李庚南：如何理性看待房貸利率與LPR下行走勢的關係？

　　文/新浪財經意見領袖專欄作家 李庚南

　　如果房貸利率完全呈現特立獨行的走勢，從央行推動LPR的角度看或非所願。綜合考慮LPR走勢、房地產調控及信貸供給的結構因素，房貸利率大概率維持相對穩定，也不排除個別城市在“因城施策”原則下的微弱下調。

　　自8月20日新LPR首航以來，央行為市場打開了一扇觀察信貸市場利率變化的時間窗口。在盯住央行中期借貸便利MLF利率框架下，每月20日如期開啟的LPR報價窗口似乎帶給市場的都是毫無懸念的“風景”。

　　依如市場此前的猜測，11月20日LPR貸款報價延續小步慢跑的降息節奏。1年期貸款LPR報價由上期的4.20%下調至4.15%，與11月5日MLF利率下調5bps相呼應；而5年期以上貸款LPR報價一改此前的“靜態”，跟隨下調5bps至4.80%。5年期LPR報價利率的下調算是央行給市場的一個意外（或在情理之中），也因此引發了諸多猜測，特別是牽動了房貸市場的神經。該如何看待房貸利率與LPR的關係？筆者以為有以下幾個問題需要思考：

　　一、房貸利率跟隨LPR下行的可能性有多大？

　　理論上看，作為貸款市場利率風向標的LPR報價利率下行，勢必帶動房貸利率下調；但也不盡然，不排除房貸利率在政策、供求關係調整下相向而行。

　　在推動實體經濟降成本的政策導向下，央行意圖引導整體利率尋求向下空間，並欲打破商業銀行隱性利率下限；但對房貸利率而言未必能“雨露均沾”。按照央行發布的《關於新發放商業性個人住房貸款利率調整公告》，商業銀行從10月8日起新發放的首套房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。顯然，央行已為個人住房貸款利率設定了顯性下限。

　　實際上，自8月實施LPR以來，房貸利率基本上與總體利率走勢相向而行。期間，1年期貸款LPR報價利率累計下調了16bps，5年期以上LPR報價之前一直維持在4.85%；而個人住房貸款利率整體呈上行態勢。10月份全國首套、二套房貸平均利率均較7月份上升8bps。主要城市中，二套房貸利率整體上升，首套房貸利率除上海、深圳略有下降外，均呈上升態勢（見下表）。

　　很顯然，有了“房住不炒”政策的加持，無論從落實房地產調控還是從自身利益驅動出發，商業銀行都可以理直氣壯地把房貸利率維持在高位，包括首套房貸利率。

　　此外，房貸利率的走向除受LPR調整外，還受信貸供需的引導。儘管近年來房地產貸款增速呈明顯下降態勢，但仍高於全部貸款增速，而且房地產貸款佔全部貸款的比重仍保持上升態勢（見下圖），三季度末房地產貸款佔比28.88%，較2016年末上升3.83個百分點。

　　在強化服務實體經濟導向下，大量信貸資源配置在房地產領域顯然不是決策層所願意看到的。因此，央行對商業銀行房貸規模提出了壓降要求。在央行窗口指導下，商業銀行可用於房貸的額度將受到限制，而有限的資源供給勢必傳導至價格配置，不排除商業銀行通過上調房貸利率來調節供需的不平衡。特別是臨近年末，商業銀行貸款可用額度已基本安排完，個人住房貸款或再現“排隊”現象，進一步削減房貸利率跟隨下行的可能性。

　　當然，如果房貸利率完全呈現特立獨行的走勢，從央行推動LPR的角度看或非所願。綜合考慮LPR走勢、房地產調控及信貸供給的結構因素，房貸利率大概率維持相對穩定，也不排除個別城市在“因城施策”原則下的微弱下調。

　　二、LPR下行對房地產有何實質性影響？

　　LPR小步慢跑的節奏意在影響市場預期，引導商業銀行貸款定價慣性思維的改變，培育商業銀行貸款定價對LPR的粘性，而非簡單的放水；因此，即使房貸利率跟隨下調，也未必對房地產市場形成實質性影響。

　　目前，市場流動性總體處於相對寬裕狀態，實體經濟融資所面臨的問題更多地是結構性問題，包括經濟下行壓力增大背景下的有效需求不足、商業銀行風險偏好下降等形成的梗阻。因此，“不搞大水漫灌”已成了央行的堅定信念。央行引導利率小步慢跑的節奏，既表明了央行引導利率下行、推動實體經濟降成本的定勢，也顯示了央行在CPI持續上行、突破控制目標值背景下的審慎。

