棚改政策收縮，看萬科、恆大如何“過冬”？

2018年中國房企的目光依然隻屬於頭部巨頭，碧桂園年中的連續塌樓事件引發公關危機、恆大投資賈躍亭的FF引發持續的口水訴訟戰，以及萬科一句“活下去”引發的行業“過冬”貫穿今年的行業始終。

而對於關心自己錢袋的公眾來說，地產行業是不是真的“活不下去”了？凜冬來臨，房價是漲是跌？作為消費者，我們又該如何選擇入市？這些問題的答案更值得期待。

囤糧過冬

現在回過頭來看，萬科賭的是去杠杆，操作偏穩健，而融創、恆大和碧桂園走的是加杠杆，比較激進。到2017年，萬科和融創都得到了巨大的成長，二者均求仁得仁。

從今年的拿地金額來看，萬科比其他巨頭更有壓力。據克爾瑞數據，截至11月，萬科累計拿地金額增加至1250億元，儲地2489萬平方米，超過碧桂園的1200億元，躍居行業第一。相比之下，恆大拿地374億元居第18位，融創拿地319億元居第24位。

但萬科也有自己的苦衷。相比於融創、恆大、碧桂園，萬科在加杠杆拿地方面一直表現得很克制。但在地產行業，“得土儲者得天下”，在現金流周轉順暢的前提下，房企的競爭基本在於土儲量的比拚。而我們看萬科的土儲，截至11月，萬科土地儲備總面積為1.43億平米，在房企中排第四，而前三分別是碧桂園（3.642億平米）、恆大（3.05億平米）和融創（1.56億平米），萬科土儲不足碧桂園、恆大的一半，甚至被融創趕上。正如地產評論人朱文策所言，如果萬科要保持自己在地產領域的第一梯隊，它就不能在土儲上掉隊，否則遇到好的年景，萬科將面臨無米下鍋的窘境。

收斂和聚焦

對行業的艱苦，不應該低估。雖然在前面的系列文章中，筆者堅定地看好中國地產行業未來，但這不代表短期困難可以忽視。眼前還是需要考慮凜冬來臨，如何禦寒？

12月4日，據媒體報告，在2019年的棚改計劃中，政府購買棚改服務模式將被取消。具體而言，對於新開工的棚改項目，不得以政府購買服務的名義變相舉債或實施建設工程，而是要求以發行地方政府債券方式（棚改專項債）為主進行融資。

在2014年開始的這一波樓市行情中，棚改是最大的助力，而棚改專項債正是助推棚改落地的關鍵。中信證券信用分析師呂品認為，一方面，如果叫停政府購買棚改服務模式，短時間內可能面臨棚改整體資金不足的問題，即使通過國開行等政策性銀行發放貸款，由於收益能平衡的棚改項目相對較少，最終進入棚改項目的資金總量也會較少；另一方面，2019年房地產周期繼續向下的概率較大，對於棚改主力三四線城市而言，新的庫存壓力已經逐漸形成，地方政府繼續推動棚改的動力不足。

地產行業本身就是一個受政策影響巨大的行業，目前政策的收縮對行業的影響決不能低估。

萬科的策略是“收斂與聚焦”。某種程度上說，萬科早已經不是一家純粹的地產開發商，萬科上海區域很早就探索建設“熱帶雨林”生態，既有住宅、商業、物業、長租公寓，也有配套的學校、物流、裝修、養老服務等，甚至還有鄉村建設，觸角四處伸出。

當然萬科也不是特例，在行業“去地產化”的大潮中，多元化已經是共識，恆大就在地產之外，開拓了體育、大健康、高新科技等眾多產業板塊，雖然現在恆大仍是一家以地產為主的開發商，但投資FF也是許家印的案頭大事。但在行業普遍多元化的情況下，如何“活下去、活得久、活得好”？又如何做到“收斂與聚焦”？

對於吃慣了大魚大肉的地產行業來說，要他們克制，改吃乾糧，有多少能適應？

路向何方？

從更長遠的角度來看，地產行業的發展也面臨著戰略性的調整。

招商證券在最近的一份研報中提出，2014年底以來房市的強勁復甦加大了投資者對未來行業長期發展前景的擔憂；一方面，城鎮化速度在放緩，拿地就賺錢的年代一去不複返；另一方面，我們離70%的城鎮化率飽和區間還有8~10年，任何行業都會經歷從成長到純周期的變遷，而房地產行業正開始蝶變，即將進入“洗牌十年”。洗牌，似乎也是“活下去”的另一種表述。

而無論是“洗牌”還是“吃乾糧”，這樣的判斷都反向推動房企提前布局，讓自己用一個更好的狀態適應未來的挑戰。