“舊改王”佳兆業進不了西安城？

以舊城改造起家的佳兆業，在經過兩年多的停牌，複牌後稍作調整就一頭扎進了大西北。西安是西北的重要城市，對於佳兆業來說意味著巨大的市場蛋糕，而這塊蛋糕已經吸引了萬科、龍湖、華僑城等一批外地房企的垂涎。只是沒想到，就在佳兆業準備大乾一場，追回“遺失的兩年”的時候，西安的首個項目推進就出現了問題……

2018年12月30日，一支約四五百人的隊伍攜載數輛大型鏟車、挖掘機浩浩蕩蕩來到西安未央湖街道王家棚項目東門，對佳兆業舊城改造項目施工現場進行大規模破壞並引發“全武行”。

根據現場報導，機械所經之處，車輛和臨時建築物皆被損壞，佳兆業西安公司董事長以及多名當地村民受傷。

爭執的雙方分別是有著“舊改王”之稱的佳兆業和西安興正元地產開發有限公司。而爆發衝突的原因則是兩家公司對於王家棚項目開發管理權的歸屬存在爭議。

而在元旦期間，網傳一份佳兆業以阻撓一帶一路進程為主旨的舉報信流傳，訴諸當地村幹部阻撓司法公正。

佳兆業在2017年複牌後從西安新裡程手中接過了王家棚村的城改項目，這是佳兆業在西安的首個城改的項目，其意義和作用可想而知。然而就像剛出獄的老人，面對棚改“山頭林立”的局面，不免顯得有些水土不服。

城改項目開發權爭議未了

未央區之名，取自區內漢代未央宮遺跡，寓意“繁榮興盛，不盡不衰”。未央區下轄212個行政村，299個自然村，31個社區，構成了西安獨特的城中村風景線。佳兆業的“爭議項目”王家鵬改造，便位於此間。

據悉，王家棚村是於2009年獲準實施城中村的改造。2011年西安新裡程投資有限公司被確認為王家棚項目改造主體。王家棚村項目設計框架村民540戶，2039人，新裡程公司累計投入4.6億用於村民拆遷補償安置及項目前期工作。

按照正常的拆遷流程，投資方應該在2010年12月底完成整村拆除，然而2013年開始，西安新裡程公司的現金流出現了問題，2015年西安新裡程的實控人孫瑞林去世，公司現金流斷裂，從而導致了拆遷工作的停滯。

2017年8月，複牌後的佳兆業收購了西安新裡程88.89%的股權，開始推動項目復工。

問題由此開始。就在佳兆業接手西安新裡程的王家棚村項目後，王家棚村兩委會向西安新裡程發出解除《西安市草灘街道辦王家棚村改造合作協定》通知書。

2017年8月31日，西安未央湖街道辦、王家棚村兩委會印發《王家棚村城改項目招商方案》開始啟動王家棚項目開發的二次招商。

參加二次招商的企業除了佳兆業、西安興正元外，還有陝西榮民集團，最終確定了西安興正元房地產開發公司為王家棚村新進開發商。

這一操作引起了多方爭議。

王家棚村的村民認為，接觸協定和招商方案均未通知全體村民，2017年9月16日，王家棚村民自發組織召開全體村民會議，撤銷王家棚村兩委會9月8日的招商決定，撤銷王家棚村兩委會8月7日解除與新裡程合作協定的決議。

參與二次招標的陝西榮民集團則認為該項目的招標涉嫌違規操作。

爭議雙方已多次對簿公堂

而對於已經深度參與王家棚項目的開發商佳兆業來說，更是不願意放手。據悉，佳兆業在接手王家棚項目後，僅用24天即解決500余戶村民拖欠8年之久的過渡費。向350多戶的村民發放了超過7000萬元的過渡費，不僅補發了此前3年多的過渡費，並且提前將過度費發放至2019年。截止2018年12月，佳兆業已投入股權收購對價、村民過渡費、償還債務、運營管理費用等總計十幾億元。

這對於2017年才恢復元氣的佳兆業來說，其實並不容易。

而在人民網地方長官的留言板上，西安市政府官方關於王家棚項目的解釋稱，“興正元公司進駐該項目後，一是已向村民發放過渡費7500餘萬元，過渡費已發放至2018年8月，保障村民生活；二是按照群眾自願的前提下，優先給每戶群眾‘一戶一套房’用於群眾自住，滿足不低於50%貨幣化安置率的要求和承諾，已梳理成屋房源和預售屋房源400余套，並制定了選房方案，目前部分村民已選擇房屋登記和貨幣化安置，該項工作還在進行中。”

