任志強說中國的房子還遠遠不夠住 真的是這樣嗎？

　　來源：融360

　　選房過程不能超過2分鐘，否則視為放棄。聯名購買的人數不得超過4人，先交500萬誠意金，才能參與項目搖號……

　　如此苛刻的條件，出現在深圳招商地產某豪宅項目銷售方案中。

　　據了解，該項目於5月26日發布了銷售方案，5月30日將正式搖號開盤。

　　500萬的誠意金，其實不算啥。因為該項目房源最小的也是205平米，最大的為422平米，均價121262元/平米，總價在1672萬-6559萬之間。而搖號開盤和2分鐘選房時間，更是說明了開發商前期蓄客工作已經相當充分。

　　一、豪宅也得搖號

　　粗略看了一下，這個項目的二手房均價也在12-15萬之間，基本沒什麽倒掛。人們之所以瘋搶，只是因為這類部門實在是賣一棟少一棟。

　　南山區本來就屬於深圳房價最貴的區域，南山科技園科技CBD已成為深圳的科創中心，中國的矽谷。據估計，這裡將有100萬左右的高薪白領，

　　如果與這些房源的數量相比，高收入人群真的挺多的。

　　當然深圳高收入人群還不止這些。前幾天，筆者同事的朋友，供職於北京某大型保險公司，在深圳有老房子，剛動遷完成，分到了6套房和一大筆動遷款，上周末剛趕回深圳去買房了。

　　在深圳，有相當多的土著，他們不是房主，而是“樓主”，手握整棟整棟的房子。這些房子雖然沒有正式名分，但基本都不會拆，而是委託給專業機構改造出租。

　　這些房子的成本是比較低的，幾年租金即可收回成本，以後全是淨利潤。

　　這是之前的套路，現在又變了。

　　5月17日，深圳推出了棚戶區改造工作的最新意見。根據該意見，今後的老舊住宅改造項目，應當全部用作人才住房和保障性住房，以租為主，租購並舉，統一由人才住房專營機構運營管理。

　　這意味著，以後這些區域都不會有建案對外銷售了。

　　《深圳市住房建設規劃（2016-2020）》顯示，到2015年末，深圳常住居民家庭住房自有率僅有34%，預計2020年末將達到40%。深圳差不多是全國住房自有率最低的城市了。當然，這是深圳特殊歷史原因所致。

　　深圳要提高住房自有率，辦法只有一個，加大中小戶型住房的投放。該規劃也顯示，深圳將嚴格執行“90/70”，確保90平米以下戶型新建建案佔比不低於70%。

　　但是，隨著最新的棚改模式出爐，要提高住房自有率也並不是那麽容易的事。

　　所以，深圳的豪宅會越來越稀缺。有錢人想住好房子，自然要搶了。

　　其他城市豪宅也非常搶手。

　　以上海為例，4月份，上海推出的總價千萬以上的豪宅，基本上都是日光的狀態，認購和房源的比例普遍高於2：1。

　　比如中環的金茂府，382套房子，總價在1000-2000萬之間，超過750組客戶認購，半天售罄，另外，中糧某豪宅項目推出437套房，誠意金100萬並提供285萬資金證明，最終有超過3000組客戶認購，中簽率不到14%。

　　二、普通人買房太難了

　　在北京，普通人買房倒是有點好消息。

　　北京市住建委發布《關於加強限價項目銷售管理的通知》，要求開發商不得暗箱操作，不得通過捆綁精裝修等方式變相漲價，不得拒絕公積金貸款等。

　　開發商會因此捂盤嗎？

　　大概不會。因為時間一長，新房和二手房價格差一旦超過15%，項目就要轉為共有產權房銷售。如果真的轉了，那項目肯定要虧本。

　　今年前5個月，北京隻供應了660余套建案，但從6月份開始，限價建案供應量將大幅增加。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，北京今年接下來要入市的限價房總量達到4.5萬套，估計短期入市房源有望超過2萬套。

　　對於剛需來說，限價建案自然比共有產權房要好得多，類似這樣的機會並不多了。

　　但是在其他城市，剛需購房形勢依然嚴峻。

　　比如武漢臨空港青年城給大學生準備的8折安居房，幾百套房僅有26名大學生遞交材料。

　　一方面，地段是偏差的，另一方面，這些房子是不能上市交易的，只能由政府回購。條件差又添加了條條框框，遇冷是必然的。

　　好點的房子也有，但是你可能搶不到。比如西安某項目曝出搖號關係戶，好的便宜的，早被別人內定了。進入公開搖號階段，中簽率又是出奇的低。

　　目前上海、南京、杭州、西安、成都、長沙等二線城市全都實施搖號買房。雖然設定了首套房優先，但搖號如同抽獎，難度直線上升。

　　不過在融360說房（fangdi123）君看來，當所有的項目都得搖號的時候，那些著急買房的人，在經歷多次铩羽而歸之後，必然考慮去周邊非限購區域買房，到時候，這些溢出的購房需求，又會推動外圍樓市逐漸變熱，房價也難以穩定。比如深圳和惠州。深圳穩住了房價，但惠州這邊的購房者八成都是深圳客，房價漲了不少，惠州本地人買房壓力巨大。

　　供需矛盾如此之大，搖號已成標配。越來越多的人開始想方設法增加中簽率，比如南京某98歲老太太排隊搖號，中老年購房者比例的擴大，本質上是為了多增加一張房票。沒有多餘房票的人只能自認倒霉了。

　　三、中國的房子仍然不夠

　　給一個任志強近期接受經濟參考報採訪時給出的判斷：中國的房子仍然是不夠的。

　　按戶籍計算，戶均的確有1.1套房，但按戶籍計算存在較大誤差。任志強舉例說，很多家庭戶主名義下有兩套房甚至更多，但因為銀行抵押貸款額度等問題，有不少房子只是登記在戶主名下，實際卻由戶主的子女是單獨居住。

　　中國的獨居戶大概有7500萬戶，每年增速在30%左右，這些都被掩蓋在3億多城鎮戶口之下。所以住房總量看上去不少，但城市裡可供交易的建案，還是遠遠不夠的。

　　當然，你也可以選擇去租房。

　　未來的租房市場，無論是分散式私人住宅，還是集中式長租公寓，都會接入集中式運營機構，租房市場由傳統的C2C（即房東-房客），轉變為C2B2C（房東-運營機構-房客）。

　　運營機構的加入，租房信貸和資產證券化的發展，一切都依托房租這個現金流，所以它也便宜不了。

責任編輯：謝長杉