又一家長租公寓爆倉 這次是北京昊園恆業

隨著企業爆倉的規模的增大，行業的大洗牌已避無可避。

高夢陽 2018/11/12 11:24字體：宋

據財新報導，10月27日，近兩百名租戶聚集在北京昊園恆業房地產經紀有限公司總部，圍堵其負責人，對峙從當日早晨到次日午後。數名租客表示，每月按時交付房租卻被房東趕出住所。而房東則稱，並未如期收到房租。

鈦媒體在啟信寶查詢得知，11月5日，昊園恆業已經被工商行政管理部門列入經營異常名錄。

截至目前，包括杭州鼎家、上海寓見、長沙咖菲貓以及昊園恆業外，全國至少已有10余家長租公寓機構先後爆倉。

鈦媒體了解到，昊園恆業管理的長租公寓數量超過10萬間，在通州地區的長租公寓覆蓋率達到70%，朝青板塊覆蓋率達到50%。所涉及的租客、房東、租金貸金額也遠遠超過了此前幾家已經爆倉的長租公寓運營商。

昊園恆業爆倉的原因與此前已經倒閉的幾家公寓相似，因瘋狂擴張而引發資金鏈緊張，在利用金融杠杆工具的時違規操作，並欺瞞房東與租客。更有意思的是，此前已經破產的與昊園恆業都是同一家消費金融公司元寶e家的合作夥伴。

昔日的創業風口，如今已成為黑中介斂財的手段，而違規發放租金貸的消費金融公司，儼然成為昊園恆業們的幫凶。

遲來的爆倉

據中國房地產報的報導，針對昊園恆業的維權事件，從2017年就已開始。

2017年7月，昊園恆業法定代表人王四會名下的大熊公寓就因有客戶租期未滿卻發現自己的房子已經被再次出租；有租戶剛交完下個季度的房租卻被趕出，租金和押金未退；以及租客使用租金貸無法解綁的問題遭到維權及曝光。

而在去年11月17日，網上出現一篇題為《北京1000多人建維權群，稱陷中介圈套，交著房租卻住不了房》的文章，文章中直指昊園恆業有欺騙租客行為。對此，昊園恆業回應是同行的惡意競爭，為故意抹黑。

現實還是結結實實的打了昊園恆業的臉。

今年3月，北京市住建委對房地產中介機構開展專項執法檢查時，已初步查實北京昊園恆業房地產經紀有限公司等30家房地產中介機構存在克扣租金押金、違規出租、未備案且未在注冊地經營等問題，並通過官網曝光了30家機構名單。

在被北京住建委通報的同時，昊園恆業仍然在瘋狂擴張，將3月倒閉的上海長租公寓品牌“愛公寓”以1.2億元100%股份收購。

顯然，監管部門的通報批評並沒能阻止昊園恆業收手。

2018年4月，昊園恆業四季青店也因為與2017年相同的問題遭到租客和房東上門追債。

4月26日，昊園恆業又因佔用、挪用或者拖延支付客戶資金被北京工商行政管理局通州分局罰款30000元。

8月13日，在國家發改委、中國人民銀行指導，國家資訊中心主辦的“信用中國”發布的失信黑名單中，昊園恆業赫然在列。執行法院是北京市第三中級人民法院；失信具體情形為“違反財產報告制度”。

但失信黑名單公布後，昊園恆業仍在營業。10月13日，又有100人左右的租客及房東到昊園恆業總部進行維權。

近一個月，房東、租客與昊園恆業恩怨集中爆發。

有的租客在繳納了押金及幾個月的租金後被趕出了租住的場所；有的使用了昊園恆業推薦的元寶e家提供的租金貸，解綁後仍收到還款提示，甚至在征信系統上被顯示逾期；而房東則被拖欠了許久的房租，維權的過程一度引發了肢體衝突。

另外，鈦媒體在啟信寶查詢昊園恆業的風險資訊時發現，與昊園恆業有關的裁判文書有近40份，其中有32份是其因房屋租賃合約糾紛被起訴。

由此看來，關於昊園恆業的爭議一直就沒停止過，但為何這家企業又能屢屢從爭議中抽身，直至今日才爆倉？

昊園恆業騰挪術

根據公開資訊，昊園恆業注冊成立於2014年1月，2016年6月正式運營。而從2016年成立至今兩年間，昊園恆業並購了至少52家中小中介公司。尤其在2017年，就並購了近20家行業品牌。

