▌增量市場空間、均衡布局共助力，企業未來業績仍可期
儘管目前業內已有聲音對未來房地產市場不看好，悲觀情緒彌漫，但我們經過研究分析認為，增量市場空間仍足夠大。通過對城鎮化、人均住房面積增量需求及現有城鎮住房更新需求進行綜合分析，中指研究院認為國內房地產市場未來幾年增量市場仍將保持相對高位，至少仍有年均12億平方米以上的開發規模，市場空間仍然足夠大。
城鎮化、城鎮居民改善性需求和存量住房折舊更新仍將釋放大量居住需求
首先來看城鎮化，結合發達國家城市化發展歷程和規律，在城市化起步階段（城市化率≤30%），城市人口增長緩慢，隨著人口的增長，房地產銷售面積開始出現上漲趨勢；成長階段（城市化率位於30% ~70%之間），城市化加速成長階段，城市人口迅猛增長，人口的快速增長帶來大量的居住需求，房地產市場快速發展；成熟階段（城市化率≥70%），進入城市化後期階段，城市化進程停滯或略有下降趨勢。
2018年中國城市化率為59.58%，仍然處於成長期，但成長速度有所放緩。和美國、日本等國家的城鎮化率相比，我國城鎮化率至少還有20%-30%的提升空間。城鎮化的持續推進將釋放大量的居住需求，假定未來城鎮化率年均增長1個點，則每年有1700-1800萬的農村人口進城，保守看，按現在的城鎮人均居住建築面積近37平方米來看，基於新增城市人口的住房需求量大概在6億平方米左右。
圖：中、美、日城鎮化率對比
資料來源：中指研究院搜集整理
其次看城鎮居民的改善性需求，城鎮人均居住面積由2010年的31.6平方米增長至2016年的36.6平方米，基於現有8億多人的城鎮人口人均居住面積改善性需求看，按人均居住面積正常增長率看，假設每年增長1平方米，亦能帶來1-2億平方米需求。
再次，按現有中國城鎮存量住房面積總量接近300億平方米，每年按國際通行的2%的折舊率看，一年亦能新增近5億平方米左右需求量。
綜合新增城鎮人口、城鎮居民人均居住面積提升、存量市場更新三大需求看，一年住宅市場成交體量保守量在12-13億平方米，加上辦公大樓、商業體量，一年建案市場成交體量保守在13-17億平方米，13億平方米體量不一定每年都釋放，但仍然能保障市場維持在較高水準。
圖：增量市場規模測算
資料來源：中指研究院整理推算
行業地位、區域布局和產品定位力保業績穩健增長
在增量市場空間仍足夠大的基礎上，我們認為龍頭企業碧桂園的發展潛力非常大。根據中指研究院2018年百強企業專題報告及百億企業專題可知，中國房地產行業集中度將加速提升，強者恆強態勢持續，龍頭房企走向寡頭是大勢所趨。大型房企憑借土地、資金、人才、管理等要素資源優勢以及較強的資源整合能力，更容易在行業洗牌和格局重構中實現規模的快速提升。作為龍頭的碧桂園，規模優勢明顯，潛力可期。
從城鎮化看，作為中國新型城鎮化進程的身體力行者，截至2018年12月31日，碧桂園累計進駐中國超1156個縣/鎮區，布局廣度遠超同行，同樣，享受城鎮化利好亦超同行。
區域布局和產品定位方面，一二三四線均衡布局結合差異化產品定位亦將對碧桂園業績增長形成重要支撐。從總量看，截至2018年12月31日，碧桂園在國內已簽約或已摘牌的權益土地儲備已經達到約2.4億平方米，其中未售權益可售貨值約1.7兆元，可滿足集團未來三到四年的銷售量。
2018年獲取的土地中，目標一二線與目標三四線的地塊按金額劃分的比例為40:60，根據中指研究院相關研究，三四線城市銷售面積佔全國的比重每年佔比大概60%左右，二線城市是33%，一線城市是2%，大的成交體量和比例仍位於三四線城市，儘管2019年三四線整體銷售會有一定壓力，但是去年碧桂園擴大了一二線的拿地體量，新增的一二線土儲今年可能發力，對整體業績會有一定支撐，因此碧桂園整體成交體量將有重要保證。
圖：碧桂園目標一二線與目標三四線地塊按金額劃分比例
數據來源：碧桂園2018年度業績發布
結合產品定位看，在一二線城市城區，碧桂園針對首次購房的客戶提供主流產品，通過品質、成本和速度管控支持業績增長，在三四線城市核心區域，碧桂園為改善性客戶提供好房子，避免同質化產品過度供應。一二三四線均衡布局加上產品的差異化定位將有助於分散區域、產品風險，抓住城市輪動、產品升級帶來的機會，支撐業績進一步增長。
綜合對影響增量市場容量的指標城鎮化率、城鎮人口人均居住面積改善需求、存量更新需求及碧桂園自身行業地位、區域布局、產品定位進行分析，我們認為碧桂園未來業績仍可期。
