馮侖對話盧俊：北上廣深的房子還值不值得買？

《買房這些事兒》新書發布會現場

前些天，在《買房這些事兒》新書發布會上，馮叔和知名房產 KOL「真叫盧俊」創始人盧俊先生進行了一場對話，聊了聊買房的這些事兒。對話現場，馮叔和盧俊先生回答了觀眾們的提問。風馬牛的小夥伴們整理了部分答問內容，分享給大家。

01

問：我們都知道，現在一線城市的房價非常高。比如北京，多年前六千塊可以買一平米，現在市中心的房子，六萬塊錢一平都很難買到了，價格超過了東京、倫敦。我們想知道，在目前的情況下，一線城市的房子還值不值得買，房價會不會再漲？

盧俊：「一線城市的房子還能不能買，或者說一線城市房價會不會漲？」這是一個很大的問題。我覺得這個問題要分兩塊來講。對我們來說，「買這個房子乾嗎」是很重要的事情。我們聽很多人講宏觀趨勢、經濟發展、行業走勢，但很多人忘了自己買房乾嗎？到底是要居住，還是要賭以後可以漲多少錢？

如果是硬剛需，像北京這樣的稀缺城市、稀缺物業，買房產沒有問題。

就像馮叔講的，「房子以後漲價了，你要賣掉，中間的錢歸不歸你？」賭可以換成錢進入口袋，可能是比較的艱難。漲歸漲，漲的利潤可能不是你的。二三線城市或許不一樣，但一線城市有這樣子的走勢——房子會你成為資產，不會成為現金。

馮叔：我讚同盧俊說的。如果是剛需，比如要結婚生子，或者說手裡有錢，想要安頓下來，買個房子自己住，那什麽時候買房都對。

就好比說，有人問現在是不是結婚的時候？那麽考慮的因素一定是「是不是成年人，需要不需要過日子」，而不會說，「好像在打仗，那先不結了」，哪怕是兵荒馬亂，人該結婚還結婚，因為那個是剛需。剛需的時候就是對的時候，但是投入的時候就不一定是對的時候。

所以，如果是投資，作為資產配置，我認為目前還是應該慎重。因為有很多的「政策不確定」。未來的資產，包括交易以後的利益分配、產權、稅收等都不確定。

而且，中央的態度很明確，就是「房住不炒」，要抑製投資行為。從這個角度來說，我覺得也不要那麽著急，特別是著急在一線城市買房。

如果你有這個投資衝動，其實可以去多看看二三線城市。研究一下目標城市的人均GDP、人口的增量情況、城市發展的空間結構、人們對該城房價的心理預期，以及經濟成長，也就是就業、收入等情況。從這些因素入手，考慮是否投資。比如說，人口在快速增長，基礎設施不是特別完善，人均 GDP 不是很高，五六千美金，這樣的城市，其最好的地段還有一定的投資價值。

《北京愛情故事》｜為在一線城市買套房

有些人付出了太多

02

問：前一陣，我們的微信朋友圈被一個新聞刷屏。日本有一個小姐姐，15 年裡每頓飯吃幾塊錢的烏冬面，也不買家具。家具是撿來的，衣服是親戚朋友捐的。她省吃儉用 15 年，然後買了 3 套房子。這個新聞出來了以後，很多網友說「我也要這樣子」，同時也有很多人說「不要這樣」，你們怎麽看？家庭資產中，房產佔比多少是合理的？

盧俊：我們中國人把買房當信仰。國外也有這樣的情況，蠻讓我意外的。

類似的情況，在我們身邊不太少見。確實有很多 80、90 後，第一套房就想在大城市買，一開始的時候非常非常艱難。

我一直把買房當成是一個過程，而不是一個結果。不是把一定要擁有幾套房子作為核心目標。

我覺得，還是那個問題，因為房子太貴太重要了，很多人對買房這個事情，就忽略了自己的真實情況，或者是買了房卻把生活變了樣。她比別人多了兩三套房子，生活卻是這樣子，我覺得沒有必要。她也享受不到房子增值帶來的快感，可能她會很焦慮，「這個房子今天價格怎麽樣，要不要掛牌？」她未來的生活狀態會陷入這樣的惡性循環。

