房企融資形勢較為嚴峻，機構預計2019年仍難言樂觀

近日，央行陸續公布了2018年4季度金融機構貸款投向統計報告、2018年金融統計數據報告、社會融資規模情況。

諸葛找房統計報告顯示，因受本輪房地產市場嚴格調控政策的影響，2018年房地產貸款增速整體平穩回落。其中保障性住房開發貸款增速回落明顯、房企到位資金累計增速較為平穩、定金及預收款加速增長帶動到位資金增速上漲、個人住房貸款餘額增速持續回落、2018年抵押貸款增速較為平穩。

值得注意的是，信託、委託貸款等傳統的非標資金管道同比少增或減少額持續擴大，主要原因是流向房地產市場的各種融資管道受到限制，2018年房企融資形勢不樂觀。2019年房企仍處於償債高峰期，銷售端限制較為嚴格，多重影響因素疊加下，房企如何生存也將成為2019年重要話題。

2018年房地產貸款增速平穩回落，保障性住房開發貸款增速回落明顯

從央行發布的一季度金融機構貸款數據來看：截止2018年末，人民幣房地產貸款餘額38.7兆元，同比增長20%，增速比上年末低0.9個百分點;全年增加6.45兆元，佔同期各項貸款增量的39.9%，同比下降1.2個百分點。

數據來源：中國人民銀行;整理：諸葛找房

據諸葛找房統計數據顯示，2012年-2018年，不同類型貸款餘額同比增速總體趨勢呈穩步上漲態勢。2018年末，房地產開發貸款餘額10.19兆元，同比增長22.6%，受保障性住房開發貸款餘額增速的回落影響，房地產開發貸款餘額增速從3季度開始出現回落，但增速仍比上年高5.5個百分點。值得注意的是，保障房開發建設作為國家資金投入重點，因受棚改貨幣化安置逐漸進入後期影響，貸款餘額增速逐步放緩。2018年末，保障性住房開發貸款餘額4.32兆元，同比增長29.5%，增速與上季末縮小4.5個百分點，增速逐步收窄已連續3月放緩。

房企到位資金累計增速平穩，抵押貸款利率首次“滯漲回落”

據統計數據顯示，2018年，房地產開發企業到位資金165963億元，同比增長6.4%。其中，國內貸款24005億元，下降4.9%;利用外資108億元，下降35.8%;自籌資金55831億元，增長9.7%;定金及預收款55418億元，增長13.8%;個人抵押貸款23706億元，下降0.8%。

諸葛找房統計數據顯示，2018年12月，個人住房貸款餘額25.75兆元，同比增長17.8%，增速比上年末低4.4個百分點。從圖片不難看出，個人住房貸款餘額增速在2017年1季度達到高峰後，受本輪房地產嚴格調控政策影響，增速持續下滑。2018年抵押貸款同比增速穩步下滑，12月抵押貸款增量創2016年新低。與此同時，2018年12月，居民抵押貸款增加3079億元，為2016年3月以來的最低值，環比下跌29.88%，同比小幅下跌1.55%，略低於去年同期。諸葛找房分析，揭貸款增量創新低，一方面受房地產市場嚴格調控影響，成交量較為低迷致使抵押貸款增量走低;另一方面預示著房地產市場需求端也到達新的低點。

數據來源：融360;整理：諸葛找房

值得注意的是，2018年12月全國首套房貸款平均利率為5.68%，環比11月下降0.53%，這是自2017年1月以來首次滯漲回落，同比去年12月首套房貸款平均利率5.38%，上升5.58%。

諸葛找房分析，當前全國首套房貸平均利率已經到達相對高位，年內房貸利率的持續上浮，對於市場需求的釋放呈現日益明顯的抑製作用，同時伴隨著下半年房地產市場成交量的下降、建案銷售量銷售面積負增長，市場下行趨勢顯現。

2018年社會融資增速持續下滑，受製於表外融資萎縮

從央行公布社會融資數據來看，2018年社會融資規模存量為200.75兆元，同比增長9.8%。全年社會融資規模增量累計為19.26兆元，比2017年少3.14兆元，全年存量增速持續下滑。雖然2018年年末社會融資增量有所回升，但仍低於去年統計水準。

數據來源：中國人民銀行;整理：諸葛找房

同時，人民幣貸款增量是社融增量主力，表外融資持續縮減且跌幅擴大。2018年12月人民幣貸款同比增長3500億元，表外同比減少5252億元。其中，12月份委託貸款減少2241億元，同比多減2842億元，委託貸款增量跌幅持續擴大;12月份信託貸款減少509億元，同比多減2754億元，信託貸款跌幅小幅擴大。