8月13日下午3點，廣州市增城區中新鎮三逕村A18027與A18029兩宗宅地將正式拍賣。這是最近5年裡，中新鎮板塊首次公開出讓的宅地。
儘管離廣州市中心車程近一個小時，該地“鄰居”目前售價已在兩萬+。
出讓方式“限地價+競自持+搖號”
A18027與A18029為兩相鄰地塊，位於增城區中新鎮三逕村。該板塊北接黃埔鎮龍，與中新知識城相距15公里；南側靠近增城永和，西側與朱村相接，距離朱村核心區約6.5公里。隨著地鐵21號線接近開通，具備通勤優勢。
A18027地塊佔地面積31028㎡，容積率為≤2.7；總起拍價為9.24億，起拍樓面價為11030元/㎡。采取“限地價+競自持+搖號”的方式出讓，最高限價為13.4億，到達最高限價時，樓面價為16000元/㎡。
增城區中新鎮三逕村A18027地塊（局部）
A18029地塊佔地面積26030㎡，容積率為≤3.0；總起拍價為8.61億，起拍樓面價為11026元/㎡。采取“限地價+競自持+搖號”的方式出讓。最高限價為13.39億，到達最高限價時，樓面價為17146元/㎡。
增城區中新鎮三逕村A18029地塊（局部）
A18027地塊主要組成部分為原永飛紡織公司廠區，目前已有多台挖掘機對地塊進行土地平整，廠房已拆除完畢。地塊呈正方形，內部平整無明顯坡度。
A18029地塊內部較為平整，現狀地面基本以針葉小灌木及雜草為主，無其他構築物。
地塊外部北面為水塘及丘陵，目前水塘與地塊之間隔著一條約為兩米的綠化帶。地塊西面為綠地和山體，自然環境條件比鄰近的A18027地塊有優勢。地塊外部西南向方位，尚有部分磚混結構民居。
地塊距離中新鎮中心直線距離約為6公里，驅車距離約為7.5公里，距離增城區發展較為繁華的鎮區新塘鎮約為28公里。醫療、交通、教育、商業等資源集中在中新鎮中心，地塊周邊配套匱乏。
交通配套一般 到地鐵站得開通接駁車
地塊鄰近廣河高速、珠三角高速、S118省道，能夠快速通達廣州中心城區，有利於縮短通勤時間。地鐵21號線地鐵預計今年年底開通，距離地塊最近的中新站站點設定在鎮中心，地塊內部仍需要開通接駁車到地鐵。公共交通較為不便。在廣州中原看來，該地塊開發後未來目標人群應以自駕車人士為主。
兩宗地塊周邊配套較為不足，未來地塊項目將主要依賴自身配建。
商業配套方面，1公里範圍內，除恆大山水郡沿街首層商鋪外，無其他商業配套。鎮中心有一個商業中心金鑽城市廣場。
教育資源方面， 1公里範圍內，僅有一個三逕小學。周邊分布的小學多為村級小學。教育配套較為落後。
醫療配套方面，6公里範圍內，有兩所三級醫院。能滿足基層醫療服務需求。
其他公共設施配套缺乏，文化設施只有一處中新廣場，功能為文化宮。其他如圖書館、公園、公共健身場所等配套處於空白狀態。
周邊一二手房價2萬+/平
兩地塊處於黃埔中新知識城、廣州東部山水新城、廣州教育城、廣州經濟開發區和增城經濟技術開發區等“三城兩區”之間。
根據中新鎮的“十三五”規劃，中新鎮努力打造成為廣州東部重要的經濟增長極和人口聚集區。規劃指出，中新鎮將以地鐵21號線中新站為軸心，發展半徑2公里範圍內的房地產、商貿購物、酒店住宿、餐飲娛樂、醫療健康等生活性服務業。
根據規劃，預期2020年前中新鎮的公共服務設施配套將會得到提升，宜居程度將會提高。雖然地塊距離即將開通的地鐵中新站直線距離約6公里，但是仍處於其輻射範圍內，通過合理的發車頻率用樓巴接駁至鎮中心，其生活便利程度將會大幅提升。
地塊距離廣河高速出入口約為1公里，距離廣州北三環高速出入口約為2公里，毗鄰省道118，加上周邊國道廣汕公路以及將要開通的地鐵21號線，未來此交通網絡使地塊能夠融入廣州市中心區半小時生活圈和珠三角一小時生活圈內。
另根據中新鎮十三五規劃，中新鎮將加快路線交通基礎設施建設，積極完成北三環、花莞高速、東北貨運外繞線等重大交通基礎設施征地拆遷工作，深化與城區、市區等外部交通聯繫。盡快完成中新的舊街道更新改造工程。這表明，中新鎮的對外通達性將會加快提高，其內部路線舒適性亦將加以改善。
而且，地塊處於廣州東部山水新城範圍以內，地塊周邊丘陵連綿起伏，北部緊靠一個天然水塘，生態優勢明顯。其中地塊A18029地塊又比靠近省道的A18027 地塊生態環境更優，座擁河流湖泊資源景色面積更大，同時遠離貨車穿梭頻繁的118省道而避免了揚塵與噪音。但周邊建案如恆大山水城、恆大山水郡等已先行使用“山水”作為產品賣點，日後開發商如何避開同質化競爭的同時又能將山水生態優勢凸顯將會是個產品設計的考驗。
據了解，目前與地塊相鄰的建案恆大山水郡價格為2.1-2.3萬元/㎡；位於中新鎮中心的一手項目僑建禦溪谷價格2.6-2.7萬元/㎡，二手項目恆大山水城為2-2.1萬元/㎡。
而根據《2018年供地藍皮書》，包括兩地塊北側、恆大山水郡南側大面積用地均已規劃為居住用地，預期未來中新鎮將會成為增城重要供地板塊，未來1-3年隨著交通網的不斷完善，其產品市場認可度亦將提高。
廣州中原研究發展部認為，對於鎮中心建案而言，地塊周邊配套較為落後，預計地塊進入銷售階段時，鎮中心洋房類“次新房”交易將進入活躍期，容易對地塊項目產生直接競爭。目前“三城兩區”尚處於發展初期階段，未來仍需較長時間加以發展，存在一定的投資風險。建議地塊未來項目主打剛需與改善需求為主，房企應謹慎出價。
南都記者 邱永芬 實習生曹葉子
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室