普通的家庭，包括我自己，定位也是一樣的，我不建議買太多的房子。不要超過 4 套，那麽這樣就 OK 了。長輩的房子也有很多，太多的房子到你手上會是累贅。你的房子想賣、想轉讓了，會佔用你的大量的時間、精力。

不要以擁有多少套房子為榮。購買很多的房子讓你的資產看上去很多有一個前提，就是房子有沒有負債，因為房子是資產，也是負債一部分。如果是全款買的，是純資產，不會在以後佔據你的工資，是可以的。

馮叔：要交房產稅也是負債。

盧俊：對，這個房子會不會給你的生活帶來壓力很重要。房子給大家帶來愉悅，住在裡面，結婚、生小孩，是很開心的，才可以。我個人可能對房子也好，資產也好，看得不是那麽重，我對自己的現金流、自己賺錢的能力看得比較重。我們發現在這個相對混沌的市場裡面，靠自己比靠房子靠譜，自己可以賺更多才更好。

馮叔：買房不要傷害自己的正常生活，和吃飯一樣，不能為了吃飯傷害生活的其它部分。日本這個故事不具有典型性。況且在日本房子不增值，可能就是她個人生活的愛好。

在中國可能有這樣的傾向，不太好。比如家長超出自己家庭的收入能力，去給孩子買房甚至買很大的房子。 在我們客戶裡面經常會有這種情況。孩子結婚，本來買一個小房子就可以了，家長說，「我要給你帶孩子，我要住，你得給我一個房間」，就要買 100 多平甚至是 150 平以上的房子。錢不夠，家長說，「我給你湊錢」。最後住在一起，小孩也不開心。第一是生活上面沒有私密性，第二是長期經濟上混在一起，空間上混在一起，情感上糾纏不清，一吵架就非常傷感情。

我們公司昨天有一個員工和我說這個事情，他們家就是這樣子，一吵架就很頭痛。

我想到作家柔石在上世紀三十年代寫的一篇小說，《為奴隸的母親》，講的就是母親為了子女犧牲又犧牲，但是並不快樂。我們希望的是大家在買房過程中要量力而行，在人生不同的階段確保生活有序、正常、快樂，就可以了，其它強加給買房的因素都不應該考慮，要拒絕。

03

問：兩位都是不太看好「省吃儉用買房」。我提出另外一個觀點，兩位是不缺房子的人，至少有兩套房。像我們這種沒有兩套房子的，我想要有安全感，我要買房養老，與其做其它投資，不如花在房產上。我這個觀點，兩位怎麽看？

盧俊：很多人說這個問題。你現在沒有房子，很快你會有很多房子，因為你的長輩會給你留很多房子。可能這個房子你覺得不夠好，你想要更好的房子。到底應該是什麽樣的？度很關鍵。

房地產經過 20 多年的發展，真的基本上解決了大部分的居住需求。無非你要住得怎麽樣？要不要換更好更奢侈的？這是一個維度。

而且，現在的政策，我覺得「房住不炒」不是一個口號，我們看到上海在大力推行租賃市場，去年上海的租賃用地出讓超過建案地塊的出讓，說明未來你有兩個選擇。

以前我們沒有選擇，要麽是買房，要麽是被逼買房，沒有其它選擇。未來，安全感可以通過其它的維度獲得——通過長輩的房子，住得差一點；通過政府的租賃房，住得體面一點；也可以買房過你想要的生活。