其中包括：大熊公寓、廣鑫置地、螞蟻公寓、好來屋公寓、巨集源嘉業、昌泰地產、美澳地產、i住公寓、塢托邦精品公寓、萬興偉業、摯信偉業、萬勝佳和、興家助業、友家偉業、京城廣廈加盟店、興興家業、天成地產等。公寓管理數量也從原來的5萬餘間，增加到7萬間，在2017年年末房屋管理數量突破10萬間。其在通州板塊覆蓋率達到70%，朝青板塊覆蓋率達到50%。

根據企查查，昊園恆業法定代表人王四會不但控股了13家公司，與其相關聯的企業有49家。在這些由王四會擔任法人以及任職的公司中，涉及風險鋼彈267例，並有24項經營異常風險。

昊園恆業猶如一張大網，控制著北京租房市場近10萬間房。有不少退租的租客告訴鈦媒體，自己明明已經從昊園恆業的公寓退租，但換了新的長租公寓後發現，最後還是沒能逃出昊園恆業的五指山。

而站在風口上的昊園恆業，也將資本的遊戲玩到了極致。

一方面昊園恆業利用租客資訊套取租金貸用做擴張資金，而在收購大批中小中介機構後又獲得了更多的租客，繼續套現。此外，為了追求利益的最大化，昊園恆業在本不允許存在隔斷的北京市場大肆改建隔斷與群租房。

同時，昊園恆業存在公司账戶和私人账戶混用情況。租客如果不使用租金貸，即按“押一付十二”的方式支付房租。租大約同顯示，收款方為昊園恆業實際控制人的個人账戶，支付方式包括微信、支付寶和銀行轉账。

更有甚者，為了完成KPI獲取更多的提成，部分昊園恆業員工暗自舉報自己經手出租的房屋是群租房，被舉報的租客只能再找中介租房，進而再次陷入中介的租金貸套現陷阱之中。

分散式公寓之困

與寓見爆倉事件一樣，在昊園恆業資金鏈斷裂的全過程中，租金貸成為了眾矢之的。但長租公寓爆倉的根源，並非是租金貸之罪，問題的症結在於分散式公寓的模式。

此前，鈦媒體在報導鼎家事件時就指出，由於收房成本高、租金回報周期長、缺乏造血方式、同質化競爭等先天性問題，驅使運營商必須通過規模效應來對衝成本。

但在擴張房源的過程中，就不可避免的會有兩個問題：空置率過高，以及資金鏈緊張。

鈦媒體在相關報導中發現，由於收房過多，並已過租房旺季，昊園恆業空置房源就達7000多間，空置率達到了14%，高於10%的行業平均水準。另外，昊園恆業以“N+1”形式改造房源的做法本就違規，加之去年低，政府大規模清查出租屋隔斷間，在這次清查活動中，昊園恆業共有8000多間房源被砸掉隔斷，損失超億元。

也就是說，昊園恆業有一萬多間房源的投入打了水漂。

對於分散式公寓運營商而言，不擴張就意味著被同行擠垮，但過度擴張又會反噬資金鏈，一旦資金鏈斷裂企業仍然會出局。由於缺乏有效的融資管道，行業中的中小品牌唯一可依靠的只有租金貸形成的租金池。

從鼎家、寓見、昊園恆業爆倉就能看出，逐利的商家既不能安分守己的賺取應得的服務費，也完全無法做到合理合規的使用租金貸形成的資金沉澱。

顯然，面對這樣的生死悖論，昊園恆業選擇了資本遊戲，將旨在解決公寓、租客、房東多方資金壓力的租金貸，成功異化成自己的斂財手段。

而與其合作的消費金融平台元寶e家，同樣是上海寓見公寓的租金貸合作方。

合理的金融工具應該規範利用，然而從寓見、鼎家、昊園恆業這幾起爆倉事件，我們能夠發現，消費金融平台對於租金貸的用途無法追溯，而且針對合作的公寓方並沒有建立相應的風控體系。

更可怕的是，面對寓見、昊園恆業的利用租金貸反覆割租客韭菜的做法，元寶e家起初隻做看客，在公寓爆倉後，迅速變臉，向被公寓方套路的租客、已退租人員反覆催款。

“消費金融平台很可能與長租公寓運營商一道完成了這次的共謀。”一位不願透露姓名的業內人士此前在接受鈦媒體採訪時表示，儘管企業在租客退租或者更換金融機構時承諾取消合約且不影響征信，但實際上只是由企業負責分期還款，而租客與金融機構間的債務關係並未解除。“至於徵收簡訊的發送與否，一般機構的後台都有自己的選擇權”。

作為房屋租賃市場的衍生領域，野蠻發展的長租公寓市場已經走向失序。隨著企業爆倉的規模的增大，行業的大洗牌已避無可避。

可以預見的是，以分散式公寓為代表的長租公寓，接下來將面臨更嚴格的監管整治。