個人出租住房迎普惠減稅紅利 北上廣深稅率最低降至2%

　　本報記者 周瀟梟 北京報導

　　導讀

　　目前，北京、上海、廣州、深圳均已下調個人出租住宅的稅率。四座城市原本執行的政策不同，調整後的新政策依然有差異。

　　在廣州工作的徐坤（化名），目前為租房一族。徐坤告訴21世紀經濟報導記者，去年因為辦理居住證，需要出具租房合約，房東為此繳納了相應稅款。

　　徐坤的房租每月3000元，當時廣州對於這檔租金的綜合徵收率為6%，最新的徵收率降為4%，稅款從原來的180元降至120元。

　　從2019年1月1日起，受益於小微企業普惠性減稅政策，個人出租住宅的綜合徵收率也迎來普遍下調，該減稅政策暫定期限為三年，將執行到2021年12月31日。

　　目前，北京、上海、廣州、深圳均已下調個人出租住宅的稅率。四座城市原本執行的政策不同，調整後的新政策依然有差異。比如，對於月租金不超過10萬元的，北京、深圳的綜合徵收率均減半，分別降為2.5%、2.25%，上海為3.5%，廣州不同的租金對應2%、4%、4.295%。

　　雖然按照稅法規定，個人出租住宅的，需要繳納相應稅款，但現實中很多房東並沒有繳稅。除非租客因為子女教育、住房公積金提取、居住證辦理，或者公司能報銷租金等，要開具相關證明，需要完稅憑證。

　　部分稅率直接減半！

　　2月27日，21世紀經濟報導記者從北京朝陽區潘家園“個人出租房屋稅款代征點”工作人員處獲悉，個人出租住宅的稅率降了。月租金不超過10萬元的，稅率減半，從原來的5%降到2.5%；月租金在10萬元以上的，稅率從原來的5%降至4%。

　　該工作人員還進一步解釋到，比如月租金4000元，用4000除以1.05得到不含稅的租金（剔除掉租金中包含的5%的增值稅），再乘以稅率2.5%，就是房東應該繳納的稅款，稅款減半為95元。

　　12366北京稅務谘詢熱線告訴21世紀經濟報導記者，從2019年1月1日起，北京個人出租住宅綜合徵收率發生調整。個人出租住宅原來統一執行5%的綜合徵收率，現在月租金（不含稅）不超過10萬元的，稅率降為2.5%；月租金（不含稅）在10萬元以上的，稅率降為4%。

　　按照稅法規定，個人出租住宅的出租方需要繳納增值稅、個稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市維護建設稅、印花稅、耕地佔用稅、教育費附加和地方教育費附加等多項稅款。

　　在稅收征管上，各地並沒有按稅種逐一徵收，而是根據法律授權採用綜合徵收率來徵收。由於涉及的這些稅費中，部分屬於地方稅費，各地適用的稅費標準、優惠政策等存在差異。

　　北京原來徵收率統一為5%，為何調整成以月租金10萬元為界的兩檔不同稅率（2.5%、4%）？北京某區稅務局相關負責人對21世紀經濟報導記者表示，個人出租住宅涉及的稅費中，像房產稅等沒有起徵點的差異，所以北京之前的綜合徵收率統一為5%。但這次小微企業減稅政策，包含增值稅起徵點調整，調整後的政策對租金進行了分檔。

　　1月9日，國務院常務會議推出了一批針對小微企業的普惠性減稅措施。其中，對包括小微企業、個體工商戶和其他個人的小規模納稅人，將增值稅起徵點由月銷售額3萬元提高到10萬元，即月銷售額10萬元以下（含本數）的增值稅小規模納稅人，免征增值稅。

　　這次普惠性減稅政策，除了增值稅，還包含“六稅兩費”——由省、自治區、直轄市人民政府根據本地區實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地佔用稅和教育費附加、地方教育附加。

　　而增值稅小規模納稅人原來依法享有的資源稅、城市維護建設稅等優惠政策，可以疊加上述政策。

　　國家稅務總局信息顯示，31個省、自治區、直轄市均已明確小微企業“六稅兩費”按50%幅度頂格減征。

　　包括北京等地，對於月租金10萬元以下的綜合徵收率，從5%降至2.5%，適用的就是上述小微企業稅費減半的政策。

　　北上廣深調稅政策各不同

　　上海個人出租住宅的稅收政策調整為，月租金收入(不含稅)在10萬元以下的，按照3.5%的稅率征稅；月租金收入(不含稅)在10萬元以上的，按照5%的稅率征稅。

　　上海兩檔徵收率維持3.5%、5%不變，但分檔標準從原來的月租金3萬元提高到了10萬元。上海稅務12366工作人員對21世紀經濟報導記者表示，新政策從2019年1月1日執行，因為小微企業增值稅起徵點標準提高到10萬元，個人出租住宅適用政策隨之調整。

　　廣州對個人出租住宅的徵收率分了四檔，四檔稅率均有不同程度下調——月租金收入(不含稅)未達2000元的，按綜合稅率2%徵收(此前為4%)；月租金收入(不含稅)2000元到3萬元，按綜合稅率4%徵收(此前為6%)；月租金收入(不含稅)在3萬~10萬元的，按綜合稅率4.295%收稅(此前為7.9%)；月租金收入(不含稅)在10萬元以上的，按綜合稅率5.91%收稅(此前為8%)。

　　其中，月租金收入低於2000元的，綜合稅率減半徵收，從原來的4%降至2%。

　　廣州稅務12366工作人員對21世紀經濟報導記者表示，最新的政策執行三年，從2019年1月1日到2021年12月31日。對於月租金為5000元的，綜合稅率從原來的6%降至4%，但這個稅率只能開具增值稅普通發票；如果想要開具增值稅專用發票，綜合稅率為5.5525%。

　　深圳對個人出租住宅的稅收政策，從原來的三檔縮減為兩檔。深圳原來的三檔稅率，是因為隨著租金收入增加，需要繳納更多稅種。深圳稅務局信息顯示，原來月租金不超過3萬元的，需要交納4%的房產稅和0.5%的個稅；月租金3萬到10萬的，增加了1.5%的增值稅和0.105%的城市維護建設稅；月租金超過10萬元的，還增加了0.045%的教育費附加和0.03%的地方教育費附加。

　　21世紀經濟報導記者從深圳稅務12366獲悉，深圳最新政策調整為，月租金收入（不含稅）不超過10萬元的，綜合徵收率為2.25%；月租金收入（不含稅）超過10萬元的，綜合徵收率為4.09%。

　　該工作人員還表示，個人出租住房的稅收政策，適用小微企業和小規模納稅人的優惠政策，包括增值稅起徵點提高到10萬元，房產稅、相關附加稅費減半徵收。所以，對於月租金收入小於或等於10萬元的，綜合徵收率減半為2.25%。

　　（周瀟梟）