二手公寓稅有多高？高到你懷疑人生！

前文中，筆者從居住屬性和投資屬性兩個層面介紹了商業公寓和普通住宅的區別，解釋了為什麽在同等地段的條件下，商業公寓的價格會比普通住宅至少低50%以上。

本文將重點給各位讀者解釋下影響商業公寓交易的最重要因素：稅！本文也同樣適用於商鋪、寫字間等商業地產。

大家從開發商手裡購買一手公寓時，只需要繳納3%的契稅，這和購買普通住宅時繳納的稅費區別不大，只是普通住宅的稅費低。

但當大家將手裡的商業公寓再次出售時，情況就大不一樣了，所繳納的稅費會林林總總，堪稱“貴族稅”。各地的情況根據當地財政局的規定會略有不同，主要有契稅、營業稅、土地增值稅、個人所得稅、印花稅等。

1.契稅：交易價格的3%；

2.營業稅：（交易價格 - 原購房發票價格）的5.6%；

3.印花稅：交易價格的0.05%；

4.土地增值稅：（注意，這是大頭）。

先算出房屋的折舊費： 房屋每年折舊原購房發票價格的5%，持有房產三年就是折舊15%；

再算出你持有房產的總成本 = 原購房發票價格 + 契稅 + 營業稅 + 印花稅 + 折舊費；

最後計算出土地增值稅：（交易價格-持有房產的總成本）的30%。

也就是說，在交易價格不變的情況下，房產持有的時間越長，土地增值稅因為房屋折舊原因會越低。

5.個人所得稅：（交易價格 - 持有房產的總成本 - 土地增值稅）的20%。

這裡設計的非常巧妙，隨著房產持有時間的加長，土地增值稅會越來越少，但個人所得稅會越來越高。

最後，筆者舉個自己投資商業公寓的案例，方便讀者的理解。

筆者15年購買了一套濟南市歷下區的商業公寓，購買價格為5900元，面積50平，總價在29萬左右，當時同地段的普通住宅在9000左右。隨著近年房價的飆升，該公寓市場成交價漲到了12000元左右，同地段住宅漲的更多，達到了25000元。

如果購房者購買筆者這套公寓，在支付60萬購房款後，還需要繳納多少稅費呢？筆者按上面公式給大家算下。

注：為了節省稅費，交易價格按當地稅務局對本建案最低核稅價9500元計算。

1.契稅：交易價格的3%

9500元*50平*3%=13965

2.營業稅：（交易價格 - 原購房發票價格）的5.6%；

(47.5萬 - 29萬）*5.6% = 10360

3.印花稅：交易價格的0.05%；

47.5萬*0.05% = 24

4.土地增值稅：（交易價格-持有房產的總成本）的30%。

筆者持有該房產2年，折舊10%

（47.5萬 - 34.8萬）* 30% = 38100

5.個人所得稅：（交易價格 - 持有房產的總成本 - 土地增值稅）的20%。

（47.5萬 - 34.8萬 - 3.81萬） *20% =17800

總稅：13965+10360+24+38100+17800 = 8.03萬

也就是說，購房者購買筆者這套商業公寓的話，在支付筆者60萬購房款同時，還需要繳納8.03萬的高額稅款。

各位讀者知道為什麽同等地段下，普通住宅售價25000元，商業公寓12000元了嗎？