取消建案預售一箭三雕：銀行不要繼續趟房地產渾水

　　取消預售並不遙遠，房地產去杠杆一直在路上

　　房地產經歷了高速發展的周期之後，開始面臨新的挑戰。

　　今綸 （作者系廣東經濟觀察人士）

　　9月21日，廣東省房地產協會向各副會長部門下發《關於請提供建案預售許可有關意見的緊急通知》稱，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於建案預售許可事項調整”的材料，並將於9月25日上報住房城鄉建設部。《通知》稱，擬對預售製進行改革，降低預售製帶來的高杠杆效應，逐步取消建案預售制度，全面實施現售。目前，《通知》處在建言討論階段，付諸實施尚需時日，但已是大勢所趨。

　　在經濟出現複雜變化的情況下，很多人預期會放鬆房地產調控。可是，去杠杆一直在路上。由於房價高漲的幅度已經大大超出居民的收入漲幅，房地產其實已經失去了成為經濟再啟動的助推劑的機會，已經不敢用它再來拉動經濟，原因有二：

　　其一，十多年來的調控讓絕大多數房地產空頭投降，中國人已經把投資房產作為一種全民必信全民必勝的宗教，所謂“京滬永遠漲”不過是現實的映射而已。稍有松動，必然會引起山呼海嘯的資金進入樓市，實體經濟將更加舉步維艱。屆時，房地產獨大，百業凋零，後果不堪設想。其實，現在已經有這個苗頭。

　　其二，高房價已經影響穩定，稍有波動，則會引發負面輿情。

　　既然開征房地產稅遙遙無期，那麽，缺錢的地方政府總會想法弄錢，錢從哪裡來？土地財政的遊戲繼續玩？800多塊土地流拍了，老路顯然走不通。

　　當前，地方政府財政壓力不小，除了幾個經濟富裕的大省，其余省份都焦慮非凡。公務員也要吃飯，教師也要吃飯，龐大的行政開支還要繼續。“穩中有進”和“持續高增長”的表達有區別，內涵更是天差地別，增長口號變更的背後，是難以言說的財政焦慮。

　　政府決策者看到的資訊更全面，為緩解焦慮，他們下一盤大棋的時候往往會有“奇招”（其實也不是什麽“奇招”，就是在一個一個地消滅可能起火的隱患），取消建案預售制度，就是考慮中的選項之一。

　　取消建案預售有一箭三雕的作用：首先是希望銀行不要繼續趟房地產渾水，在一些沒有限購的地方，尤其是一些三四五線城市，銀行在努力認真地給房地產輸血。一旦出現大逆轉，大批的呆壞账就會出現，因此，逐步取消限購既可以避免這樣的風險，又可以讓銀行、地產商有一個緩衝的機會。簡單說，不想引起市場恐慌，但是趨勢已經告訴你了，大家不要玩火。

　　其次是市場力量會發生巨大變化，一批中小地產商出局，大企業、央企將繼續擴大市場份額。可能不是政策的本意，但是結果就是這樣。至於這樣的結果是否會引起房價上揚，其實還是要看綜合市場因素的影響。

　　最後是希望借此繼續給市場的房地產投機情緒降溫。毫無疑問，預售的取消是一個對房地產開發商不利的資訊，決策者可以借此傳達堅決調控的決心和意志。而且這個時間點的選擇也很有打擊力度，就選在中秋節和國慶的長假期之前，讓心存幻想的投資客、房地產商繼續承受壓力。

　　另外有一些數據很是意味深長：

　　媒體傳出消息，萬科董事會主席鬱亮在萬科南方區域9月月度例會上說，今年三個季度快過去了，萬科6300億的回款目標，還有一半多沒有完成。

　　根據國家統計局的數據，今年前8月，房地產開發企業到位資金106682億元。其中，定金及預收款35447億元，佔比33%。這部分資金來源正是由於預售制度所致。換言之，如果取消預售制度，房企三成以上的資金來源將受到影響。

　　稍微有點體量的房地產公司都在公司名稱中拿掉“房地產”三個字。

　　一個新的時代在2018年已經悄然來臨，房地產經歷了高速發展的周期之後，開始面臨新的挑戰。

責任編輯：李鋒