核心二線城市辦公大樓租金連漲3年，高端商務市場需求強勁

記者 | 孫梅欣

隨著國內商務市場擴容，繼一線城市傳統商務板塊保持較高租用率之外，部分二線城市的辦公大樓市場，也正受到產業租賃的青睞。

李計華近期最頻繁前往的城市就是西安，作為全球最大的聯合辦公品牌的運營人員，WeWork在西安的首個空間即將在7月開業。這個位於西安市核心區的聯合辦公空間，設置的首個主題，是極具西安本土特色的創造者社區。

在談到進入西安市場的原因時，WeWork亞洲董事總經理李愷先表示，西安擁有全國領先的科技人才和高校資源，吸引眾多海內外創新企業入駐，是中西部內陸城市中兼具軟實力和硬科技的標誌，為WeWork打開中西部市場提供了條件。

西安是WeWork在中國進入的第9個城市，其在中國市場的聯合辦公空間則已經超過70個，這家跨國型的聯合辦公空間，雖然直到2016年後才進入中國市場，但迅速佔領了市場份額，並成為今年以來空間擴張最大的聯合辦公品牌之一。

今年3月WeWork一度曾在全球其他城市傳出裁員消息，但中國市場並不在此之列。

李愷先當時曾表示，中國市場潛力巨大，現在僅開發了“冰山一角”：“全球70%以上的‘獨角獸’初創企業（估值超過10億美元）都在美國和中國市場，中國有可能會成為WeWork在全球最大的市場之一”。事實上，在陸續落地北京、上海、廣州、深圳等一線城市之外，包括西安、武漢、成都、蘇州等二線城市，正成為他們的下沉方向。

仲量聯行今年一季度的報告顯示，西安一季度甲級辦公樓，市場淨吸納量環比上升59.9%，錄得4.6萬平方米，基於租賃面積的租金價格為99.3元/平方米/月。戴德梁行中國區企業服務部主任廉峰哲透露，西安辦公大樓平均租金在過去3年漲幅約為10%左右：“從租戶的關注度和辦公大樓面積需求上，西安是西部地區受關注度最高的城市。”

市場人士認為，隨著西安招商引資政策的持續及人口紅利的初步顯現，企業的擴大及遷入，或使更多自用型客戶在高品質的甲級辦公樓中尋找投資機會。

另一個備受青睞的西部市場則位於成都。仲量聯行報告指出，今年一季度成都辦公大樓租賃面積的租金價格為94元/平方米/月，租金同比增長率2.5%，依舊保持較高的經濟活力。同時有多宗大面積租賃成交，包括平安金融服務選址SAC租賃約1.8萬平方米的案例，這使得成都全市甲級辦公樓淨吸納量達到10.3萬平方米，處於一季度同期歷史高位，特別是靈活辦公空間的需求仍然不減。

事實上，重點二線城市的甲級辦公大樓吸納量和租金，近年來呈現上漲態勢。以華東核心二線城市杭州、南京、蘇州為例，辦公大樓租賃活躍度在同類城市中最高。

“過去3年，這幾個城市的甲級辦公大樓平均租金漲幅，也在15%-20%左右。”作為戴德梁行中國區企業服務部主任，廉峰哲對這些新興城市高端商業需求的發展有著直觀認識。

他認為，一方面這些城市就有一些發展迅猛的頭部企業，其中以杭州的阿里巴巴最為顯眼，除了企業本身，還帶動了上下遊產業鏈，辦公大樓租用需求本就較為強烈：“另一方面，一些頭部企業，除了會把總部放在一線城市，新增業務線或者第二總部，開始向這些城市傾斜，特別是科技企業、部分製造業在這方面較為明顯。”

相比與一線城市的不斷飽和，辦公大樓租金高企，企業新增辦公空間帶來較大的成本壓力，這些核心二線城市的人才儲備、經濟基礎條件都比較好，不論企業成本還是員工生活成本，都比一線城市低，因此形成外溢。

世邦魏理仕《2019年中國商業地產投資策略報告》顯示，杭州、南京和蘇州均被納入2019-2021租金累計增長預測上行城市。報告稱，這些城市的核心增益型辦公大樓投資將在構築穩定現金流的防禦性同時，憑借項目的稀缺區位和優良品質，為投資者創造兼具短期和中長期較為理想的投資回報。

辦公大樓是城市經濟發展，尤其是服務業發展的空間“硬體”，也代表著一個城市高端商務市場的活力。

世邦魏理仕華北區顧問及交易服務辦公樓租戶部主管張冀蘇表示，在對辦公大樓租用的需求上，科技行業在二線城市的擴張量比一線城市更高：“從目前杭州辦公大樓租戶類型來看，50%來自於TMT行業。”例如今年1月，今日頭條和抖音所屬的字節跳動，就將研發中心簽約落戶在杭州未來科技城。

張冀蘇還表示，當大的高科技行業發展到現階段，細分市場的很多頭部企業，正展現出擴張市場的潛力：“例如人工智能，雲計算，智能汽車、新能源，5G等等。特別是5G，雖然目前尚未到應用端，但5G對於傳統行業的數字化轉型有重要作用，未來投入應用後，將有很大的需求潛力，對租賃市場而言，當前也是尋求這類租戶的窗口期。”