　　且不論LPR下調實際釋放流動性的可能性大小（寬貨幣能否有效傳導為寬信用）與數量的多少，即使有一定規模的“放水”，在限購、限貸、限售、限價等諸多限制性“柵欄”尚未撤除的持續調控背景下，在嚴監管的堵截下，資金也很難流入房地產領域。可以說，這種情況下，資金對樓市的推動力，特別是利率下行的影響，或已顯得非常渺小。

　　從需求端看，在中央“房住不炒”、不將房地產業作為短期經濟刺激的手段的導向下，房地產行業從投資開發、銷售、拿地、開工及融資均呈下行趨勢，市場預期似乎正在悄悄改變，市場觀望情緒增強。因此，即使房貸利率跟隨LPR下調，未必能對居民購房需求形成刺激效應。假如此次LPR基礎利率下調以後，房貸利率同步下調，以一套100萬貸款、30年期等額本息的貸款測算，月供額將由5762元降至5731元，即減少31元。

　　顯然，這種微調並不會給購房者帶來明顯的獲得感。試想，在依然高企的房價下，真正有實力購房者，每個月增加或減少數十元的房貸利息，焉能左右購房者的行為決策？真正影響居民購房能力的還是首付比例。相反，如果房貸利率跟隨LPR下行的態勢成立，或許會進一步加劇購房者等待、觀望的心理。

　　三、LPR對購房者的真正影響在哪裡？

　　從理論上看，房地利率可能出現的三種趨向：跟隨LPR下調、維持原狀、反向上調。這勢必對處於兩不同階段的購房群體形成不同的影響。

　　一是在央行《關於新發放商業性個人住房貸款利率調整公告》即16號公告之前購房的存量房持有群體。按央行16號公告要求，2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合約但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合約約定執行。這意味著原合約的基準利率、浮動幅度及調整規則都不變。按原有規定，商業銀行應根據上年最後一次貸款基準利率調整的情況，對下一年抵押利率進行調整。但目前基準貸款利率既未廢止又不可能隨LPR調整做相應調整，因此這部分存量房貸利率也就不存在調整的依據。

　　如果房貸利率跟隨LPR下行，則相當於這部分存量房的貸款利率被鎖定在高位，無法享受到房貸利率下行的“紅利”，相應地，對於商業銀行而言，則是一種固化了的政策利差；如果房地利率維持現狀或逆向上行，則有利於存量購房者，但對商業銀行而言則意味著利率風險。

　　這就存在一個亟待面對的問題，對於這部分存量房，貸款利率如何與LPR對接？或者說可否調整合約、改變定價方式問題。在此過程中，如何既尊重合約法精神，又能兼顧雙方利益，需要從監管角度明確相關原則。

　　二是2019年10月8日之後已采取LPR定價的存量房持有群體及待購房群體。按照央行16號公告精神，借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。因此，這部分購房群體如果在合約中約定了重定價周期，在房貸利率跟隨LPR下行態勢下，需等到約定重定價周期才能調整利率；如未約定重定價周期或約定的周期長，則短期看無法享受到房貸利率下行的“紅利”（如果下行是短期趨勢的話）。反之，如果房貸利率維持現狀或逆向上行，對於未約定重定價周期或約定周期較長的購房者顯然有利。對於等待購房的群體，考慮短期內LPR下行態勢，購房時最好與貸款行簽訂短周期（1年）的重定價協議，既可最大可能抵充利率下行風險，也可增強應對房貸利率變化的彈性空間。

　　四、房貸利率究竟該不該跟隨LPR？

　　個人認為，在LPR下行態勢下，無論房地利率跟或者不跟，從房地產調控的初心來看，對於具有剛需色彩的首套需求仍應有差異化安排。無論從政策制定角度，還是融資供給角度，應將剛需與炒房行為區別對待，所謂有保有壓。

　　房地產調控的初心之一，應該是抑製房價過快上漲的勢頭，讓普通老百姓“居者有其屋”。這一目標又應該包括兩個方面：一方面是穩房價。另一方面，是如何在穩房價中切實增強老百姓的獲得感，至少讓剛需層的合理的購房需求得到更好地滿足（而不是相反）。

　　如果從初心出發，應該積極滿足剛需者首套購房需求，並盡可能降低購房者的負擔。2014年9月《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通知》（銀發﹝2014）287號）明確要“積極支持居民家庭合理的住房貸需求。對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自住確定。”無論房地產調控如何持續深化，上述導向都應該是正確的、需要堅持的，這份初心都應當堅守的。

　　(本文作者介紹：先後供職於工商銀行、人民銀行，現為銀行監管部門人士，長期負責小企業金融服務推進工作，潛心研究小企業金融服務問題。)