佳兆業全員行銷財富產品 底層資產多為旗下深圳舊改項目

（圖片來源：全景視覺）

經濟觀察網 記者 陳博“我正在準備貸款購買公司的理財產品。”一位佳兆業員工告訴經濟觀察網，一個多星期前，佳兆業集團控股有限公司（以下簡稱“佳兆業”）全員行銷內部發行的6款財富產品。

“口頭通知或單發郵件給了各部門負責人，通知並沒有要求員工必須認購多少，但每個部門按照員工數量都分配到一定的任務量，今年12月31日之前要完成。”該佳兆業員工舉例說，有個部門員工數量7-8人，分到的任務金額大概是100萬元。

經濟觀察網獲取的《財富產品全員行銷宣傳手冊》中，首先映入眼簾的便是“員工專屬福利：自己給自己發年終獎，實現一個小目標”這樣一句話。

一名剛剛從佳兆業區域公司離職的員工向經濟觀察網確認了上述消息。他說，原則上整個任務金額由每個部門的員工均攤，但實際操作中，高級別的職位承擔的金額略多一些。如果不購買集團的財富產品，相關後果或懲罰措施並沒有明確。很多員工目前正在想方設法籌錢或申請信用貸。

前述佳兆業員工透露，通知下達之後，中國農業銀行曾到佳兆業位於深圳市羅湖區的辦公樓推介其網捷貸產品。中國農業銀行官網資訊顯示，所謂網捷貸，是農業銀行以信用方式向符合特定條件的農業銀行個人客戶發放，由客戶自助申請、自動審批、自助用信的小額消費貸款。最高貸款額度為30萬元，貸款期限1年。

該佳兆業員工辦理了這一信用貸產品，年貸款利率6.18%。

“按照上級的說法，這是任務必須要完成。如果自己沒有資金，可以推薦身邊的親朋好友購買，也算完成任務量。可是如果我自己都沒買，怎麽好意思推薦給朋友？”上述佳兆業員工說，雖然尚未明確考核標準，但據他了解，佳兆業內部在一定範圍內還定期發布郵件通報這些財富產品全員行銷任務的完成情況。

佳兆業官方回復經濟觀察網稱，並不存在讓員工擔負行銷指標、強製內部員工認購的情況，更不存在讓員工貸款購買理財產品的情況。

佳兆業官方表示，佳兆業集團旗下有一家從事私募基金業務的公司，擁有經監管機構備案的合格私募基金管理人牌照。依據國家私募基金監管要求堅持合法合規開展業務，目前在售理財產品均按相關要求在監管機構登記備案，面向社會特定合格投資者，產品銷售規模有限，按期兌付，為投資者帶來較好回報。

上述《財富產品全員行銷宣傳手冊》推介了6款“明星產品”，財富產品類型既包括定向融資計劃，也包括私募基金；發行主體包括佳兆業商業集團有限公司、深圳深信商業保理有限公司、佳兆業城市更新集團（深圳）有限公司等；產品年收益率從8%起到9.3%起不等；起投金額從20萬元到100萬元不等；產品期限既有短期的3個月起、6個月，也有中長期的12個月、24個月。

其中，底層資產除了廣州佳兆業廣場旗下的精品超市項目之外，更多是來自於佳兆業的城市更新項目，比如位於深圳龍崗區的雅駿眼鏡廠更新單元一期（即已經入市的深圳佳兆業未來城），位於深圳龍崗區的阪雪崗舊改項目，位於深圳羅湖區東門的新世界大廈項目。

以由佳兆業城市更新集團（深圳）有限公司發行的定向融資計劃——金城西元為例，產品規模2億元，資金用於佳兆業龍崗阪雪崗項目的搬遷獎勵。

起投金額為50萬，以10萬元的整數倍追加。產品期限12個月，不允許提前贖回，不可轉讓。在50萬-100萬元（不含100萬元）的投資範圍內，預期收益率為9.2%；高於100萬元（含100萬元），預期收益率為9.5%。收益在每個自然季度末月的固定日期（3月19日、6月19日、9月19日、12月19日）支付。

整個定向融資計劃由佳兆業提供連帶責任保證擔保，第一還款來源為佳兆業城市更新集團（深圳）有限公司的日常經營性收入，第二還款來源是擔保人佳兆業的代償款。

該融資計劃的底層資產是佳兆業位於深圳龍崗區的阪雪崗舊改項目，總佔地面積58.6萬平方米，拆遷用地面積為51.21萬平方米，拆遷建築面積36.3萬平方米，目前項目意願征集比例已經超過50%。

在今年8月的中期業績會上，佳兆業曾明確宣布，舊改項目進入集中供地供貨期。彼時佳兆業首席財務官劉富強提到，城市更新的年期本來就比普通項目更長，最近兩年可能現金回款不會很快。但長遠看法是（城市更新的）土地成本比較便宜，所以盈利比較高。

談及城市更新會否拖慢公司的現金回款時，佳兆業主席兼執行董事郭英成在現場回答，城市更新很多人看來都覺得負面，但他覺得是在挖礦山。城市更新是佳兆業未來核心競爭力的一個板塊，目前保持良好的發展，每年都會為公司貢獻100萬平方米左右的土地量。

“近幾個月以來，房企的資金面的確比較緊張，大小企業都面臨這個難題，想很多辦法融資是必然的選擇。”一名前20強上市房企的財務負責人告訴經濟觀察網，當前很多理財產品的融資成本都在10%以上。上述這種向內部員工行銷理財產品的現象，收益率難以吸引到很多員工購買，通常認購的規模都不會太大。

2017年，佳兆業實現合約銷售額約447.14億元。2018年定下的全年銷售目標為700億元，截至2018年10月31日，佳兆業總合約銷售額約490.92億元，還有大約200億元需要在最後兩個月衝刺。

中報數據顯示，2018年上半年，佳兆業的淨負債率由2017年底的300%降低至258%，期內貸款的平均年期為3年，加權平均融資成本為8.41%。

“從整體上來講，融資成本是在漲的，特別是房地產這個行業。”在中期業績發布會上，郭英成提到融資問題時曾經指出，上半年佳兆業的融資雖然比較順暢，但偏緊，會以相對謹慎的態度來看待下半年。

截至6月30日，佳兆業的總借款約為1096.21億元，其中約183.05億元須於一年內償還，約231.53億元須1-2年內償還。按照劉富強在中期業績發布會的預測，下半年要還112億元。

上半年，佳兆業以約53.72億元合共收購了14幅地塊。7月份，佳兆業意欲收購中弘股份旗下的海口如意島項目100%權益，對價14億元，不過目前尚未落實。

截至上半年，佳兆業的現金及銀行存款账面值約262.87億元。