房地產信託融資大漲超6成 收益率10％的信託理財你敢買嗎？

冰火兩重天。

年初以來不斷下跌的理財產品平均收益率再創年內新低，剛剛過去的11月下調到了4.38%，已經是10個月新低。

與銀行理財“跌跌不休”形成鮮明對比的是，信託產品收益率則是連創新高。11月集合信託產品收益率大幅上漲，環比上漲0.29%至8.9%，達到近兩年最高點。一位信託經理告訴《華夏時報》記者，目前利率環境下，信託報酬加上發行費用，總成本已經不低於13%。

與此同時，一直備受關注的房地產信託，繼前兩個月房地產融資金額創下歷史融資額新低，房地產信託貸款增長16.2%之後，11月大幅上漲62.3%，達到73.6億元。

更加引起關注的則是其一路上漲的收益率及房企承擔的融資成本。信託理財收益率平均達到近9%的背景下，12月12日，浙金信託發行的5億元“匯業325號佳兆業佛山項目集合資金信託計劃”最高預期收益率則達到了9.4%。近期，東莞信託、蘇州信託發行的兩款房地產信託收益率則達到了10%，加上發行費用其融資成本之高可想而知。

按照央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清的說法，理財產品收益率超過6%就要注意，超過8%要打個問號，超過10%要做好損失全部本金的準備。

現在，理財收益節節敗退之下，市場上為什麽會比比皆是超過10%的信託理財產品，如此高收益的信託理財，你還敢買嗎？

房地產信託大增超6成、收益率達10%

針對銀行理財和信託理財收益率冰火兩重天的情況，普益標準研究報告分析認為，銀行理財產品收益率維持小幅下滑行情與資管新規、理財新規及理財子公司管理辦法頒布關係密切。

“行業監督政策頒布，各家銀行持謹慎態度，業務持續調整與探索，銀行的業務中心放在戰略轉型、產品線重構、系統優化更新、投研能力提升、優化風控體系等方面。”

與此同時，集合信託理財產品收益在11月呈現上漲趨勢，環比上漲29BP至8.9%，則與信託公司年末自己獲取策略有關，提前通過較高收益鎖定客戶並維持資產整體上量。

普益標準分析認為，因為今年以來信託公司整體風險事件頻發，加之房地產信託業務整體管控趨嚴，監督旨在對信託資金進行引導，降低房地產佔比與增速，客戶整體信心不足。在融資需求不變的情況下，必然促使融資成本上漲，推動信託產品收益上行。

近預售屋地產行業融資數據則反映了這種變化。繼9月、10月融資金額連續下滑後，11月份，房企融資總額有所回暖，漲幅明顯。

據同策研究院監測，2018年11月， 40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計505.92億元，環比2018年10月的392.65億元上漲約29%，與6月融資總額相近，仍低於7、8月份。

從具體類別來看，佔比最大的是公司債，融資金額為210.28億元，較上月上漲8.05%；位居第二的其他債權融資方式融資總額為91.69億元，較上月上漲16.21%；第三名境內銀行貸款融資86.34億元，環比上漲64.18%；第四名信託貸款融資金額73.6億元，環比上漲62.30%。

此前的10月，40家典型上市房企融資總額為392.65億元，2018年以來，首次跌破400億元大關，更是創下自2017年1月以來融資金額的最低值。當時，同策研究院研究員朱莉莉分析認為，金融機構加緊回縮，再加上房企銷售放緩變現能力減弱，房企資金端到了最艱難的時刻。

事實上，在金融去杠杆和資管新規的背景下，由於融資管道受限，信託貸款一直是房企的重要融資管道之一。

用益信託網統計數據顯示，截至2018年12月13日，用於房地產行業的信託產品共有4349個，金額為8369億元，佔到整個信託融資規模的19646億元的42.6%。

在分析人士看來，目前房地產融資需求持續高增長，因此短期對信託融資的需求也將走高。

一位信託業內人士告訴記者，在金融去杠杆和防風險等巨集觀調控的影響下，較之去年，今年信託發行量雖然整體顯著萎縮，但房地產信託規模能維持較快增長。這主要是因為目前房企依舊存在較大融資需求，而銀行貸款、債券等融資管道受阻，使得房地產信託需求增加。

高收益伴隨高風險

一直以來，信託市場是那些無法從銀行獲取充足資金的民營房企最為倚重的融資管道。相比一年前，房企對信託市場的依賴度大大提升，房地產信託融資成本更是一路飆漲。

房地產調控持續高壓，房企普遍缺錢背景下，加上近兩年信託項目時有違約、爆雷，信託理財收益率節節攀升的同時，無疑是投資者需要承擔的更大風險。

按照郭樹清10%收益要做好損失全部本金的說法，目前房地產信託收益率已經達到10%，加上發行等陳本甚至達到13%的情況下，風險不言而喻。

從銷售環節來看，市場似乎也已經感受到了這種風險。前述信託經理則告訴記者，房地產信託的大幅增長說明房企資金緊張局面加劇。由於頻繁違約爆雷等事件，今年投資人購買信託產品明顯謹慎許多。以前一個產品可能幾天就完成銷售了，今年有些項目募資時間達到幾個月。

房地產信託市場的融資能力出現了下降趨勢。“去年一個10億元的房地產信託產品，投放市場可能幾天之內就銷售一空，現在，有些房地產信託產品，募集周期需要三個月甚至更長。”

同策研究院總監張巨集偉則分析指出，信託融資成本與融資期限、資金數量、抵質押措施等多種因素相關，但融資方的實力水準往往更被信託機構看重，因此大型房企和中小型房企依托信託進行融資的成本也不相同。其介紹，目前中小房企的平均融資成本已鋼彈12%至15%，而大型房企的融資成本也基本在8%至10%之間。

一位遭遇信託產品違約的投資者則告訴記者，房地產企業承擔13%的融資成本已經相當高了，目前的行業利潤很難覆蓋這種成本，如果企業接受如此高成本的融資，說明已經非常缺錢了。“我是一朝被蛇咬，十年怕井繩，不會購買這樣的產品，風險太高了。”他說。

責任編輯：孟俊蓮 主編：冉學東