東莞個稅大降，地方政府過渡到大膽試探階段

文 / 劉德科

3月11日有個標誌性事件，宣告了樓市調控進入顆粒狀政策此起彼伏的新階段。

這個事件是東莞大幅下調了二手房個稅，從差額20%調為全額2%。

之所以說它是一個標誌性事件，首先我們得有這麽兩個共識：

1. 二手房個稅是一個經典的調控工具，具有極強的信號意義；

2. 好學生如果也開始談戀愛，我們不應該阻止他/她，而應該祝福他/她。

這是繼菏澤取消限售之後的又一熱點事件。菏澤取消限售，容易懂，所以瞬間就成為全國話題；東莞二手房個稅是個來龍去脈非常複雜的事情，相關的政策法規疊床架屋，一下子有點難懂，所以輿論的關注度暫時不高。

具體是怎麽個事兒？自3月11日起，東莞二手房交易個稅可選擇差額20%或全額2%徵收。

此前，東莞必須嚴格按差額20%來徵收。現在改了，對於絕大多數二手房來說，納稅人肯定是選擇全額2%，可以省幾萬到幾十萬元不等。

這個事情，東莞相關部門沒有發布官方文件，只是口頭通知。《每日經濟新聞》對此做了核實報導，電話採訪了東莞稅務部門，確實有這樣的政策調整。

當然，你也可以說政策沒有調整，如東莞稅務部門工作人員所說：其實政策是沒有變化的，只是之前是差額20%優先，就算納稅人不提供資料，稅務機關也可以查征稅系統的。而自3月11日起，就是根據納稅人提供的資料，稅務機關不查征稅系統了。至於哪種方式稅費更低，具體看房價的差額，納稅人可自己計算比較。

這個意思再明白不過了：現在稅務機關閉上眼睛不查你了，你可以按全額2%來交二手房個稅了。

事兒就是這麽個事兒。但如果你了解二手房個稅的來龍去脈，你就能嗅到，這是件大事。

當然，這得從一份“出不了中南海”的文件說起。

2013年 2 月，國務院頒布了一份調控文件（國辦發〔2013〕17 號），用來對付當時的樓市行情小高峰，其中提到二手房個稅應嚴格按差額20%徵收，原文表述如下：

充分發揮稅收政策的調節作用。稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

先插一句：二手房個稅調整被定性為充分發揮稅收政策的調節作用，即二手房個稅是一個經典的調控工具，具有極強的信號意義。

講回正題。有一些天真的專家和決策者認為，嚴格按差額20%，可以抑製房價。但從一些城市的實際操作來看，嚴格按差額20%，導致賣方把稅負轉嫁到買方，反而加劇實際房價的上漲。

而且，這份文件頒布的時間有點小尷尬：因為當時再過不到一個月時間，總理就換屆了。

這個嚴格按差額20%徵收的政策，從中央到地方，大家都當沒發布過，繼續按從前的方式徵收，即按全額的1%-3%。大家都很務實，不會被一些天真的專家誤導。

當然，也有極少數城市響應了2013年國務院的那份調控文件，比如東莞。東莞是“好學生”，真的就嚴格按差額20%來徵收二手房個稅。

但從3月11日起，東莞終於改了，改成跟全國絕大多數城市一樣，按全額2%來徵收。當然，有些城市是全額1%，有些城市是全額2%，甚至3%。

這種更低的稅負，叫“核定徵收”。為什麽有兩種徵收方式？2006 年，國稅總局很正式地發文（國稅發〔2006〕108號文件），確認了“核定徵收”的稅率：

納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的……對其實行核定征稅……在住房轉讓收入1%-3% 的幅度內確定。

具體是1%還是3%，由地方自行確定。在這方面，東莞一直都是“好學生”：大多數城市都是從1%起征，東莞直接就定了2%。

從3月11日起，東莞的二手房個稅可以按全額2%徵收了，變得跟全國絕大多數城市一樣了。

做個不恰當的比方：東莞這個“好學生”，也開始談戀愛了。

減稅是大趨勢，如果有一天東莞把全額2%降到從全額1%開始徵收，你也不用奇怪。

為什麽說東莞這個事兒是標誌性事件？春節之後，全國調控風向又發生了一些變化：地方政府已經度過了小心翼翼的試探階段（以菏澤取消限售為標誌性事件），現在是大膽試探階段，即做一些動靜不那麽大的細微調整。

我們把這種看起來動靜不那麽大的細微調整，稱為“顆粒狀政策”。

像這種顆粒狀政策，未來兩三個月之內將會在全國各個城市此起彼伏。我們之前聊的蕪湖人才購房補貼，現在聊的東莞二手房個稅大降，都是顆粒狀政策。

這些已出的和將出的顆粒狀政策，終將被轟響的巨輪碾壓成一條嶄新的瀝青公路，通向更廣闊的天地。

這台巨輪，由這些硬材料鑄造而成：降準還有空間、更大規模的減稅、穩定國內有效需求、防範化解地方債風險、深入推進新型城鎮化和中美和解……

這些硬材料的氣味，你在兩會上已經聞到了。