壽寧某物業公司將一百多戶業主起訴至法院……

近年來，隨著我國城市發展和房地產產業的發展，物業服務行業迅速發展、壯大，其一方面加速了住宅小區服務、管理方式的專業化和現代化，另一方面由此引發許多糾紛。

《案例》

壽寧某物業公司，將其小區一百多戶業主起訴至法院，請求業主支付長期拖欠的物業費與公設水電費。

業主答辯不交物業費的原因如下：

1、房屋內外牆開裂或有裂紋，屋頂、天花或外牆滲水，物業沒有幫忙處理；

2、小區電動車、自行車被盜等原因拒交物業費；

3、因為沒入住，以房屋空置為由拒交物業費；

4、以物業工作人員態度不好，服務意識不到位拒交物業費；

5、以房子裝修從來沒有入住為由，拒交物業費。‍

目前，已有26件糾紛在司法門診部得到妥善化解。

法官說法：

“百年修得同船渡，千年修得共枕眠”。物業與業主兩者相伴相生。物業公司離開了業主，就沒有市場，失去了安身立命之地，無法生存。業主離開物業公司，小到工作、學習、生活受到影響，大到整個小區動蕩不安，群體事件不斷，雖然節省了將要交納的物業服務費，但是凝聚幾代人的血汗錢買的房子將無法正常居住。讓我們來看下，物業一般都會為業主提供哪些服務：

物業費的構成 :

物業公共部位公用設施的日常運行維護費

管理人員工資，社會保險和按規定提取的福利費等

物業管理區域清潔衛生費用

物業管理區域綠化養護費用

物業管理區域秩序維護費用

物業管理企業固定資產折舊

行政辦公費用（社區文化活動、園區布置）

稅金

在審理物業與業主糾紛的案件中，我認為應考慮下面兩個方面：

01

物業違反法律、法規、部門規章規定的收費標準，違法違規收費，或者違反合約的約定，損害業主利益的，可以作為業主抗辯的正當理由。業主對於物業服務公司怠於履行物業管理職責的，可以積極地依法通過合法的途徑向相關房屋行政管理部門反映，或向法院起訴，而不單是以消極地拒絕繳納物業費來對抗，以免承擔相應的違約責任。

02

在物業不存在違法或明顯違約的情況下，對於業主以服務存在瑕疵提出的抗辯，需要以誠實信用原則為基礎，結合物業服務企業的服務標準與物業收費標準，對物業服務進行綜合評價，進而確定業主抗辯之正當理由能否成立。

司法實踐中要對正當理由認真審查，從嚴掌握，即限定於物業服務企業不履行物業服務合約，或者履行合約存在重大瑕疵，比如物業服務企業違法違規收費，違反合約約定佔用或出租公共綠地、空間等。

合約是當事人自由意志的產物，只要是形式、內容合法，又不存在《合約法》規定的解除條件，對當事人即具有約束力，有約必守。物業服務合約中，物業服務企業的義務是提供服務，業主的義務就是交納物業費。人民法院在審理拒交物業費這類案件時，必須考慮法律到底要保護什麽價值，這個價值與其他價值是否有衝突，有什麽衝突，哪個價值更為重要，更需要獲得法律的支持與保護等等。只有這樣，法院的判決才可以使法律規定的實質內容以一定的價值觀的形式凸現，才能得出合理的、可接受的、社會上有效的、符合公平的結果。我們希望的是物業服務關係的有序運行，構建和諧社區、無訟社區。

原標題：【案例】司法門診部：物業與業主的那些事

來源：壽寧法院