▌發力地產、機器人、農業，打造“高科技綜合性企業”
儘管我們認為增量市場空間仍足夠大，但面臨的外界環境、住房主要矛盾已發生改變。自1998年啟動房改開始，我國房地產已歷經30年的高速發展，住房需求從嚴重短缺走向供求相對平衡，住房矛盾已從數量不足轉向質量提升。
因此，儘管未來整體市場容量仍有支撐，但隨著經濟發展承壓，亟待脫虛就實；城市居民對生活品質需求不斷提高，國內人民的生活、生產、消費需求皆在不斷變化；人工智能、大數據、物聯網等新的科技革命對生活將產生重大變革，未來中國房地產的發展軌跡或將圍繞人居方式的轉變而發生巨大顛覆的大背景下，越來越多的房地產企業主動出擊，延伸企業價值鏈條，積極培育新的財富增長點，增強公司的抗風險能力。
據中指研究院研究，當前大型房企已基本明確由開發向長期運營轉變的發展路徑，開啟了多元化的戰略轉型過程：橫向拓展長期持有型經營業務：繼續發展商業地產、產業地產領域，積極培育、拓展長租公寓、特色小鎮、文旅地產等業務。縱向產業鏈延伸，挖潛開發主業服務附加值：主要為互聯網家裝、教育、健康養老等服務於開發主業的價值挖潛。
圖：千億房企多元業務布局
資料來源：中指研究院房企多元化專題研究
作為房地產行業中的龍頭及標杆，碧桂園更是高瞻遠矚，與時俱進，緊抓時代的變遷，跟隨時代前進的步伐，自2018年以來，在主業穩健發展的基礎上，碧桂園相繼布局現代農業、機器人等前沿領域。在2019年工作會議上，碧桂園董事會主席楊國強開篇即將碧桂園重新進行定位為“為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業”，為中國的美好生活建設保駕護航。
除地產主業潛力仍存外，考慮到碧桂園進駐的機器人、現代農業領域面臨的政策、市場、企業自身優勢，我們認為碧桂園未來在該等領域的發展非常可觀。
順應天時，迎政策機遇，融入國家發展戰略
“中國製造2025”、農業之於當前的我國，有重要的政治意義和戰略價值，因而利好政策頻出。
首先來看與機器人產業相關的政策，隨著工業4.0 時代的到來，全球工業製造行業迎來了智能製造時代。目前多個國家發布了相關支持政策。例如，美國的“再工業化”計劃、德國的“工業4.0”計劃、日本的“新機器人戰略”計劃，中國於2015年提出的“中國製造2025”。
中國提出的“中國製造2025”，是中國政府實施製造強國戰略的第一個十年行動綱領，作為關係到影響未來中國在全球產業鏈競爭格局和地位的重要戰略，其重要性不言而喻。作為新興產業的重要力量，人工智能正受到越來越多的重視。工業和信息化部印發的《促進新一代人工智能產業發展三年行動計劃(2018～2020年)》提出，力爭到2020年，一系列人工智能標誌性產品取得重要突破，在若乾重點領域形成國際競爭優勢。
機器人作為智能製造與人工智能的重要組成部分，政策利好顯著。2015年國務院正式印發《中國製造2025》文件中提到，機器人方面，圍繞汽車、機械、電子、危險品製造、國防軍工、化工、輕工等工業機器人、特種機器人，以及醫療健康、家庭服務、教育娛樂等服務機器人應用需求，積極研發新產品，促進機器人標準化、模塊化發展，擴大市場應用；2016年4月，工信部、發改委、財政部聯合印發《機器人產業發展規劃（2016-2020年）》明確，到2020年，自主品牌工業機器人年產量達到10萬台，六軸及以上工業機器人年產量達到5萬台以上。
再來看與現代農業相關的產業政策，作為“鄉村振興”戰略的重要一環，同樣政策利好頻出。自2017 年10 月18 日，自“實施鄉村振興戰略”於十九大首次提出以後， “鄉村振興戰略”頻見於各大重要文件和報告中。
而與現代農業相關的利好政策亦與日俱增。如，2017年11月《增強製造業核心競爭力三年行動計劃(2018-2020年)》，現代農業機械關鍵技術產業化作為九大重點領域之一被納入其中；2018年1月 《中共中央、國務院關於實施鄉村振興戰略的意見》，明確了實施鄉村振興戰略的總體要求和主要任務。提出鄉村振興戰略以產業興旺為重點，提升農業發展質量，培育鄉村發展新動能；以生態宜居為關鍵，推進鄉村綠色發展，打造人與自然和諧共生發展新格局等。
綜合與機器人及現代農業相關政策看，碧桂園進駐機器人及現代農業產業，可謂順應天時，融入國家發展戰略，迎政策機遇，未來前景看好。