各執一詞的爭議雙方此後開始對簿公堂。一審佳兆業勝訴，二審西安興正元勝訴，目前佳兆業還在申訴過程中。曾有媒體稱，佳兆業二審敗訴後函告上級政府，以拖慢“一帶一路”進程的理由舉報西安市相關長官乾預司法判決，導致法院作出誤判。

有意思的是，佳兆業隨後自己跳出來回應，表示此消息不實假消息。

然而爭議一直未得到解決，因此出現了上述的那一幕。就在事件發生後的第二天，未央區召開王家棚村城改回遷安置工作專題推進會，確保2019年3月底全面啟動安置樓建設；同時，對城改回遷過程中涉黑涉訴問題，依法依規嚴肅處置。

“舊改王”啃上了硬骨頭

佳兆業的總部位於深圳，其以舊改起家，旗下的舊改項目遍及珠三角的主要城市。截至2017年年末，佳兆業擁有舊改項目儲備佔地面積約2400萬平方米。

但是，佳兆業此前從未進入過西北市場。而西安作為西北地區的重點城市，成為佳兆業進入西北市場的第一站。王家棚則是其在西安第一個洽購的項目。西安對佳兆業來說，蘊含著巨大的商機。

西安曾是全國城中村最集中的省會城市之一。有數據統計，在西安的城市規劃區內，曾經存在624個村莊，佔地面積達57.3萬畝，其中被官方界定為城中村的就有326個，佔地面積達21.6萬畝。

2007年《西安市城中村改造管理辦法》實施以後，西安城改進入了全面發展階段。有媒體採訪了消息人士稱，“城改項目曾佔據西安樓市的半壁江山，差不多在六年前有一半是城改用地。”

不過，巨大市場背後是西安城改項目的難開發的困局。

城改項目的複雜程度眾所周知，城改項目需要先取得政府批複，對土地進行確權、拆遷，最後走土地報批流程。一般來說，需開發商先建安置房、再配建商品。同時，城改項目監管涉及城改辦、規劃局、國土局、房管局等多個部門，管理程式複雜，漏洞頗多。

而西安自推行城改以來，其政策不斷改變，導致當時的城改項目都是“未取證的項目”，還有不少項目開發商，打折擦邊球進行違規售房，以緩解緊張的資金鏈。

在西安城改的過程中，本土很多房企逐漸崛起，但是在2013-2015年樓市降溫之時，建案停工的現象頻頻出現，甚至天地源、中登、隆基、巨集府等陝西地產界的知名房企，都一度陷入城改項目的泥潭之中。有消息稱，西安城改項目爛尾率比完工率還高，而其主要原因就是缺乏資金的支持。

2018年10月，因進入到多個城改項目而難以自拔的中登集團，因為涉嫌隱匿財產被查，涉案標的20余億。有人甚至表示，西安每棟爛尾樓背後其實都有一個“中登”。

在業內，提及西安的城改，多數房企都表示“唯恐避之不及”。

但是近兩年隨著西安房價的上漲，也不斷有國內知名房企前來尋求巨大的市場。而西安市政府也為了解決眾多爛尾樓，開始向有資金實力的房企尋求合作。

2017年，萬科有超過10個項目有合作背景，其中不乏原城改項目。去年2月，龍湖地產以4.6億拿下西安城南清涼山附近四宗城改地塊。此外，碧桂園、華遠、恆大、雲南城投等在與本土房企聯姻的過程中，近幾年合作的項目中也不乏原本是城中村改造而來的地塊。

