一線城市進入辦公去中心化快速發展期

摘要：隨著上海新一輪規劃出爐，新一代核心商務區逐步成熟，並將促使辦公大樓市場進入去中心化快速發展期。

近日，戴德梁行研究部發布新一期數據報告，並分析和總結上海辦公大樓市場最新趨勢。報告指出，上海傳統核心區辦公大樓空置率波動上升，金融及專業服務類企業承租比重加大。隨著上海新一輪規劃出爐，新一代核心商務區逐步成熟，並將促使辦公大樓市場進入去中心化快速發展期。

核心城區辦公大樓 金融及專業服務業承租比重提高

根據戴德梁行研究部數據顯示：目前上海核心區辦公大樓租金呈現出放緩增長的跡象，2016年Q1同比去年增長8.6%，2017年Q1同比增長2.8%，2018年Q1同比增長0%。從空置率來看，核心區空置率波動上升，2018Q1空置率為10.0%，比2017Q4微幅上升。

租戶類型方面，核心區金融及專業服務業比重提高。根據戴德梁行研究部數據顯示：2017年金融行業承租比重22.7%；2018年以來，金融行業成交依然活躍，無論新設還是續租都較為活躍。金融是上海發展四個中心重要的產業之一，亦是核心區的主要承載功能之一，未來將繼續承擔重要使命。

值得注意的是，專業服務行業比例放大，典型行業如聯合辦公在核心區布局加大，他們或租用辦公大樓裙樓或直接租用辦公大樓，如wework在市中心租下1整棟辦公大樓。2018年第一季度，上海服務業增加值佔比達70%，增長7.0%，服務業是上海重要的支柱性產業，也是核心區辦公大樓聚焦的產業，未來仍將發揮重要作用。

從租戶構成來看，2017年中外租戶比例為53%、47%，中資企業佔據主力，在建立全球卓越城市的導向下，未來將有越來越多國際企業總部落戶上海，外資客戶比例有望提高。

傳統核心甲級辦公大樓外溢 上海進入辦公去中心化快速發展期

根據戴德梁行研究部數據分析顯示，未來三年內，上海甲級辦公大樓市場的新增供應預計將達到380萬平米，核心商圈和新興商圈分別貢獻28.1%和71.9%（2018年分別為35%和65%）預計到2020年底，上海甲級辦公大樓的總存量將達到1,387萬平米。

租金方面，根據戴德梁行研究部數據，2018Q1核心商圈平均租金10.43元/平方米/天，新興商圈租金7.1元/平方米/天，核心城區租金仍處高位。

戴德梁行高級董事、中國區辦公大樓部主管沈潔表示，2017年上海核心區部分商務樓宇出現空置率上升現象，從總體趨勢來看，企業承租有從傳統核心甲級辦公大樓外溢的趨勢，其原因主要是一些老舊樓宇設施設備陳舊逐漸失去競爭力，一些企業因租約到期，由於擴租需要或因原樓宇高租金搬遷至周邊新樓或是附近新興地區。外資企業相對內資企業更注重成本控制，特別是當企業擴租時因成本及面積需求從核心區向外搬遷的概率將大大提高。不過從比重來看，僅2成的客戶由核心區搬遷至新興區，8成客戶仍選擇在核心區域內搬遷，租戶以金融、貿易、專業服務為主，說明核心區域黏性較大，總體轉移新興區的比重不大。

同時，沈潔認為，隨著上海新一輪規劃出爐，上海核心商務區範圍已經有所擴大，未來，黃浦江沿線，蘇州河沿線等將成為發展重點，這些區域正逐漸成為上海新一代核心商務區，如浦東世博、前後灘板塊定位為總部經濟，是陸家嘴的更新版；徐匯濱江板塊文化、傳媒產業定位鮮明，這些板塊未來1-3年都有一定規模體量辦公大樓推出，給租戶更多的選擇太空。

（報告來源：戴德梁行）