乘勢地利，需求強勁增長成企業發展壯大基石
機器人、農業當前面臨的市場需求，則存在巨大的市場空間。
圖：2012-2020年我國工業機器人銷售額及增長率
資料來源：IFR，中國電子學會整理
從機器人的發展需求前景看，市場容量巨大。中國工業和信息化部副部長辛國斌8月16日在2018世界機器人大會論壇上表示，2017年，中國工業機器人銷量達到14.1萬台，連續5年成為全球第一大應用市場；中國工業機器人的應用領域，正從汽車、電子、食品包裝等傳統領域向釀酒、陶瓷等特色領域加快拓展；對於未來中國機器人工業的發展，到2020年中國機器人需求將佔到全球需求的40%，市場容量巨大。
從農業的發展前景看，需求潛力亦巨大。古已有之“民以食為天”、“衣食住行”傳統觀念，農業作為保障民生基本需求的重要後盾，尤其對於擁有13億人口的泱泱大國，需求缺乏彈性，地位舉足輕重。
而目前我國面臨的實際情況是傳統農業較低的收益率和較高的經營風險及其特殊地位，中國農民難以通過市場來充分實現自身經濟利益的最大化，農業對於農民的吸引力不斷衰減，因而商業化生產、技術化生產動力不足，國內市場有效供應不足，因此部分農產品走上了進口的道路，以大豆為例，海關數據顯示，2000年時中國已成世界上最大的大豆進口國。中國2017年大豆進口量為9556萬噸，大豆的進口依存度達到85%。因此，我們認為，中國農產品需求巨大，但在供給端，高質量、高附加值產品缺乏。
借助人和，企業內部戰略推動，組織架構保障穩步前行
為發力機器人和現代農業，確保該項戰略成功推進，碧桂園從整體戰略、人事架構、資源安排等方面均做了調整和安排。從戰略上看，碧桂園董事會主席楊國強於2019年工作會議及多次內部管理會議或公開場合，均提及公司定位為高科技綜合性企業，對現代農業及機器人業務極為重視。
從人事架構調整上看，2019年開年，碧桂園頻現高管人事變動。對於此次人事調動，多位集團副總裁調入機器人、現代農業公司，也說明碧桂園對於農業及機器人業務的重視；此外調入機器人、現代農業公司的幾位副總裁此前大多從事地產業務，此次將成熟的人事力量注入新業務，也是為了主營地產業務和農業、機器人新業務進行更好地深度融合與協同。
從人員資源引進看，自2018年7月啟動招聘至今，碧桂園集團旗下全資子公司——廣東博智林機器人已吸引了來自牛津大學、麻省理工學院、南洋理工大學、東京工業大學、清華大學、中國科技大學等海內外知名高校的兩百餘名博士和科研專家加盟。截至2019年2月，博智林機器人人才團隊規模接近900人，其中碩士以上學歷的人才佔比超過49%，而擁有博士學位的研發人員超過41%。同樣，2018年6月，碧桂園正式宣布進軍現代農業，此後開始招兵買馬，誠聘高學歷人才，重金布局。
從與外界機構合作上，目前碧桂園機器人公司不僅成立了機器人和相關核心技術的研發和製造部門，還與海內外知名大專院校、研發機構、企業和高端人才建立了廣泛的合作關係，開啟了“科學家+企業家”新時代產學研發展新模式。博智林機器人成立以來，相繼同清華大學、浙江大學、香港科技大學、西湖大學、東北大學等多所知名大專院校在人工智能、智能製造、機器人核心零組件研發等方面達成戰略合作，另外，落地機器人谷、機器人產業園等項目，孵化機器人相關企業。
農業方面，碧桂園在銷售渠道上，依靠自有鳳凰優選品牌。鳳凰優選是碧桂園旗下社區生活服務品牌，主打特色生鮮食品、日用品和增值服務，以社區零售為基礎，立體構建社區生鮮店、生活超市、自動販售機、線上商城等多種購物場景，目前已發展成為一家集農產品源頭採購、物流倉儲、門市零售、信息科技等於一體的大型連鎖零售企業。
從內部業態融合性看，碧桂園本身就是行業翹楚。其房地產主業採用的就是全產業鏈戰略。從前期拿地、產品設計到中端建設、行銷與銷售，直到末端的物業管理與教育，碧桂園都擁有屬於自己的子公司，實現了整體產業的閉環。而機器人和現代農業，亦是圍繞主業進行的業務和價值鏈的延伸，能夠強有力的增強企業的競爭能力。
從機器人及現代農業當前面臨的天時、地利和人和看，我們認為碧桂園在該等領域的發展潛力顯著。
通過對碧桂園主業房地產的未來發展趨勢，機器人、現代農業的未來發展潛力進行深度分析，我們認為碧桂園各業態未來發展潛力顯著，盈利可見性高，企業綜合競爭實力將不斷增強。
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