土地管理法修正草案二審：明確農用地不再“必須國有”

備受關注的土地管理法修正草案已於6月28日審議，但未公布審議結果。這是自2018年12月首次審議後，涉及農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革等內容的土地管理法修正草案的第二次審議。

據記者了解，此次土地管理法修法的一個亮點，就是掃清集體經營性建設用地入市的法律障礙。在農村土地徵收制度方面，此次修正草案細化了一審稿的條文，規定徵收農用地的土地補償費、安置補助費標準所依據的“片區綜合地價”。

值得肯定的，修正稿明確我國農村集體經營性建設用地不再“必須國有”外，還立足於縮小征地範圍，防止隨意、盲目侵佔農民的土地利益，細化了徵收農民集體所有土地的六種情形，比如因政府組織實施基礎設施建設、公共事業、成片開發建設等。

“《土地管理法》是我國土地管理的重要依據，每次修訂都會對農民生活產生重要影響，這次修訂後農民的權益和收入水準大大提高，但還需要進一步放鬆土地管制，畢竟與城市土地的待遇還差很多。”北京市京鼎律師事務所律師杜兆勇告訴《華夏時報》記者。

補償採用綜合地價

“今後農村集體經營性建設用地不用經過‘徵收’為國家所有，允許直接入市。”杜兆勇說，在土地法一審草案的基礎上，此次修改涉及“三塊地”改革的相關細則。

此次修改限定征地範圍，明確規定實施征地的前置條件為“為了公共利益的需要”。徵收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關係、人口及經濟社會發展水準等因素，至少每5年調整或重新公布一次。

“還需多方面完善土地徵收制度。”自然資源部部長陸昊強調，在征地補償標準、宅基地審批等直接關係農民利益的問題上隻做加法、不做減法，確保法律修改方向正確。在杜兆勇看來，在征地補償上做加法就是提高補償標準、實現公平公正合理的補償，給農民更多的實惠。

杜兆勇說，從集體經營性建設用地入市的試點地區來看，入市所獲得的增值收益在政府、集體與個人三者之間進行分配。“集體經營性建設用地入市進一步顯化了集體土地價值，試點地區共獲得入市收益178.1億元。”陸昊表示。截至2018年12月，全國33個試點縣(市、區)集體經營性建設用地已入市地塊1萬餘宗，面積9萬餘畝，總價款約257億元，收取調節金28.6億元，辦理集體經營性建設用地抵押貸款228宗、38.6億元。

集體土地入市後的收益如何分配，各方關注點最高。在我國，土地徵收是一種保障公共利益的建設用地取得方式，同時也是一種保障土地增值歸公的制度安排，大城市尤其如此。對農地入市來說，在大城市農地轉用增值巨大且不同用途增值差距懸殊，用什麽手段調節好巨大的土地增值收益，將是一個問題。

近年來，農村集體建設用地入市問題，受到廣泛關注，源於現行《土地管理法》限制農民集體土地的自由流轉，農村集體土地進入城市必須經過政府徵收或征用，農民的土地發展權被嚴格限制。隨著近年來城鎮化的高速發展，農村征地補償所引發的利益糾紛和矛盾衝突日趨激烈，要求按市場機制補償和集體土地直接入市的呼聲不斷高漲。

直到2018年12月，陸昊在向全國人大常委會作草案說明時強調，綜合考慮我國城鎮化的實際需求，兼顧不同省份經濟社會發展的差異性，在征地補償標準上平均年產值倍數標準修改為“綜合地價標準”，與經實踐檢驗比較可行的《國有土地上房屋徵收與補償條例》相銜接，以免對經濟社會發展影響過大。

利好醫養等公共事業

值得一提的是，此次土地法修改對征地的情形作了規定，明確征地要以“公共利益”為前提，並進一步限定征地範圍，規範征地程序與補償標準。

在採訪中，業界普遍認為利好醫養等公共事業的發展。“以後搞醫療養老產業用地可以直接用農村集體建設地，而不用再將農村集體土地徵收為國有。”中國城市房地產研究院院長謝逸楓接受《華夏時報》記者採訪時表示，醫養等公共事業建設迎來土地新政的春天。

近幾年火熱的醫養產業和土地新法有什麽關係？多位受訪稱，影響重大。“投資康養項目，不管是養老地產、田園康養綜合體，還是旅居養老項目，都需要土地，尤其是最近兩年越來越多的投資人將目光轉向鄉村，使用農村集體用地來進行康養項目開發，這就不可避免地在土地獲取、土地成本、土地性質使用條件等方面受到影響，進而影響項目的規劃、開發、銷售等環節。”謝逸楓說。

記者注意到，此次土地法修正進一步限定征地範圍，明確規定實施征地的前置條件為“為了公共利益的需要”，極大利好康養項目。僅從土地獲取來看，修訂前,農村的集體建設土地想用來開建設康養項目，必須經過土地征地環節，征地之後，這塊地變成了國有土地了。修訂後，農村集體建設用地不再需要經過征地環節，就可以建設康養項目了，而土地權屬不變。

從整體看，此次土地法修正，對建設用地的使用給予了新的政策調整。“這是對農村集體建設用地入市的一個政策放鬆，為後續增加建設用地、減少各類程序等發揮了重要的作用。”杜兆勇說。

在這方面，河北大午集團的嘗試值得肯定。“大午集團的醫養產業做得很大，他們當時主要是租賃農民的土地，投入資金、人力、技術設備，注入大午集團的文化和理念，瞄準市場需要，屬於北方先行一步的典型，屬於沒有條件創造條件也要上的典型。”杜兆勇說，如果法律對土地放鬆管制，像大午集團一樣的民企投資農村市場的力度會更大。

“醫養產業仍然存在‘無恆產者無恆心’的現象，遠沒有呈現出規模效益。”杜兆勇說，今後還需要進一步放鬆土地管制，土地資源直接市場化，使每一個市場主體都能平等獲得土地資源，那麽投資者的信心將更大。“這次土地法修改，明確了土地屬性必須是規劃中明確為工業、商業等經營性用途，主要影響的是非住宅類經營性土地。”杜兆勇認為，這對於一二線城市的商用土地將帶來巨大的衝擊，當然對部分康養項目也會產生影響。

責任編輯：徐芸茜 主編：陳岩鵬