地產商重返沈陽：從“鬼城”到“豪宅區”隻用4年 造城還未結束

（本文首發於2019年8月8日《南方周末》）

在沈陽此次重振經濟的過程中，衝在最前面的，仍是地產商。

渾南全運村創造了一個紀錄：從“鬼城”到“豪宅區”，隻用了4年時間。究其原因，主要是沈陽市政府開始土地調控。

一輛藍色有軌電車緩緩駛來，背景是壯觀的遼寧省博物館和科技館，遠處，還有無數高樓正在這片新城拔地而起。

四年前，渾南全運村曾是沈陽樓市最危險的地方。這座因2010年全運會而誕生的新城，因為過度開發、無人居住，曾被媒體稱為“鬼城”。

可如今，全運村的房價已經翻倍，隨著政府搬遷、人流湧入，新的售樓處很快填滿了當年無人問津的這塊區域。

全運村的“復活”是沈陽樓市的縮影。來自新峰機構東北事業部的數據顯示，2019年上半年沈陽商品住宅累計銷售額707億元，同比增加14%。與此相比，遼寧省另一個明星城市大連，2018年全年銷售額也不過894億元。

沈陽曾是東北最著名的工業城市，但隨著時代變遷，單一的產業結構、房地產擴張導致的庫存激增，令這座遼寧省會城市一度被其他城市遠遠甩在身後。

隨著中央領導過去兩年連續視察沈陽，從2018年下半年開始，寶馬、京東、恆大、萬達、騰訊、中鐵等企業均在沈陽簽下投資協議。地產回暖，讓其重新成為遼寧最有吸引力的城市之一，沈陽在2018年高調宣布，城市人口開始實現“正流入”。

在沈陽此次重振經濟的過程中，衝在最前面的，仍是地產商。

從“鬼城”到“豪宅區”

在計程車司機、老沈陽人張佔文的印象中，渾南新區還是個偏遠的地方。“以前渾河發大水，開閘放水肯定淹渾南，想都不用想”。

這個偏遠的地方在2010年天降發展良機。當年，因為第十二屆全運會落地沈陽，政府啟動了名為“大渾南”的招商規劃，想借全運概念，帶動這片荒地的基礎建設。當時，綠城、綠地、旭輝、中海、星河灣等地產商紛至遝來，無數項目從那時開始啟動。

但從2013年開始，沈陽在全國性的地產退潮中栽了大跟頭。位置偏僻、庫存巨大的全運村，變成沈陽樓市衰敗的典型。除了遍地售樓處，那裡很少能看見人，高速級別的道路上也少有車輛來往。聚集此地的數十家開發商當時爭相降價，但仍然很難觸動消費者，住宅銷售面積在2015年下降了29.2%。

“那是最慘的時候。”在沈陽房產媒體從業十多年的李輝對南方周末記者說，自己所在媒體的內容團隊直接裁掉了一半員工。

作為渾南全運村的主要建設者，綠城手握著建面高達180萬平方米的大項目。由於市場不佳，他們向銀行質押了全部在建項目，客戶買一套，他們解押一套。李輝說，這家房企此後還曾多次向政府申請，想退掉已經屬於他們的土地。

短短4年之後，綠城已經不再為這個龐大的項目擔心。在位於市政府旁邊的售樓中心裡，銷售人員心不在焉地告訴南方周末記者，他們的別墅現在每平方米要價17500元，比4年前漲了一倍。

綠城目前僅剩一塊地的項目在售，房源也所剩不多。項目對面還有一塊規劃用地，綠城的銷售說，不用擔心那塊地未來會遮擋項目，因為它大概率還是他們的地。

隨著市場回暖，全運村近年來又陸續迎來了龍湖、萬科、萬達和恆大。這裡的房價普遍在13000元/平方米左右，部分別墅和洋房已賣到近2萬元。對於這座月工資水準仍徘徊在6600元左右的城市來說，全運村的房價超過了大多數沈陽人的支付能力。

一些曾經爛尾的項目也因此翻了身。在全運村，一個名叫和鴻廣場的辦公商業項目四年前曾被開發商擱置，直到2018年才重啟銷售。現在，他們的公寓每平方米賣到了13500元。

