政策收緊後更要知道的買房規則

來源：融360

　　房產證加名、去名關乎所有權人享受的權益，夫妻間、父母子女間、兄弟姐們間，不同的關係對應不同的處理方式，進而會影響到購房稅費的種類和多少。

　　融360說房君總結後發現，產權證上加名、減名的方式主要有買賣和贈與兩種方式：

　　1、房屋買賣

　　具體就是雙方簽訂房屋買賣合約、完成網簽備案、房管局對購房人的購房資格審查通過後，即可過戶。

　　繳費情況：房屋買賣這種方式要按照二手房交易稅費的標準繳納契稅、個稅、增值稅（營改增後），與是否為親屬關係無關。

　　需要注意的是，這種方式完全受購房地限購政策影響，比如當地規定買方需要本地戶籍，或者滿足一定的社保年限才能購房，否則無法辦理加名。

　　2、房屋贈與

　　具體就是雙方簽訂贈與合約，有城市規定贈與合約需要拿到公證處公證，有的規定僅需要提供親屬關係證明就行，然後拿著身份證、產權證等材料到房產登記部門申請變更登記。

　　繳費情況：房產登記部門需要先對房屋進行評估，直系親屬間贈與只需繳納契稅、公證費，比如父母子女、兄弟姐妹加名。非直系親屬需要繳納契稅、個稅、增值稅，比如無血緣關係的朋友之間。

　　這種方式也有可能受到當地限購政策影響，比如接受贈與的人名下房屋超過限定套數，就無法辦理贈與加名。

接下來給大家舉一些常見的例子就更明白了：

　　1、夫妻間加、減名最簡單、省錢

　　夫妻間加名、減名算是所有變更中最省事、省錢的情況，無論房子是一方的婚前財產，還是夫妻共同財產，只要雙方協商一致，就可以拿著身份證、結婚證等材料去辦理加名、減名，同時免征契稅、個稅、增值稅。

　　例如婚前財產加名：小明結婚前買了一套房，產權證上只有小明的名字，結婚後想把妻子小麗的名字也加上。

　　婚後財產加名：小明、小麗結婚後共同買了一套房，當時產權證隻寫了小明的名字，現在要把小麗的名字也加上。

　　婚後財產去名：小明、小麗結婚後共同買了一套房，產權證上寫了2人名字，現在要把小明的名字去掉。

　　2、婚前情侶加減名以協商為準

　　有一種情況是，情侶結婚前一起買了房，產權證寫了兩人名字，後來因為感情不和分手，兩人協商後房子歸女方，女方歸還男方出資部分的錢，並去掉產權證上男方的名字。

　　雖然二人是情侶但還未領證結婚，屬於非血緣關係的人之間去名，需要按照買賣或贈與的方式解決。另外，雙方都參與出資、產權證上都有各自名字，最常見的處理辦法是協商解決，協商不成的再通過法律方式解決。

　　3、父母子女間加名，未來可能被征遺產稅

　　如果父母想把子女名字加到產權證上，可以通過贈與、買賣的方式，讓子女獲得部分房產份額，並按要求繳納契稅、個稅、增值稅，等到父母百年之後，子女可以按照遺囑繼承父母那部分房產份額，不過這就涉及到以後可能被徵收遺產稅的問題。

　　雖然我國還沒正式開征遺產稅，但是並不表明以後不會徵收，至於徵收方法，在2010年的《新版草案》中規定了超額累計稅率表的徵收標準，計算公式為：應繳納遺產淨額X適用稅率-速算扣除數，總價越高繳納的遺產稅越高，以一套總價500萬的房子為例，需要繳納84萬的遺產稅，而且在父母的房產上加上孩子的名字，有可能佔用子女的購房資格，以後子女個人買房也會受限購政策影響。

　　4、兄弟姐妹間加名要以紙質協定為準

　　兄弟姐妹間加名減名，雖說是有血緣關係，但還是建議簽訂一個協定，以免以後出現矛盾說不清楚。

　　由於各地政策有差異，具體操作情況請以房產登記部門官方要求和繳稅、收費標準為準。

　　總的來說，對於產權證上加幾個人名字，雖然沒有明確限制，但是有幾點是非常肯定的：

　　一是必須在房屋無貸款，或貸款全部還清的情況下才能進行加名、減名。

　　二是涉及的人員越多，出現問題的風險越高，交的額外費用也變多。

　　三是在限購政策的影響下，把名下無房的人加上名，以後再買房可能就算二套房，貸款政策、稅費都會按照二套房的標準執行，不確定性很大。

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