弘陽地產擴張背後：負債率急劇攀升 業主維權不斷

　　弘陽地產高速擴張下負債率急劇攀升

　　近三年資本負債率均遠超100%

　　來源：經濟參考報

　　□記者 吳永 北京報導

　　近日，剛登陸港交所不久的弘陽地產集團有限公司（簡稱“弘陽地產”，股票代碼：01996）對外發布了上市以來的首份成績單——2018年中期業績報告。當期，弘陽地產實現營業收入38.6億元，較上年同期減少約0.8%；實現歸屬本集團淨利潤約6.5億元，較上年同期減少約2.8%。《經濟參考報》記者通讀弘陽地產IPO招股書及其中報等公開資料發現，與半年報業績下滑相互印證的是，近年來其營業收入、淨利潤等主要業績指標均呈現拋物線式波動。弘陽地產高速擴張的同時，近三年負債率日趨攀升、現金流不斷下滑。此外，業主維權事件頻發。

　　營收、淨利潤

　　均呈拋物線式波動

　　公開報導顯示，弘陽地產創立於1996年，是一家集商業運營、地產開發、物業服務於一體的多元化、綜合型集團公司。最早在南京以建材批發市場起家，經過20多年的發展，其業務覆蓋區域主要集中於長三角地區。

　　招股書顯示，弘陽地產2015—2017年的收入分別為53.77億元、87.75億元、61.4億元，營業收入並不穩定，且呈現出拋物線式的波動態勢。相應地，其淨利潤也發生了相同曲線的波動：2015—2017年實現的淨利潤分別為13.29億元、9.31億元、11.95億元。

　　其中，房地產開發與銷售是弘陽地產的主要收入來源。數據顯示，2015—2017年，弘陽地產實現的房地產開發與銷售收入分別為51.24億元、85.49億元和59.38億元，分別佔同期總收入的95.3%、97.4%及96.7%。

　　就業績變動情況，弘陽地產在招股書中坦言：“我們的經營業績很大程度上取決於多項因素，包括我們房地產開發的安排及物業銷售的時間，因此可能每年都出現重大波動。我們的經營業績亦可能因其他因素而出現波動，包括土地出讓金、開發成本、行政開支、銷售及行銷開支等開支波動，以及我們物業的市場需求變動。”

　　業內人士指出，雖然弘陽地產已於2017年開啟了全國化布局之路並相繼成立中山、武漢、杭州、重慶、昆明等城市分公司，但嚴格來說，目前其仍屬於典型的區域型房企。資料顯示，其儲備項目中大部分位於南京、蘇州等長三角地區，余下少量項目位於三四線城市。

　　負債率一路攀升

　　現金流持續下降

　　《經濟參考報》記者注意到，弘陽地產在招股書中重點揭示了居高不下的負債率風險和日趨下滑的現金流風險。弘陽地產稱：“我們面臨銀行借款、債券發行、信託及其他融資安排下若乾契約或限制有關的風險，可能對我們的業務、財務狀況及經營業績產生不利影響。”

　　財報顯示，2015年末、2016年末和2017年末，弘陽地產的資本負債比率分別為119.4%、136%和137.5%。弘陽地產表示，資本負債比率增加主要由相同年度總貸款及借貸水準整體增加所致。2015年末至2017年末，公司各期借款總額分別為56.64億元、76.91億元和116.3億元，2017年末較2015年末大幅增長了105.33%。

　　《經濟參考報》記者注意到，弘陽地產在招股書中多次提及了債務風險：“我們有可能無法獲得充沛的資金支持未來的土地獲取及房地產開發，而且該資金資源可能無法按商業上合理的條款獲得，甚或根本無法獲得”、“我們擁有債務且日後或會產生額外債務，及我們或不能產生充足現金以履行我們現有及未來的債務。日後，我們或會不時需要大量額外債務及或有負債。”

　　值得投資者重點關注的是，在弘陽地產快速發展的同時，其經營活動產生的現金流量淨額卻在持續下降，呈現出日趨枯竭的態勢。財報顯示，2015—2017年，弘陽地產經營活動產生的現金流量淨額分別為23.9億元、8.91億元和-34.98億元。其中，2016年經營活動產生的現金流量淨額較2015年下降了62.72%，2017年則較2016年大降了492.59%。弘陽地產對此解釋稱，房地產開發項目耗時長且需要大量資本，且期間內進行了土地收購和業務擴張。