而作為“舊改王”，有擅長重新開發爛尾樓的佳兆業自然是不會放過這塊巨大的蛋糕。

佳兆業的“重生”？

2015年，經歷了鎖盤危機、涉腐傳聞、掌門人郭英成遠遁香港、債務違約等一系列表明局後，佳兆業一下子背負了約650億的債務，一度陷入了生死邊緣。

隨著郭英成的回歸，停牌了700多天的佳兆業在一次性發布了2014年至2016年之間積欠的5份業績報告，終於在2017年3月27日，獲得了複牌的機會。

此前接近完成對佳兆業收購的融創董事長孫巨集斌曾預言：“佳兆業複不了牌，它的年報永遠出不來。”而在公眾面前消失三年的郭英成公開現身後感慨：“我們發現我們的命真的很好，運氣也不錯。公司這一次重組成功主要是擁有良好的信用和一線的優質資源，特別是土地，這是最大的關鍵。”

然而就在這兩年間，萬科、恆大等公司已經成為房企的第一梯隊。剛剛複牌的佳兆業還在為自己的債務操碎了心。

為了解決650億的債務問題，佳兆業向眾多金融機構求救，最後中信銀行、平安銀行、信達資產、中植系等金融機構出手相救，盤活重啟了被封項目，也讓舊改項目的後續開發得以進行。

但是，這樣的救助也不是免費的，上述的金融機構多以股權投資的方式，入股了佳兆業旗下的多個項目。比如，中信信託通過持有佳兆業旗下鴻利金融99%股權，間接拿到佳兆業位於南山蛇口東角頭一宗17萬平方米的土地權益。平安與佳兆業設立了嘉興平佳公司，並介入佳兆業深圳橫崗等多個舊改項目；而信達與佳兆業合作成立的私募基金，並介入佳兆業位於深圳龍崗區阪田街道的舊改項目。

然而即便如此，佳兆業集團的負債率依然很高。

據佳兆業集團年報顯示，截至2017年底，其資產負債率鋼彈85.9%，總借款約1112億元，有息負債加權平均融資成本為8.27%。其中約22.2億元須於1年內償還，約179億元須於1-2年內償還。此外，還有大額境外債將在2020年迎來第一批償還期。今年5月，佳兆業又被曝光拖欠4億元的股權轉讓款。

這一負債情況，在2018年公布的中報中並未得到過多的好轉，報告期內，佳兆業總借款約為人民幣1096.21億元，其中183.05億元須於一年內償還、約231.53億元須於一年至兩年內償還、約450.09億元須於兩年至五年內償還，及約231.545億元須於五年以後償還，公司主體資產負債率同比下降了2.02個百分點後，依然鋼彈84.96%，而淨負債率在大幅下降42個百分點之後，依然鋼彈258%。

根據佳兆業的中報數據顯示，其業務依然聚焦於一二線城市，截至2018年6月底，佳兆業的全國總土儲約為2216萬平方米，其中87%位於一、二線城市。在2018年上半年合約銷售的分布中，大灣區的舊改項目成為銷售主力，貢獻達到了55%。

不爭的事實是，目前一二線城市的地價已經居高不下。而從今年年初就有不少聲音表示，佳兆業的“舊改土地”是佳兆業未來的護城河。

在大灣區之後，拓展市場成為佳兆業的當務之急。

困在西安城改的“坑”中

2017年8月，佳兆業地產西安公司正式成立，首個運作對象就是王家棚舊村改造項目。

2018年6月，“新時代 新經濟 新西安——2018香港—西安投資環境推介會暨重點項目簽約儀式”在香港舉行。會上，西安市政府與香港企業代表簽署22個重大項目協定，其中就包括與佳兆業集團簽署的閻良佳兆業文旅城、臨潼佳兆業足球小鎮、碑林八仙宮片區綜合改造三大項目。

據悉，佳兆業還決意擴大在西安的投資布局，並且預計未來幾年會有達到數千億元的投資。

只是沒想到在第一個項目上，佳兆業就遇到了困境。

城改項目離不開當地政府的支持。就佳兆業而言，之所以能成為深圳的“舊改王”，也是得益於深圳市頒布的政策的推動。而西安的情況卻有些複雜，在《2017年中國地方政府信用綜合品質排序》中，西安地方主體負債率常年在150%左右，償債風險值在各大主要城市中排名倒數第6位。

而這似乎就是棚改最忌諱的事。地方政府貨幣化安置能力不足，合作企業必須訴諸銀行，雖然貨幣化安置貸款難度不高，利息不高，但依然有需要償還的一天。

目前，佳兆業已經深陷在王家棚村的項目中，如果西安的首個項目推進不利，勢必也會影響到未來佳兆業在西安乃至整個西北的發展。