調控兩周年 北京樓市退燒記

北京樓市 “3·17新政”實施整整兩周年。兩年來，隨著信貸收縮等調控落地，北京樓市降溫明顯，交易量下降，市場情緒日漸理性。不過，日前國家統計局和北京市統計局分別發布的最新數據顯示，北京住宅開工面積、銷售面積以及新建住宅價格、二手房價均出現上漲。但對於這一輪“小陽春”能否持續，業內人士表示，2019年房地產市場走勢仍待觀察。

調控效果明顯

作為北京近年來力度最大的一輪樓市調控，“3·17新政”頒布至今已有兩年。兩年來，根據中原地產的統計，截至3月14日，北京新房成交50643套，比此前兩年（2015年3月18日-2017年3月17日）下降了48.5%。

2017年3月17日，北京升級版 “認房又認貸” 政策空降，二套房的最低首付比例提高至六成，最高貸款年限降至25年，並對企業購房實施限售，期限為三年。

信貸問題是“3·17新政”的核心內容。貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，房貸是短期市場的決定因素。 “3·17新政”不僅“認房又認貸”，還大幅提高了賣一買一的換房者首付比，且房貸利率持續上浮增加了購房者成本，致使成交量大幅下降。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向北京商報記者分析稱，樓市降溫是符合預期的，首付和貸款的政策調整以後，尤其是“認房又認貸”的政策以後，一些購房需求勢必是會被抑製的。從北京這兩年的市場交易和價格來說，量價齊跌是主要的特徵。

而佔據著市場近九成的二手房市，也在這兩年間受到影響。鏈家數據顯示，2019年2月，北京二手房均價為59898元/平方米，較2017年3月的高點下跌11.3%。

貝殼研究院發布的報告指出，自“3·17”調控後，北京二手房市場成交明顯下降。雖然後期市場有所修複，但主要是來源於首次置業者和換房者的自住需求，投資需求下降明顯。2018年四季度，北京主要接觸到投資性需求佔比的經紀人僅為1.2%。

許小樂表示，在嚴厲的調控政策下，北京房地產調控已取得明顯效果，成交量調整至歷史中等水準。

土地供應多元化

“3·17新政”以來，北京樓市量價齊跌的背後也與土地供應的調整變化有著密切關聯。儘管2017年北京土地供應量大幅增加，但到了2018年，成交宗數和成交額同比均大幅下跌。同時，全年流拍率達到10%，創2012年以來紀錄。

而在相對低迷的土地市場，進入調控之後， “限競房”、“共有產權房”成為地塊成交的主要方式。以2018年為例，在成交的52宗住宅地塊中，有51宗是限競房或共有產權住房地塊，僅有一宗建案住宅地塊。

中原地產首席分析師張大偉表示，此前市場曾在2018年4-8月出現過“小陽春”，但很快被限競房井噴所影響。共有產權房和限競房被寄望於調節市場和滿足剛需。2017年北京市住建委聯合北京有關部門發布的《北京市共有產權住房管理暫行法》要求，未來五年北京將完成25萬套共有產權住房供地。

不過，限競房的市場表現並不算亮眼。據張大偉介紹，到目前為止，限競房已經入市26501套，但實際真實銷售比例只有40%，網簽只有20%左右。但在“房住不炒”的大背景下，張大偉表示，今後幾年北京將完成大量的共有產權住房限競房供地，通過加快房源供應，提升建設品質，公平合理分配，進一步穩定社會預期，堅決抑製投資投機性購房需求，促進住房回歸居住屬性，有效推動北京房地產市場平穩健康運行。

此外，集體性建設用地用做共有產權住房地塊入市也在持續推進當中。北京市規劃和自然資源委員會3月13日透露，全市2018年已實現集體土地租賃住房用地供應209.2公頃，完成率105%，超額完成供地任務。

隨著北京市加大租賃用房保障性住房的供應，嚴躍進認為，類似政策影響，會體現在土地供給和房企拿地策略上。“實際上這兩年類似共有產權住房和集體租賃住房等，其實都呈現了相對好的結構調整態勢。後續供應勢必多元化，進而也使得房地產市場呈現更多的交易結構變化。對於購房者來說，後續也可以選擇此類住房，或者說是通過住房來解決住房問題。”

“小陽春”能否持續

張大偉認為，經過接近兩年的連續樓市調控，隨著政策進入平穩周期，市場逐漸進入低谷徘徊，預計後續市場將繼續在低位運行。

不過，進入2019年，多地樓市出現回溫跡象。北京市統計局公布的最新數據顯示，1-2月，全市建案新開工面積156.7萬平方米，同比增長93.5%；其中，住宅新開工面積88.1萬平方米，增長45.4%。而住宅銷售面積達60.6萬平方米，增長55%，一舉扭轉了此前長期處於負增長的局勢。

國家統計局最新發布的2月70城房價數據也可窺探出回暖苗頭。2月，北京新房價格同比上漲2.9%，二手房價格環比上漲了0.2%。

北京近期頒布的增值稅附加稅率調整政策被視為對樓市利好。北京城六區增值稅附加稅稅率將從12%降到6%，其他區域從10%降到5%。根據新規，據測算，在北京西城區出售一套網簽價為400萬元、不滿兩年的二手房，稅率下調之後，賣房時可以少交1萬多元稅。

但也有分析認為，減少了小部分交易稅費對市場有一定心理影響，不過，對北京樓市的直接影響並不大。

而在許小樂看來，此輪“小陽春”主要受近期季節性因素疊加政策松動預期影響。嚴躍進進一步分析稱，政策方面是否會放鬆，很大程度上和商業銀行貸款政策有關。如果銀行的可貸資金相對多，那麽接下來政策放鬆的可能性就很大。反過來就還是會維持現行政策。

58安居客房產研究院首席分析師張波則認為，北京2019年政策全面鬆綁的可能性極小，尤其是限購政策的鬆綁的概率最小，但不排除結合市場對政策進行適當微調。

張大偉從限競房入市的角度進行觀察，他指出，全國兩會後，北京的限競房還將大量供應，最近市場的輕微復甦將出現變化。

北京商報記者 陶鳳 實習記者 陳超/文張彬/製表