長租公寓的明天：巨無霸和小而美共存

文/楊潔

編輯/葉麗麗

編者按

告別資本寒冬、各行各業叫苦不迭的一年，2019年將開啟時光的下一頁。春節前後，鋅財經深入創投一線，或直擊創業者和普通從業人員，或洞察行業代表性企業，在他們身上尋找亮點，探索新一年的方向。

2018年，長租公寓頻繁爆倉讓很多租戶無家可歸，但隨著政策法規的完善，行業也變得越來越規範。

“中國人常說紅海，但是長租公寓行業遠遠沒到，公寓公司沒死幾個，也沒誰家迭代了，沒什麽創新，都還沒被逼到身份上。”

——蘑菇租房聯合創始人龍東平

2018年，長租公寓接連爆雷，杭州鼎家、好租好住、寓見公寓等長租公寓因資金鏈斷裂導致租戶無家可歸。

鋅財經2018年下半年的兩篇文章：《鼎家爆倉十日記》、《比P2P還危險，長租公寓爆倉不停，雷軍最失落的“寓見”》詳細寫了鼎家公寓和寓見公寓爆倉的來龍去脈，分析了爆倉的原因和市場亂象。

各地陸續有長租公寓被曝出甲醛檢測不達標。“糾紛”成為長租公寓進入寒冬期的關鍵詞之一。

“現在還看好長租公寓嗎？”近日，鋅財經在採訪中拋出問題。

“當然，爆掉的其實是少數，在看不見的背後，大量的公寓品牌還在拔地而起”，時隔一年，龍東平依然堅定，“長租公寓還是能越走越寬。”

在龍東平看來，長租公寓已經告別了第一個野蠻生長的階段，留下了一地雞毛和盲目擴張的账單，而另一面，則是行業進入冷靜期之後的檢討和反思。

2015年，在政策的紅利下，長租市場正式起跑，以開發商、中介、酒店、專業運營機構為四大供應主體的市場格局正式形成。接下來的兩年中，是長租公寓大量獲得資本助推的階段，長租公寓從一個稚嫩的孩童開始蹣跚學步，到實現市場規模的迅速擴張。

2017年10月，鋅財經發布的文章《租房革命春風吹，二房東有希望不再被黑，崛起！》中，龍東平表示很看好長租公寓的發展：“五十年後，歷史會記住2015年-2035年這段時期，大量機構化、品牌化的二房東紛紛崛起。老一代有黑色、灰色性質的不規範公寓逐漸消失。這跟過去十多年經濟型酒店迅速崛起是同樣的發展邏輯。C2C模式必然是落後的，S2B2C才是真正先進生產力的代表。”

但2018年，爆倉、租金貸、城中村改造以及甲醛超標等，一系列風險事件的爆發，也引發了市場的擔憂。

其實從行業誕生之日起，就已經有“租金貸”模式，依靠“二房東”模式收取租金差並不能迅速拿到大筆資金，而租金貸，則是租客與長租公寓簽下租約的同時，也與企業合作的金融機構簽訂了貸款合約，長租公寓可以一次性拿到租客的全年房租，租客按月還貸。

這樣一來，長租公寓就有了資金進行擴張。很多長租公寓為了拿到更多的錢，甚至未明確告知租客采取了租金貸模式，而是自行還款給金融機構。若長租公寓資金鏈斷裂，則這筆貸款要由租客繼續還。

長租公寓“爆倉”的罪魁禍首，是盲目擴張。為了迅速獲得規模，長租公寓提前透支房租，讓資金鏈成為一顆不穩定的炸彈。

長租公寓當前如何盈利，仍然是根難啃的硬骨頭。但這又是各個長租公寓必須面對的問題。

長租公寓的前景依然廣闊。據邁點研究院預測，到2020年長租公寓房間供應規模可達1000萬間。即兩年內，長租公寓市場還將以年均50%的複合增速進入上升通道。

與供方市場快速成長相呼應的是租房消費需求的加速上升。全國流動人口規模已達2.44億人，租房市場急劇擴大。預計2020年，我國租房市場租金GMV（租賃總收入價值）將達1.6兆元，2030年這一數據將達4.6兆元。