該建案一位銷售說，2018年為了順利開盤，老闆不惜花1個億拆掉了部分樓層，因為這個項目遮擋了市政府辦公樓，被要求符合新的限高標準後再開盤。

渾南全運村創造了一個紀錄：從“鬼城”到“豪宅區”，隻用了4年時間。究其原因，主要是沈陽市政府開始土地調控。

李輝認為，沈陽在2014年之前每年要向市場投入超過1000萬平方米土地，此後隨著供應急劇縮減，供需關係才逐漸走回正軌。

沈陽在2015年主動發布了土地控制政策。在當年一份《沈陽市人民政府辦公廳關於做好建案促銷工作的通知》中，政府要求對住房供應明顯偏多、去化周期未達到合理區間，或在建住宅用地規模過大的區、縣（市）暫停計劃土地供應。

南方周末記者根據沈陽國土局數據整理發現，沈陽2013-2015年房地產用地出讓呈明顯下降趨勢。2013年沈陽成交土地2156萬平方米，2014年縮減到1078萬平方米，2015年繼續縮水到649萬平方米。此後再沒有增加過，2017年時甚至出現長達129天無土地出讓的真空期。

2018年，沈陽出讓土地面積為449萬平方米，這已是近3年最高水準。

“沈陽是平原型城市，不缺土地，政府現在是有意識地控制土地財政。”沈陽人徐斌已經在房企從業7年，從事客戶研判工作。在他看來，那些衰敗的年份給所有人敲響了警鍾，也讓沈陽成功擠掉了水分。

徐斌並不認為沈陽以及整個東北缺乏投資價值。“沒有那麽嚴重，頂多是過了一個坎”。他認為，沈陽和大連是地產商無論如何都不會退出的城市。

統計數據顯示，沈陽2018年GDP為6292億元，大連為7668億元，大連和沈陽的GDP總和佔遼寧省的55%，比重達到一半以上。

招商引資頗見成效

現在要在遼寧選出一個經濟之星，大連恐怕還是要排在第一。南方周末記者對比2018年統計數據發現，大連在地區生產總值、居民可支配收入增速方面要優於沈陽。而沈陽比大連強的地方，主要在固定資產投資。

政府2018年的統計公報稱，沈陽2018年房地產開發投資996.7億元，比上年增長22.4%，其中住宅投資775.1億元，增長24.9%。這座城市2018年完成了1200億建案銷售額，比大連要高出將近300億。

收緊供地，房企反而衝得最快。據沈陽地產研究院核算，沈陽房價在2019年上半年以0.55%的月增速持續上行。中國三十強房企中過半已進入沈陽，新的公司緊隨其後。

這直接導致沈陽地價水漲船高。2019年4月份，龍湖以18300元/平方米的樓面價，從14家競爭對手中搶下南塔區域一宗土地，創下沈陽樓市紀錄。

沈陽樓市的快速變化，早在2018年就受到高層注意。住建部的巡視小組2018年8月6日專程來沈陽開會，當地政府則選擇在前一天升級了調控政策，不僅對購房者施行新的限購措施，也給土地套上了限價的枷鎖。

但沈陽樓市至今仍維持著很高的熱度。萬科在沈陽擁有超過30個項目，這家1990年代就進軍沈陽的企業過去多年都是當地市場的老大，2018年他們在沈陽賣掉了150億元的房子。他們的數據顯示，去年購買沈陽萬科的業主，有一半以上持外地身份證。

王蒙對南方周末記者說，沈陽房價相比其他省會仍處在低位，屬於窪地。這幾年正好到了一個置換期，大量老舊房屋需要改善，隨著房價回升，購房者都願意把錢花在房子上。王蒙在國內一家頭部房企工作，2017年初從北京調來沈陽公司，專職客戶研判工作。

人口流入是觀察一個區域經濟的重要指標。雖然沒有像西安、武漢的搶人政策那樣聲勢浩大，但沈陽認為他們的努力是有成效的。

2018年11月，沈陽市政府新聞辦告訴《遼寧日報》，全市人口相比上年同期增加了7萬人。該報援引智聯招聘的數據，顯示沈陽的人才供需指數僅次於北京和上海，居全國第三。

2019年5月份發布的沈陽統計公報顯示，2018年，沈陽常住人口831.6萬人，增長了0.3%，戶籍人口746萬人，增長1.2%。

與地產複興相比，沈陽近年來的招商引資也頗見成效。在中央高層三番五次蒞臨沈陽之後，恆大宣布投資1200億把他們的新能源汽車產業搬入沈陽，中鐵投資集團則宣布要在鐵西投資500億，主要用於產業園區和基建發展。

