樓市上半年透視： 龍頭房企銷售減速 超半數未達年度目標50%

樓市“小陽春”之後，房企相繼發布了上半年銷售業績。顯然，2019年的上半年，他們過得並不輕鬆。與過去兩年更不可同日而語。

7月2日，萬科公告，1-6月，萬科合約銷售金額為3340億元，同比增長9.63%。

這是碧萬恆三巨頭中唯一一家同比增長的。前6月，碧桂園、恆大銷售額均出現了5%左右的下滑。

相比2018年，房企2019上半年的整體銷售漲幅明顯放緩，龍頭房企全面同比下調，市場開始退燒。

上半年，融資通道收緊、多地調控持續，銷售成了房企最重要的現金來源。但從目前銷售成績來看，並不理想：超五成房企銷售目標不達50%，壓力傳遞至下半年。

受樓市調控影響，三四線城市銷售承壓，下半年，以三四線為主要市場的房企，面臨的問題更加嚴峻。

銷售增速放緩

在上半年“房住不炒”、調控趨緊的背景下，房企紛紛交出了自己的成績單。

6月單月，恆大合約銷售金額約為502.6億元，與去年保持同一水準，微升0.4%。萬科銷售業績663.9億元，同比增長1.16%，創今年以來單月紀錄。碧桂園賣了820億（克而瑞全口徑金額），創了單月新高。

單月業績飄紅，難掩上半年增速的下滑。

中國指數研究院數據顯示，1-6月，碧桂園實現合約銷售約3920億元，同比下滑5%；恆大銷售額為2928.7億元，同比跌幅為3.72%。

整體來看，行業銷售態勢也在下行。

中國指數研究院監測顯示，1-6月，147家房企銷售額超過50億，較去年增加9家，增速降低3個百分點；合計實現銷售額58537億元，平均銷售額398.2億元，同比增長10.3%，增速同比放緩15.3個百分點。

此外，大面積的房企銷售目標不達50%。中國指數研究院統計，在公布2019年銷售目標的39家房企中，只有14家達到了50%及以上的完成度。

在12家千億房企中，完成度在50%以上的只有中海地產、招商蛇口兩家，分別為55.9%、50.6%。恆大、融創、保利、中海的銷售目標完成率均值為47.8%，其中，最低的是融創中國，僅有38.9%。

完成率低於40%的還有綠城中國、富力地產、花樣年，花樣年以36.6%位於完成度末位。而規模體量龐大的碧桂園、萬科索性不設置銷售目標。

與往年不同的是，今年很多房企有了銷售“窗口期”和“搶收”的意識，一季度和6月份就是很明顯的窗口期。

一季度，泰禾、恆大等進行降價促銷，提升了銷售額；6月份，為衝刺半年度業績目標，房企積極加大了推案及行銷力度，單月操盤業績環比提升超23%。

中指研究院指出，進入2019年下半年，房企將加大供貨力度，或能有效推進銷售目標完成率。

銷售放緩同時，房企行業排名也發生明顯變化。龍頭房企中華夏幸福、綠城、泰禾等房企受資金承壓，出現了排名下滑的情況。

其中，華夏幸福在2018年上半年排第10位，今年上半年滑落至第22位，較去年少賣185億元；泰禾從去年的17位降至27位，上半年銷售額比去年同期減少118億元。

補位的是保利發展、招商蛇口、及陽光城等。提出重返行業前三的保利發展，以2387.3億元超越融創中國排名第4；招商蛇口跨入千億俱樂部，由去年的第13位升至第11位；陽光城以900億銷售額業績，從第16名提升至第13名。

中原地產首席分析師張大偉認為，上半年房企銷售放緩，很大程度上與政策收緊有關，他指出，5月份全國市場繼續分化，特別是部分城市政策再次出現收緊，價格變化後，市場需求有所觀望，出現了成交量上漲乏力。

億翰智庫預測，下半年調控不排除加碼的可能。整體來看，房地產企業對調控仍應保持敬畏，對政策放鬆不應有過於樂觀的預期；調控手段會由“因城施策”向“因城施策+因企施策”延伸。

行業分化加劇

房地產銷售市場的放緩，也導致市場集中度進一步提高，房企競爭、分化加劇。

中信建投證券數據顯示，2019年上半年Top3房企累計銷售額為 10070億元，同比下滑1.2%；中小房企增速則保持與 4、5月基本持平，增幅約為20%。

中原地產首席分析師張大偉指出，2019年市場逐漸出現中型房企激烈競爭的局面。

據克而瑞研究中心數據，TOP100房企中，TOP3房企權益金額集中度達10.5%，同比提升0.8個百分點；前10、30、50名房企集中度也有明顯上升。

而排名50以後的房企，大多存在成交回落、銷售難度加大的問題，競爭優勢已不再明顯。

此外，從區域和城市來看，一線城市成交規模同比大幅增加，三四線城市銷售退燒明顯。據中指研究院數據，2019年上半年，一線城市商品住宅月均成交57萬平方米左右，同比增長38.5%，三線代表城市上半年月均成交規模約30萬平方米，同比下降12%，降幅在各線中最為顯著。

對此，美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，上半年城市之間的表現出現分化，主要原因是房地產發展開始步入平穩發展階段，購房變得更為理性，因此作為住房擁有率較高的三四線城市，成交量下降也較多。

張大偉指出，雖然上半年的房地產市場出現了“小陽春”，但整體以“穩”字當頭。

他表示，整體來看，今年第二季度部分城市樓市活躍度相比3月份有所降溫，雖然房企在6月增加供應衝刺半年報，但整體預計房企在未來7-8月淡季的銷售數據依然壓力非常大。

中國指數研究院表示，近期銀保監會及央行針對房企頻繁發債及利率持續走低現象及時發聲，防止資金違規流入房地產行業。且部分城市提高房貸利率，下半年房地產行業資金環境可能會依然偏緊，房企將進一步承壓。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提醒，這兩年各大企業風波不斷，若是部分房企資金等層面出現問題，還需關注洗牌的風險。

（編輯：張偉賢）