，萬科方面不會參與，也不會為客戶提供相應的貸款等金融方面的服務。

事實上，租賃住房申請貸款在部分城市已經開始試點。

去年底，多家銀行密集宣布進軍住房租賃市場，其中一家國有銀行率先在深圳推出租賃貸款產品，額度上限達到100萬元，且利率低於購房貸款。

不過這一舉措也引來了爭議。支持者認為這是鼓勵租賃消費、穩定租賃關係的舉措，可以避免房地產市場大起大落，減少非理性購房。然而，也有聲音認為，低利息或滋生炒租與套利的溫床。

在中原地產首席分析師張大偉看來，金融資本進入該領域存在一定風險，容易出現騙貸炒租風險。尤其是當下租賃市場的最主要痛點在供需結構緊張，特別是一二線熱點城市，租金高位的最主要原因是租賃房源少。

當然，一旦銀行資金傾斜，對於涉足租賃的企業來說，的確可以獲得資金的支持，增加房源的供應量。目前在北京市場尚未出現此類金融服務案例。

項目目標：

探索增值收益，實現盈虧平衡

事實上，萬科並非拍腦門定出的租金價格，畢竟高出周邊社區同等戶型面積產品2倍的價格。

翡翠書院相關負責人坦言：“項目定價主要是受到企業投資經營指標以及項目定位兩個因素的影響。萬科翡翠書院租金定價是企業根據一系列投資成本倒推得來的結果。”

資料顯示，在2016年12月，北京市國土資源局推出3個100%企業自持租賃地塊，其中萬科以50億元價格獲得海澱永豐18號地塊；萬科和住總聯合體以59億元代價獲取19號地塊。

而這兩地塊就是今天的萬科翡翠書院。

其中，項目的土地成本投入合計109億元，加上該項目的建安成本、裝修成本以及後續的財務成本和運營維護成本，翡翠書院累計投入資本接近170億元。

在解決資金壓力方面，萬科也在探索多管道。

2017年5月，萬科聯合上海中城勇逸投資中心、上海國際信託有限公司發起成立中城乾元基金，資金主要用於萬科永豐18號地塊開發建設，也就是該自持地塊。其中萬科出資11.59億元，上海國際信託出資37.37億元，上海中城勇逸投資中心出資4.5億元，其他投資者各出資100萬元。業內人士表示，通過私募基金代替自有資金，在一定程度上緩解了萬科自持項目的資金壓力。

此外，高品質房源以及優質配套是影響翡翠書院租金水準的另外一個因素（所有房源將按疊墅精裝修標準交房，還配備多種智能家居產品）。

▲ 裝修內部

投入大、回報周期長是長租項目共同面臨的問題。在這件事情上，看看業內人士都怎麽說？

思源地產首席分析師郭毅表示，一次性收的十年租金也不可能實現項目的現金流回正。根據萬科方面測算，滿租30-40年才具有回本運營能力，至於未來盈利情況如何，則要視具體經營狀況而定。萬科相關負責人對北京商報記者透露，即使在理想的滿租條件下，項目NOI率(實際回報率)不超過3%，對企業而言項目盈利太空不大，可以說是極其微利。

業內人士表示，對於以前習慣了高周轉的銷售產品而言，顯然全自持地塊項目回報率是低的。雖是首個全自持項目加之沒有先例可循，但從長遠來看，項目作為北京首個大型長租高端住宅，如果憑借租住穩定、不受資格限制、居住體驗好、提前鎖定價等優勢，鎖定高收入客戶資源，未來多方資源價值可能進一步有所體現。

同策研究院首席分析師張巨集偉分析認為，如果純粹用租金回報率來測算回報時間，翡翠書院確實需要較長時間才能實現盈虧平衡，但背後還會有其他手段和方式能夠縮短它的回報周期。長期來看，房價仍有增長趨勢，未來翡翠書院的租金收益在一定程度上將有所提升。

除常規租金收益外，項目增值部分以及一些其他的增值服務收益可以作為翡翠書院後續的盈利點。萬科方面也表示，公司看好全自持項目70年的長期運營前景，將通過產品和服務的不斷創新探索，努力實現項目盈虧平衡。

現在，螃蟹已經煮好了。但是，你會吃嗎？