文| 中國金融四十人論壇 宥朗
3月8日，十三屆全國人大第二次會議再次提到房地產稅法，“今年集中力量落實好黨中央確定的重大立法事項，包括審議民法典，制定刑法修正案（十一）、基本醫療衛生與健康促進法、房地產稅法……等立法調研、起草，都要加緊工作，確保如期完成。”
此前的3月5日，《政府工作報告》中也提到，要健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法。這是繼2014年和2018年之後，《政府工作報告》第三次提及房地產稅。
與去年不同的是，今年是“穩步推進”，而去年是“穩妥推進”。市場方面表示，從“穩妥”到“穩步”，一字之差，意味著房地產稅法正在推進之中。
有媒體將今日兩會再提房地產稅解讀為“超預期表述”，容易讓讀者誤以為房地產稅法將在2019年制定頒布。事實上，房地產稅立法去年已列入到本屆（十三屆）人大立法規劃。今天人大常委會委員長的口徑與之前相比無多變化。
分析人士指出，房地產稅完成立法工作、提交全國人大代表審議通過，大概率還需要2-3年時間，也就是在2021年左右完成。
也在今日，對於房地產稅立法是否將在今年制定完成這一問題，國家稅務總局局長王軍在人民大會堂接受採訪時表示，“穩步推進”。
國家頒布房地產稅的目的究竟是什麽？
此前，市場各方對國內房地產稅改革的功能定位存在一定分歧。
有觀點認為，房地產稅是建立調控房地產市場長效機制的重要制度組成。也有聲音指出，房地產稅應按照完善直接稅體系、為地方建立主體稅源的方向推進。
事實上，房地產稅對於調控房價的影響十分有限。房價受到一系列因素影響，房地產稅只是影響因素之一。房價的未來，更加取決於人口、土地和經濟基本面等因素。
2018年時，時任財政部副部長史耀斌曾對頒布房地產稅的目的解釋道，“主要是為了規範收入分配，尤其是個人財富的積累，促進社會公平。同時，籌集財政收入，滿足政府提供公共服務需求。”
從目前的跡象來看，國家頒布房地產稅的主要目的可能是取代土地財政，使其成為地方政府收入的主要來源，維持巨額地方財政支出，並解決地方債務問題。
目前來看，雖然我國與房地產相關的稅費不在少數，但稅種主要為交易環節的稅收，比如營業稅、土地增值稅、契稅、印花稅、所得稅等，類似於房地產稅這樣在持有環節的稅種很少。近幾年來，我國財政收入逐漸由“增量為主”向“存量為主”轉變，而房地產稅即為存量稅收的一個重要部分。
3月7日，財政部就“財稅改革和財政工作”相關問題答記者問。在談及今年《政府工作報告》把赤字率設置為2.8%這一問題時，財政部部長劉昆表示——
“我們今年的赤字安排為什麽這樣考慮？因為除了適當提高赤字率，中央財政還增加了特定國有金融機構和央企上繳利潤，地方財政也將多渠道盤活各類資金和資產。這方面也籌措了一部分資金，可以讓我們不用過高地提高赤字率。”
由此看來，當減稅降負成為常態，當提高赤字率成為焦點，從中央到地方，如何尋找新的穩定稅源已成為當務之急。而推進房地產稅改革，將極大程度地完善我國稅制、為地方政府增加主體稅源。
如何合理設計房地產稅制度？
2018年全國兩會上，史耀斌答記者問時說，房地產稅總體思路就是“立法先行、充分授權、分步推進”。
作為一個世界通行的稅種，房地產稅制度具有一些共性的制度安排。史耀斌總結認為，目前國際上房地產稅制度有四大共性：
一是所有的工商業房地產和個人住房，都會按照它的評估值來征稅，也就是按評估值來征稅。二是在所有國家的房地產稅制度安排裡面，都有一些稅收優惠。比如可以作出一定的扣除標準，或者是對一些困難的家庭、低收入家庭、特殊困難群體給予一定的稅收減免等。三是房地產稅屬於地方稅，收入歸屬於地方政府。地方政府用這些收入來滿足比如說教育、治安和其他一些公共基礎設施支出。四是因為房地產稅的稅基確定比較複雜，房地產稅需要建立完備的稅收征管模式，這樣才能夠使房地產稅征得到、征得公平。
除了以上四項共性，史耀斌同時強調將會按照中國國情出發來合理設計房地產稅制度。
“比如說合並整合相關的一些稅種，再比如說合理降低房地產在建設交易環節的一些稅費負擔等。這樣的話，使我們設計的房地產稅制度能夠更加合理、更加公平，既能夠起到籌集財政收入的作用，又能夠起到調節收入分配、促進社會公平的積極效應。”史耀斌說。
目前來看，中國房地產市場非常複雜，在明確房地產稅的基本要素方面還面臨著諸多難題。
例如，確定稅基比較困難。國內房地產除了有建案外，還有大量的房改房、福利房、央產房、軍產房、小產權房、國宅等，都需要在房地產稅改革中統一界定。再如，房地產稅的計稅價格是采取評估模式，還是按照購入價格來確定。
面對這些問題，“立法先行”還需堅持“開門立法”。對待如此關乎百姓切身利益的大事，還應通過公開征求社會意見，讓更多納稅人參與討論，通過建言獻策來尋求最佳解決方案。市場預期越明確，越有利於房地產稅改革的推進。
房地產稅何時頒布？
早在2015年，房地產稅就被正式列入全國人大立法計劃，房地產稅法的頒布預期一度高漲。
但從2015年到2018年，房地產稅立法連續四年止步於全國人大常委會預備審議立法項目日程。
2018年3月，財政部有關負責人在十三屆全國人大一次會議記者會上曾透露，全國人大常委會預工委、財政部以及其他有關方面正在抓緊起草和完善房地產稅法草案。
2018年6月，自然資源部宣布，全國統一的不動產登記信息管理基礎平台已實現全國聯網，這是房地產稅落地需要解決的重要技術難點之一。此舉被認為標誌著“增量”不動產登記體系進入到全面運行階段。
2018年9月7日，十三屆全國人大常委會立法規劃公布，包括各類立法項目116件，其中，房地產稅法被列入“條件比較成熟，十三屆全國人大常委會任期內擬提請審議”的第一類項目中。
這意味著，房地產稅已被納入五年立法計劃。
但納入五年立法計劃，並不意味著這五年內一定會落地。有分析人士表示，房地產稅法的落地，在法律層面會有較為嚴格的管控，不會盲目頒布。
有專家表示，其立法過程可能是“中央立法——啟動試點——總結試點經驗——地方上報細則——中央統籌安排——全國推廣”。如果按照這一程序，那麽房地產稅的頒布可能並不會那麽“突如其來”，還需要一定的時間周期。
加之房地產稅改革涉面較廣，各方爭議較多，立法進程尤其需要一步一個腳印。
也在今日，對於房地產稅立法是否將在今年制定完成這一問題，國家稅務總局局長王軍在人民大會堂接受採訪時表示，“穩步推進”。
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