第二種要不要買房的情況，也就是說換了一個城市，在那個城市扎根，要不要通過買房來解決自己的居住問題？我覺得還是根據自己的具體情況。

買房這個事情，大概率不會犯大錯，這個也是沒有問題的。在房源配置不是很大的情況，多一套房子沒有大錯。關鍵是買這個房子的代價很重要。我不是很建議省吃儉用買房，把所有的錢供一套房子，把自己弄得很拮據。當下是咬咬牙，以後可能有小孩了，要教育了，自己想學習深造，這會給你更大的焦慮感。把前期太多的籌碼放在房子裡面，沒有太大必要。我之前問過馮叔「房貸佔收入的多少比較合適」。

馮叔：按照一些發達國家的經驗來說，最好不要超過三分之一。家庭收入的三分之一以下拿來供房，這樣比較安全，而且對生活影響不大。

現在有一些家庭的房貸佔到家庭收入的一半以上。萬一有一個工作的間歇，或者是轉換跑道，停幾個月，壓力會非常大。所以控制在三分之一以內是比較舒服的狀態。

至於說「其它投資不如買房」這個話題，如果在五年以前，你說的這個邏輯是成立的，因為所有的房子都在不斷地漲，你多買一套，甚至用一點杠杆，看上去都是可以的。

但是，最近三四年以來，政策變了。大家一定不要忘記，政策已經變了，變到盧俊剛剛也說到的「房住不炒」。現在這些制度、政策，在限制你通過買房去獲取溢價。這個時候還去買，就不對了。

最近有一些朋友問我買房的事情，我經常就講一個故事，一個北京大姐在幾年前反向安排的故事。她在北京三環有一套不到 100 平米的房子，她把房子賣了。賣了一千萬多一點，然後到大理買了一個 300 平米的別墅，剩下的錢理財，一年百分之五、六的回報，也有六、七十萬，這個錢，拿三、四十萬在北京租一個豪華的公寓，剩下的錢生活，也還可以。

在北京，把一套不到 100 平米的普通的公寓，變成住進豪華公寓，账上還有七八百萬現金。

你想，這樣子的生活更舒服，還是把這個房子抵押買一套比一千萬更貴的房子舒服？如果抵押再買房，一旦市場有變化，這個人可能要跳樓。

我昨天和公司的一個員工算账，他的房子 80 平米，值 500 萬，房貸每個月 1 萬。他說是不是要換一個大房子？我建議他賣了房子，把 200 萬貸款還了，還剩 300 萬。每個月減少 1 萬的房貸，那麽就等於是多了 1 萬的收入。拿這個去租房，肯定比現在的 80 平米房子大。手裡還有 300 萬現金。兩年以後，可能在北京用 300 萬入市抵押，可以買 150 平米的房子，那麽就沒有壓力了。

除了買房、賣房以外，我們有新的可能性，我們也有很多可以讓生活更幸福的置業安排，不是貸款買房以外就沒有別的選擇了。要合理地安排自己的居住。即使是買房也可以買得更聰明，更舒服。

04

盧俊：確實，像馮叔說的，買房是一個技術活，不是盲買。我今天帶了兩本書，一本是我當年珍藏的《理想豐滿》，一本是馮叔剛出版的《買房這些事兒》。這兩本書連起來，您覺得現在能不能把買房當成一個豐滿的理想？

馮叔：比較聰明地買房，我覺得算一個理想，也許不是最豐滿的理想，但是可以成為一個讓人愉悅的追求。如果是癡迷於買房，就像日本這個小姐姐的買房思維，不僅不是理想，而且在現實中會非常困難。

我記得上海有一對夫婦，比這個日本姑娘還要節儉，到最後和親戚朋友都不往來，他們覺得一往來就要花錢。同學聚會不參加，也不見父母，什麽人都不見，也沒有生孩子，因為生孩子要花錢。雖然他們最後也是買到了兩套房，卻變成了「只是活著的哺乳動物」，沒有社會屬性了。這樣的人生，當然不能叫做理想豐滿。我們要把買房和自己正常的生活、事業發展做一個聰明的安排，這樣的話，不僅買房是一個理想，而且是生活讓理想豐滿。

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