　　弘陽地產在揭示現金流風險時也稱：“我們未必能按商業上合理條款取得充足資金（不論通過銀行貸款、公司債券、信託融資或其他安排）進行土地收購及未來房地產開發，或根本無法取得所需資金。我們無法向閣下保證，我們日後不會錄得負經營活動現金流量淨額。負經營活動現金流量淨額可能損害我們作出必要資本開支的能力、限制經營靈活性及對我們擴展業務及提高流動性的能力造成不利影響。”

　　對投資者來說，股本回報率是一項十分重要的指標。2015年至2017年，弘陽地產的股本回報率分別為28%、16.5%和14.7%，呈現出持續下滑的態勢，且2017年股本回報率竟然約相當於2015年的一半。

　　擴張背後業主維權不斷

　　行政處罰資訊未披露

　　大舉融資、負債急劇攀升、淨利潤下滑……“高杠杆、高周轉、高負債”模式下，不少激進擴張的房企甚至面臨生死攸關的考驗。弘陽地產在招股書中並不諱言自己追求“快周轉、高利潤、低風險”的行為，並要求各城市公司在獲得土地後的85天內實現開工、180天內開盤。

　　《經濟參考報》記者注意到，高周轉模式下弘陽地產不僅資金鏈承受著重壓，其在購房者中的口碑也面臨著一定的壓力。據記者不完全統計，近年來弘陽地產屢次遭遇業主維權事件：

　　——2014年5月，弘陽地產開發的南京市旭日上城小區遭到部分業主維權，業主們因學區問題在售樓處現場抗議。

　　——2015年，因開發商兜售旭日華庭小區地下儲藏室，以及將人防工程用作車位銷售引發眾多業主不滿，甚至對簿公堂等予以維權，該糾紛事件被多家媒體報導。

　　——2015年12月，貴公司開發的弘陽廣場再次遭到業主維權，業主們要求開發商負責人出來解釋，為什麽在售房時隱瞞小區內要建110KV變電站的事實，擔心建這樣的變電站對業主的居住和健康有影響。

　　——2016年8月，有媒體記者在弘陽旭日上城小區已完工樓房發現，數棟高層東牆面不同程度地開裂、鼓包，有的牆面是局部段，有的幾乎是大面積無規則的鼓包，就像沒有吹破的“泡泡樓”一樣，品質令人擔憂。

　　——2017年7月，徐州來寧工作的石先生向媒體反映，他一年多前在南京江寧區的弘陽上院小區花135萬元購買了一套90平方的住房，結果準備辦理不動產登記證時發現購房合約沒有備案。對此弘陽上院的項目負責人表示，他們的工作確實存在疏忽，不過目前弘陽地產方面只能給予石先生兩千元的補償。

　　——今年8月，弘陽地產開發的弘陽春上西江引發眾多業主維權。業主反映，弘陽春上西江還未交付就出現牆體空鼓、脫落、滲水，地下車庫浸水以及水管斷裂、瓷磚破裂等諸多品質問題。此外，弘陽春上西江的交付標準與弘陽地產銷售時宣傳的標準嚴重不符。

　　《經濟參考報》記者還注意到，今年8月1日，蘇州市規劃局下發的蘇規罰字（2018）第0078號行政處罰決定書顯示，弘陽地產子公司蘇州輝耀弘陽置業有限公司因違法建設被處以行政處罰，違法具體情形為樣板房地下室增加夾層、地上一層入口處構架及挑空部位加頂。蘇州市規劃局責令該公司，按規定程式申請規劃許可，同時處以壹萬貳仟元整罰款。但弘陽地產未對外公告相關資訊。

　　就弘陽地產存在的上述問題，《經濟參考報》記者將書面採訪提綱發至該公司在招股書中公開披露的董秘郵箱，並多次致電該公司試圖採訪，但截至記者發稿時未有任何回復。針對弘陽存在的問題，本報將繼續予以關注。

責任編輯：李鋒