除此之外，馬化騰在2019年6月親赴沈陽，聲稱將聯合沈陽打造“智慧城市”。他們計劃在這裡打造一個騰訊數字經濟新應用示範區。劉強東2018年1月也曾表示，京東未來三年將在東北進行超過200億元投資。

其中最受矚目的是在2018年7月9日，在中德兩國總理的見證下，寶馬集團與華晨集團簽署長期框架性協議。寶馬方面首次表示將把持股比例提高到75%，他們計劃擴建原沈陽生產基地，並在鐵西區打造一座新工廠。

鐵西區曾是中國重工業的搖籃，這次簽約頗有象徵意義，為了向外界證明這種正在復甦的活力，寶馬工廠現在也是國家認定的4A級景區，遊覽者可以通過電話預約，進入生產車間體驗參觀。

在沈陽布局的一家房企副總告訴南方周末記者，這屆市政府不太喜歡那些為了“圈地”來到沈陽的地產商。一些揮舞著投資協議進駐沈陽的企業其實是通過省裡牽線才進入沈陽。

在張佔文的印象裡，以前政府一直在搞振興，從“三創城市”到“金廊”工程——最後都變成了賣房子，自己的生活並沒有太大變化。

張佔文自1990年代從工廠下崗後就一直沒有穩定的收入來源，他去過一些沿海城市打工，在上海給摩天大樓擦玻璃，2012年才回到沈陽，開起了計程車。

還未結束的造城運動

沈陽可以說是一座被各種新區包圍的城市，東南西北都有不同的新城。

在距離沈陽市中心20公里，與撫順交界的地方，一座從1992年就拔地而起的新城，仍在等待屬於它的機會。

這是一個一直被重視，卻一直沒能發展起來的地方——沈撫新區。它地處沈陽與撫順之間，開發區下轄高灣、沈東、拉古三個經濟區，總面積118平方公里，總人口13.4萬人。

沈撫新區看起來就像四年前的全運村，只不過更簡陋罷了。有軌電車只能通到距離新城核心區還有5公里的地方，接下來就要靠公交、出租或者黑車。

百度地圖上一個標著沈撫城市規劃展覽館的地方，其實屬於一個私人承辦的產業園，這裡大門緊閉，保安告訴訪客這裡已經出租了，什麽也參觀不了。

另一個沈撫城市規劃館看起來更正規也更巨大，那是一座多邊形組成的藝術建築，矗立在沈撫新區標誌性的生命之環和金風灣旁。這裡大門緊閉，拉著隔光窗簾的玻璃門上寫著“裝修停業”。周圍寬敞的廣場上一個人也沒有。

耗資上億建設的“生命之環”，是這裡的象徵性地標，當地人也把它稱作“馬蹄鐵”。在“生命之環”東側，是一堆已經蓋好結構卻空無一人的爛尾樓。

即便這裡是沈撫新城建築最密集的區域，但不協調的破敗景象仍比比皆是。“馬蹄鐵”東側的一些爛尾樓被圍擋遮蓋起來，既沒有施工跡象，也沒有工人來往，路邊的野草足有半人高。附近一家新瑪特商場，本是當地最大的商業，可裡面只有一間藥房和一家很小的超市在營業。

不過，與四年前的全運村相比，這裡並非完全無人居住，“生命之環”周圍的小區外停著不少車輛，遠處快要完工的萬科城市之光也已接近售罄。萬科為他們的業主請來了麥當勞和迪卡儂——這在當地已經是非常奢侈的商業配套。

一位了解沈撫新區的房企人士告訴南方周末記者，物業被荒置主要源於政府收緊了一些開發商的貸款優惠政策，很多公司此前靠著新區的優惠貸款拿地開發，政府正在警惕這種現象。

造城運動還未結束，但樓市複興還是影響了許多人的判斷。2019年以來，有不少人向李輝打聽沈撫新區的房子值不值得買。因為對2013年以來樓市起伏的印象過於深刻，不少沈陽人現在對抓緊“上車”有了明確認識。

“說起房價，沈陽人現在都恨不得擰自己大腿。”在離開渾南區的計程車上，張佔文仍在講述自己年輕時的工廠生活，可聽到廣播主持人的這段話，他馬上擰掉了收音機。

張佔文很少看房地產新聞，他的家就在全運村的廉租房裡，房租只需要三百多元，每天出車，他都會路過周圍動輒上萬的別墅洋房。

“那與我無關。”他繼續開車。後視鏡裡，渾河兩岸的高樓正漸行漸遠。

（應受訪者要求，李輝、史擴、王蒙為化名）

南方周末記者 劉詩洋