即使面對諸多爭議，但從消費生態的角度上來說，長租公寓模式有其存在的必要，並且存在大量增長空間。

“第一輪淘汰剛剛開始，其實真正的競爭也才剛開始。”房家加聯合創始人謝炳傑告訴鋅財經。

那麽，2019年長租公寓將走向何處？

龍東平接受採訪時表示：2019年這個行業還是個洗牌的過程，有盈利能力的、專業的公司會繼續前進，而前期瘋狂擴張、不注重盈利能力的公司可能會逐步出局，並購還會發生。

謝炳傑認為，2019年，長租公寓是逐漸規範的一年。

他們不約而同地提到頭部集中效應：未來，中國的公寓行業，沒有腰部，只有頭部和尾部，頭部可能會佔到20%左右，余下來的更多要選擇細化運營能力。

就現階段來說，我國的長租公寓租金回報率還處於較差水準。據業內人士分析，這其中既有市場發展尚未成熟的原因，同時也受長租公寓行業投資回報周期的影響，在這樣的背景下，尾部玩家很難擴大規模。

龍東平認為，尾部可以選擇小而美的模式，例如聚焦一類客群，比如專注於女生、理工一類客群，或者聚焦一個區域。

此外，對於長租公寓配套裝務的需求也將是一個市場。盈家生活創始人邢弢告訴鋅財經，隨著個人消費的更新，租客對於租後服務的要求越來越高，同時通過管家能夠產生新的流量入口，他舉了一個例子，在一個長租公寓裡，房管賣面膜一天能賣出好幾箱。

長租公寓特有的社群屬性，還能讓其具有廣闊的增值收入空間。不少機構圍繞社區建設起超市、生鮮、美容、洗衣、家政、娛樂、美食、影院、會所、新零售等消費配套，定期舉辦住客活動增加租客黏性和更多的消費機會，這都在為長租公寓盈利創造新的可能性。

無論是租房還是配套裝務，在2018年頻繁爆倉的背景下，長租公寓更應該關注良性的資金流和盈利能力，“記得，屠龍者不要去變成惡龍，在追求良性的利潤的同時，還是要回歸運營本質，不要把這個市場給做壞。”謝炳傑說。

對於去年行業暴露出的問題，以及長租公寓未來的趨勢有哪些，鋅財經採訪了蘑菇租房聯合創始人龍東平和房家加聯合創始人謝炳傑。

鋅財經

長租公寓在2018年經歷了“晴轉多雲”，你如何看待長租公寓這一年的發展？

龍東平

2018年，長租公寓處於一個高速爆發的階段，從整個行業來說，這樣的一個時機，以一種負面的形式讓大家意識到了這個行業的存在。各種各樣的負面問題，也讓國家介入進來，整個行業變得更加規範。同時，金融和資本對於長租公寓賽道，也變得越來越客觀，不再那麽盲目。

謝炳傑

一開始，大家都沒有發現這個行業有什麽問題，而2018年的亂象，一下子把長租公寓推到了公眾面前，之後的話，行業也會優勝劣汰，行業也會有調整。

鋅財經

2019年，長租公寓行業的發展趨勢是什麽？

龍東平

首先，巨頭還會繼續整合。比如蛋殼和杭州愛上租整合，之後陸陸續續，巨頭會加速這種整合。

2019年，小而美的公寓會迎來發展，會有大量的資金、人才進入到這個行業裡來，同時，大量新的技術，會進入到租房領域，整個租房的互聯網的滲透率在不斷地提升。業主手裡面的房子比例會越來越少，房東也會更加傾向於把房子委託給別人運營，不管是二房東還是專業化的機構。

謝炳傑

2018年、2019年可能更多的是一個調整的過程，企業會進一步尋求其他的盈利模式，有些可能會選擇去依附其他大企業，大企業可能也會去找一些有互補的尾部。租賃市場目前還是偏向個人房東，根據其他國家的經驗借鑒，接下來的政策規範、市場調整，都會是一個合理化的趨勢。這是一個好的市場現象。

而企業的話，也會根據自身的方式選擇運營手段，重資產和輕資產運營模式在短期內會並行，不同的角色做不同的事情，政府，開發商這塊可能會大量地持有物業，創業系公司會逐步往輕資產管理方向發展。修煉自己的運營能力之後，也可以給其他企業進行一個管理輸出。

鋅財經

你覺得2019年長租公寓發展的關鍵詞是什麽？

龍東平

關健詞應該是“洗牌”和“小而美”，行業內留下來的玩家還會面臨新一輪的競爭和洗牌；其次，小而美是一個方向，這種模式的盈利能力是不弱的，因為它機動、靈活，未來一定是巨無霸和廣大的中小型並存的局面。

謝炳傑

經過今年一年，盲目進場的玩家會越來越少，而已經進場的，還會面臨洗牌的過程，所以我覺得剛才提到了，一個關鍵詞可能還是調整。

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